2015年1月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2014年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，比前一年增長(zhǎng)7.4%。分季度看，2014年，一季度同比增長(zhǎng)7.4%，二季度增長(zhǎng)7.5%，三季度增長(zhǎng)7.3%，四季度增長(zhǎng)7.3%。從2014年樓市的表現(xiàn)來(lái)看，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”影響，繼杭州、常州、溫州、寧波、北京、上海等多個(gè)城市個(gè)別樓盤(pán)大幅降價(jià)逆襲之后，南京、廣州、寧波、西安等多地出現(xiàn)中小房企倒閉破產(chǎn)或“跑路”現(xiàn)象。

　　銀行“惜貸”庫(kù)存壓力大

　　2015三大趨勢(shì)猜測(cè)

　　盡管大部分城市樓市的限購(gòu)政策已取消，“央四條”與降息等刺激性政策也出臺(tái)、各個(gè)地方政府也出臺(tái)的“救市”措施，樓市在年底也出現(xiàn)“翹尾行情”，但是，“翹尾行情”的背后是房企沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的背景下完成的，而這并不意味著翹尾行情可以繼續(xù)延續(xù)。那么，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)觸底基本面背景下，預(yù)計(jì)2015年貨幣政策會(huì)有哪些變化特征，樓市調(diào)控政策執(zhí)行層面預(yù)期會(huì)有哪些變化？刺激樓市需求的政策會(huì)否出臺(tái)？2015年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何？讓我們看看同策如何看待？
　
　　特征一：宏觀經(jīng)濟(jì)觸底階段，定向?qū)捤韶泿耪哂型永m(xù)，但對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)

　　解析：進(jìn)入2015年，即使2014年下半年以來(lái)各類“救市”政策出臺(tái)，樓市在年底也出現(xiàn)了“翹尾行情”，但是，市場(chǎng)庫(kù)存偏大的基本面沒(méi)有改變，大多數(shù)房企的盈利狀況仍然堪憂，企業(yè)也會(huì)面臨一定資金面問(wèn)題。

　　因此，從2015年上半年銀行信貸大背景來(lái)看，即使央行降息也不會(huì)改變銀行繼續(xù)“惜貸”行為，從實(shí)際市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，銀行對(duì)于中小房企的貸款仍然是比較謹(jǐn)慎，并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，銀行等金融機(jī)構(gòu)不會(huì)無(wú)限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)為了控制樓市投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)中小企業(yè)“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年年初類似于深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導(dǎo)致企業(yè)資金面危機(jī)的導(dǎo)火索。因此，從這個(gè)角度來(lái)看，進(jìn)入2015年政策層面對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)控制有可能會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　特征二：2014年投資銷售均下降，房?jī)r(jià)下跌仍然是主流，2015年大多數(shù)房企資金面仍緊張，“去庫(kù)存”仍然是市場(chǎng)主旋律

　　解析：從2014年12月份36個(gè)大中城市存銷比（庫(kù)存壓力指標(biāo)）變化來(lái)看，由于“救市”、房企沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，一線城市及部分二線城市庫(kù)存去化周期回落至合理區(qū)間，但是，庫(kù)存壓力仍然較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)。尤其是在2015年之初，對(duì)于大多數(shù)城市而言，由于沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的因素降低，導(dǎo)致市場(chǎng)去化速度降低，去化周期還會(huì)略回升，此時(shí)，“去庫(kù)存”仍然是市場(chǎng)主旋律，房?jī)r(jià)在2015年年內(nèi)仍然有下行壓力。

　　在這樣的市場(chǎng)背景下，政策層面仍然保持定向?qū)捤蔂顟B(tài)，以盡快去化市場(chǎng)庫(kù)存。比如2015年1月16日，國(guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)并沒(méi)有出現(xiàn)危機(jī)，房?jī)r(jià)適當(dāng)波動(dòng)是在擠出投機(jī)性需求，2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)。

　　特征三：2015年經(jīng)濟(jì)有下行壓力，人口增速放緩，人口紅利減少，決定樓市“去庫(kù)存”不會(huì)改變

　　解析：從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2014年末，中國(guó)大陸總?cè)丝冢ò?1個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和中國(guó)人民解放軍現(xiàn)役軍人，不包括香港、澳門(mén)特別行政區(qū)和臺(tái)灣省以及海外華僑人數(shù)）136782萬(wàn)人，比上年末增加710萬(wàn)人。全年出生人口1687萬(wàn)人，人口出生率為12.37‰，死亡人口977萬(wàn)人，人口死亡率為7.16‰。盡管人口自然增長(zhǎng)率為5.21‰，比上年提高0.29個(gè)千分點(diǎn)，但相比之前十幾年，人口增速已明顯放緩，人口紅利在逐漸減少，這就決定了樓市需求的增速也會(huì)逐年放緩。

　　然而，對(duì)于大多數(shù)品牌房企來(lái)講，出于對(duì)業(yè)績(jī)和增長(zhǎng)率的追求，在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在2014-2015年市場(chǎng)條件不佳的情況下依然試圖達(dá)到15%甚至20%以上的年增長(zhǎng)率，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，供應(yīng)過(guò)多，庫(kù)存高企，造成更大的去庫(kù)存壓力。

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