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活躍的民間資金 發(fā)達(dá)城市的商業(yè)地產(chǎn)受資金青睞

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:京華時(shí)報(bào)  閱讀 548 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  接連的政策信號(hào),讓房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)迎來新的局面。

  在央行和銀監(jiān)會(huì)多次重申“積極穩(wěn)妥開展REITs試點(diǎn)”的政策“東風(fēng)”下,近期各路民間資金變得異?;钴S,位于一線及發(fā)達(dá)二線城市的商業(yè)地產(chǎn),成為這些資金普遍青睞的對(duì)象。

  活躍的民間資金

  “一些來自基金、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的資金近期非?;钴S,都在四處尋找合作項(xiàng)目”。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究總經(jīng)理陳曦對(duì)記者說。

  為了降低投資的風(fēng)險(xiǎn)性,這些資金通常會(huì)選擇位于一線城市或發(fā)達(dá)二線城市的既有商業(yè)物業(yè),這樣的項(xiàng)目通常具有土地價(jià)值已經(jīng)達(dá)到較大幅度增值以及可變現(xiàn)性強(qiáng)等特點(diǎn),資金對(duì)項(xiàng)目要求的回報(bào)率一般在4%以上到6%左右,品質(zhì)的可能達(dá)到8%。


  根據(jù)陳曦的監(jiān)測(cè),事實(shí)上,自2009年開始,房地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出金融化的趨勢(shì),只不過,在投資交易中,境外資金一直占據(jù)主角。近幾年尤其是去年以來,交易比重慢慢倒置,國內(nèi)資金逐漸從原來2-3成的交易配角,成為目前市場(chǎng)投資中的完全主力。

  從去年開始接連出臺(tái)的政策信號(hào),無疑加速了這種格局的形成。

  去年9月30日,央行、銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作通知》中提到,要繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求,要擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道,支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

  今年1月14日,住建部發(fā)布有關(guān)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》,更是明確建立多種管道發(fā)展租賃市場(chǎng),推進(jìn)REITs試點(diǎn)。

  類REITs試點(diǎn)

  “去年9·30新政,被一些人評(píng)論稱為‘REITs破冰元年’”,偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院分析師宋輝告訴記者,而去年偉業(yè)我愛我家做的一個(gè)關(guān)于租賃規(guī)?;念怰EITs模式的課題研究,則為今年1月14日住建部出臺(tái)的指導(dǎo)意見,提供了素材。

  在宋輝看來,由于目前國內(nèi)REITs發(fā)展的金融環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境和國外發(fā)達(dá)地區(qū)如新加坡、美國、日本等差異很大,去年央行松口以后,市場(chǎng)上雖有各種試點(diǎn),但仍缺少統(tǒng)一的嚴(yán)格意義上的REITs模式。所以現(xiàn)階段基本上各家都是類似REITs的模式,也通常被稱為“中國版的REITs”。

  “REITs試點(diǎn)的信號(hào)意義更大”,某房企負(fù)責(zé)人告訴記者,事實(shí)上,借助REITs的政策東風(fēng),不少開發(fā)商和投資人都開始了金融的創(chuàng)新,包括輕資產(chǎn)、等在內(nèi)的各種“玩法”開始加速推出。

  去年,住建部政策研究曾聯(lián)手高和證券、中信證券對(duì)國內(nèi)外的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化趨勢(shì)進(jìn)行研究并撰寫了《商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為,在正式REITs推出之前,私募REITs有望填補(bǔ)這一投資品的市場(chǎng)空白。

  不過這些產(chǎn)品距離真正意義上的REITs仍有不少距離。資料顯示,REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金,少數(shù)屬于私募,但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行,也可以上市交易流通。

  但目前市場(chǎng)上的類似REITs產(chǎn)品均為私募而非公募,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,主要針對(duì)的是大戶或者機(jī)構(gòu)投資者,這在流通性上存在不足,也會(huì)導(dǎo)致其融資規(guī)模受到限制。

  商業(yè)地產(chǎn)“輕起來”

  不少已經(jīng)面世的類REITs產(chǎn)品,持有的物業(yè)普遍為寫字樓和零售物業(yè),均為商業(yè)地產(chǎn)。

  “商業(yè)地產(chǎn)作為較為‘沉重’的資產(chǎn)類別,開發(fā)商和投資人都有非常強(qiáng)的創(chuàng)新沖動(dòng),然而到目前為止尚未真正形成一個(gè)成熟的投資產(chǎn)品和投資生態(tài)系統(tǒng)。”高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫表示,金融創(chuàng)新和互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展為上述問題的解決提供了可能性,有可能使商業(yè)地產(chǎn)這頭非常笨重的大象飛起來。去年萬科、保利、遠(yuǎn)洋借助互聯(lián)網(wǎng)思維也積極嘗試了玩法,但是營(yíng)銷色彩較重,實(shí)際上不具備持續(xù)的復(fù)制性,無法這一趨勢(shì)。

  房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)REITs的需求非常迫切。廣發(fā)證券的研究報(bào)告認(rèn)為,對(duì)比美國、日本在REITs快速發(fā)展階段的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)格局可以發(fā)現(xiàn),隨著人口結(jié)構(gòu)及收入水平支持社會(huì)向工業(yè)化消費(fèi)型社會(huì)轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅占比開始下降,商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高增長(zhǎng)階段。此外,這個(gè)階段整個(gè)社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)收益率降低,為REITs的發(fā)展提供有力支持。

  在REITs推出后,追求高收益的房企將負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的前期開發(fā)以及培養(yǎng),待物業(yè)成熟后再出售給REITs,追求穩(wěn)健收益的投資者將通過持有REITs獲得持續(xù)穩(wěn)定的租金分紅收益。這不僅降低了房企以往巨大的資金沉淀壓力,也提升了其開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的積極性。

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