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房地產(chǎn)洗牌加速 將助推樓市迎來波發(fā)展

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:深圳市房地產(chǎn)研究中心  閱讀 590 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì),在樓市上半場的“黃金時(shí)代”,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從1997年的21286家增長至2013年91444家,年復(fù)合增長率達(dá)9.54%。這其中,絕大部分是新入行者或從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)過來,看中的是房地產(chǎn)超越實(shí)業(yè)領(lǐng)域的收益率,而在江浙一些地市,甚至出現(xiàn)了全民房地產(chǎn)的現(xiàn)象,這絕非一個(gè)行業(yè)或市場正常理性發(fā)展所具有的現(xiàn)象。

  在步入新常態(tài)后,房地產(chǎn)不僅將告別過去動輒30%左右的量價(jià)漲幅,過去10多年狂飆突進(jìn)過程中累積的價(jià)格泡沫需要消化,房企數(shù)目過多的問題也應(yīng)要到糾正,不適應(yīng)市場的房企將退出,行業(yè)集中度提升。2014年是樓市新常態(tài)“元年”,結(jié)合這一年來的行業(yè)整合情況,筆者認(rèn)為,未來行業(yè)集中度提升將有三條路徑。

  佳兆業(yè)危機(jī)以“接盤”的方式平穩(wěn)落地,小業(yè)主的權(quán)益得到了保障、金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)有驚無險(xiǎn)、地方政府的壓力緩解、龍頭房企的市場占有率提升。在佳兆業(yè)事件中,“接盤”無疑是解決危機(jī)的較佳選擇。此次危機(jī)折射出,在經(jīng)濟(jì)增長和樓市運(yùn)行步入“新常態(tài)”后,過去依靠經(jīng)營政商關(guān)系以獲得超額利潤的時(shí)代一去不復(fù)返了,那些完全依賴官員“照顧”而獲得超額市場機(jī)會的房企將不得不退出市場,這是行業(yè)集中度提升的個(gè)路徑。

  有統(tǒng)計(jì)稱,自2000年以來,半數(shù)以上落馬省部級高官涉及房地產(chǎn)。2014年以來,根據(jù)巡視組反饋情況以及各地整改通報(bào),在2013年以來被巡視的21個(gè)省份中,20個(gè)省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗,占比高達(dá)95%,落馬官員基本都與房地產(chǎn)有關(guān)系。類似佳兆業(yè)這樣的房企還有很多,隨著整頓吏治和肅清非市場化成分的推進(jìn)以及所形成的強(qiáng)大威懾,依靠政商關(guān)系“裸泳”的房企會浮出水面,退出市場也就成為必然趨勢。此次佳兆業(yè)退出市場,以國內(nèi)龍頭房企——融創(chuàng)中國和華僑城“接盤”的方式完成,有利于龍頭房企愈大愈強(qiáng),行業(yè)集中度的此種提升是健康的。

  現(xiàn)在有一種論調(diào),認(rèn)為改善性需求接棒剛性需求,將助推樓市迎來波發(fā)展的“弱黃金周期”或“強(qiáng)白銀周期”。相比發(fā)達(dá)國家,我國城鎮(zhèn)居民居住質(zhì)量較差,30%的房子是在上世紀(jì)80年代、90年代,甚至是“短缺經(jīng)濟(jì)”時(shí)代建造的,不符合當(dāng)代人居要求;20%的房子缺乏基本生活設(shè)施(如獨(dú)立的衛(wèi)生間、獨(dú)立的廚房、自來水、下水管道、陽臺等)。改善空間巨大不假,但在樓市下半場,居民對于住房的需求不再是“有房住”,而是“住好房”。問題是,對于絕大部分開發(fā)商來說,他們對于房地產(chǎn)供應(yīng)的理解,已經(jīng)完全陷入“儲備土地→復(fù)制圖紙→快速開發(fā)”的高周轉(zhuǎn)、供給主導(dǎo)模式中不能自拔。對于何謂“住好房”,如何滿足居民差異化的、個(gè)性化的需求,不僅沒有概念,而且在思想認(rèn)識上也沒有準(zhǔn)備。2014年,我國樓市銷售下滑7.6%,這是在退出行政干預(yù)、房貸松綁、各地救市不斷等“托市”背景下取得的不易成績,如無這些政策干預(yù),下滑幅度會更大。在這背后,投資需求退場、無效供應(yīng)、保障房空置與住房需求嗷嗷待哺并存,這已經(jīng)表明,未來開發(fā)商要生存,必須要建設(shè)“好房子”。

  未來,我國消費(fèi)需求將告別模仿式、排浪式,迎來差異化、定制式。在住房領(lǐng)域,“85后”和“90后(財(cái)苑)”將替代“70后”和“80后~85前”,成為住房市場需求的主力軍。馬佳佳一句“90后不購房”盡管言過其實(shí),但驚出萬科一身冷汗,背后折射出未來住房消費(fèi)將完全不同于過去,小米的“You+公寓”之所以被熱捧就在于此,未來住房領(lǐng)域?qū)⒌卦忈尣町惢投ㄖ剖较M(fèi)時(shí)代的全貌。

  改善性需求接棒頭次購房需求,盡管具有國際規(guī)律,但改善性需求的特征就在于差異性和個(gè)性化。到底是改善面積,還是改善人居環(huán)境,或改善公共服務(wù)配套,不同的改善性需求差別也非常大。而改善公共服務(wù)配套,又有改善教育配套、改善交通配套、改善醫(yī)療配套等區(qū)別。2014年以來,龍頭房企之所以積極擁抱互聯(lián)網(wǎng),就在于互聯(lián)網(wǎng)較接地氣,能夠消除信息不對稱,能告訴開發(fā)商老百姓喜歡什么樣的房子。

  但是,2014年樓市調(diào)整程度并沒有媒體宣傳的那么差,12.1億平方米的銷售面積依然為歷史好成績。目前,在樓市漸顯回暖趨勢的情況下,很多開發(fā)商將2015年的銷售目標(biāo)增幅制定為20%~30%??磥?,很多數(shù)開發(fā)商還沒有認(rèn)識到樓市需求的這種趨勢性變化。因此,在庫存高壓、尊重市場規(guī)律、政府去地產(chǎn)依賴的大背景下,不能適應(yīng)市場需求,依舊堅(jiān)守供給主導(dǎo)模式的開發(fā)商將會被市場淘汰而退出市場,這是行業(yè)集中度提升的條路經(jīng)。

  2014年前三季度,我國上市房企凈資產(chǎn)收益率(ROE)為6.94%,較上年同期下滑1.67個(gè)百分點(diǎn),降幅接近20%。預(yù)計(jì)2014年,上市房企ROE較2013年也將下滑20%左右,超過2/3的上市房企ROE將在平均水平以下。這意味著,目前房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力在快速下降,行業(yè)資本收益率已經(jīng)接近實(shí)業(yè)資本收益率。未來,若想獲得超額收益,需要超 的開發(fā)和管理能力,這必然歸屬于少數(shù)龍頭企業(yè)。

  在這種背景下,房地產(chǎn)整體投資規(guī)模將開始收縮,盈利能力低、抗風(fēng)險(xiǎn)弱的房企將會出現(xiàn)破產(chǎn),并較終退出市場。同時(shí),在政府投資領(lǐng)域,將會大量引入PPP的模式,意味著社會資本投資收益率在未來有上升的趨勢。因此,預(yù)計(jì)2005年以來實(shí)業(yè)投資進(jìn)入房地產(chǎn)投資的趨勢將可能會逆轉(zhuǎn),大量的房地產(chǎn)企業(yè)開始回歸實(shí)業(yè)投資。從國家統(tǒng)計(jì)局披露的2014年房地產(chǎn)行業(yè)到位資金情況看,產(chǎn)業(yè)資本已經(jīng)開始撤出房地產(chǎn),這是行業(yè)集中度提升的第三條路經(jīng)。

  2013年,我國十大標(biāo)桿房企銷售額占全國市場銷售額的10.78%。也就是說,國內(nèi)這10家規(guī)模的房企僅占一成商品房市場。即便是房企龍頭萬科去年銷售額刷新行業(yè)紀(jì)錄,達(dá)到1709億元,市場占有率也僅為2.1%。而從國外成熟市場來看,美國房地產(chǎn)市場前五名開發(fā)商(TOP5)市場占有率從1989年的7.13%提高至2004年的14.95%,到2006年迅速上升至22.51%。因此,我國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入集中度快速提高的時(shí)代,這一過程中,盡管會有佳兆業(yè)式的陣痛,但陣痛過后將是行業(yè)新生的到來

 

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