經(jīng)過近兩年的沉寂，在海南無獨(dú)有偶的自然資源以及島內(nèi)外剛需市場的拉動下，海南樓市2013年逐步走出低迷狀態(tài)，銷售回暖趨勢明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著海南重拳出擊清理閑置土地，并逐步降低商品住房開發(fā)比例，海南房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步趨于理性和平穩(wěn)。

開發(fā)商以價換量促進(jìn)銷售企穩(wěn)

近幾年海南樓市受到外界持續(xù)關(guān)注。2010年海南建設(shè)國際旅游島政策出臺后，海南樓市量價飆升，在經(jīng)歷了短暫狂熱后，海南樓市銷售量進(jìn)入了長達(dá)兩年時間的沉寂期和低迷期。

2013年海南樓市出現(xiàn)較為明顯的回暖趨勢，房地產(chǎn)投資增長較快，房屋銷售面積持續(xù)高位增長。海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1-11月，海南省房屋銷售面積逾千萬平方米，增長27.9%；房屋銷售額912.84億元，增長40.3%。

“去年海南樓市總體特征是逐步回歸理性。”克爾瑞海南機(jī)構(gòu)總經(jīng)理沈虹說，海南樓市銷售回暖頭先是開發(fā)商以價換量的結(jié)果，從去年1月份開始，海南樓市成交價格呈現(xiàn)下行趨勢。

這在三亞尤為明顯，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年前三季度三亞樓市成交均價為每平方米2.3萬元左右，而上年同期價格為每平方米2.7萬元左右，房地產(chǎn)調(diào)控政策對三亞投資投機(jī)性購房起到明顯的抑制作用。

海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局市場處處長戴開權(quán)也認(rèn)為，?？谏唐纷≌某山痪鶅r逐步趨于平穩(wěn)。記者走訪?？谑卸鄠€樓盤發(fā)現(xiàn)，銷售回暖促使2012年開盤的很多樓盤已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段。

剛需市場的形成也助推了海南樓市的回暖。沈虹說，?？跇鞘械膭傂枋袌鲆殉醪酱_立，90-120平方米的剛需戶型占成交戶型的主導(dǎo)地位。戴開權(quán)說，?？谙鄬Τ墒斓纳詈蜕虡I(yè)配套，聚集了很多新海南人，逐步支撐起?？诘膭傂枋袌?。

在沈虹看來，三亞樓市的“度假剛需”也逐步取代了投資投機(jī)性購房，“這種度假剛需人群對高端住宅有抗性，主要集中在70平方米的經(jīng)濟(jì)型度假房產(chǎn)。”
 

“重拳出擊”清理閑置土地

近年來，海南省引進(jìn)的大項(xiàng)目紛紛落地，大型房企加快進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場步伐，土地供應(yīng)矛盾正在凸顯，但海南又存在大量的閑置土地，還有部分企業(yè)的“囤地現(xiàn)象”。海南近期采取多項(xiàng)措施，對房地產(chǎn)一級市場秩序整頓和清理。

在2013年10月底舉行的海南閑置土地處置工作會議上，海南省國土環(huán)境資源廳廳長陳健春介紹，經(jīng)過調(diào)查清理，目前海南全省共清理出“批而未征”、“征而未供”、“供而未用”三類土地共28.68萬畝。其中“供而未用”的閑置土地，有13 .06萬畝，約為海南省近兩年的土地供應(yīng)量。

從用途看“供而未用”土地中，主要是住宅和商服用地，約占48%。從閑置時間看，閑置10年以上的占54.14%，閑置5年以上10年以下的占12.43%。

陳健春指出，因政府原因造成閑置的土地較多，也有一部分是企業(yè)自身原因。市縣政府財(cái)政資金有限及儲備土地也不足，對因政府原因造成閑置的土地，采取置換或有償收回方式處置的壓力較大。而企業(yè)原因造成閑置的宗地處置程序較多，處置時間較長。還有一些閑置宗地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓、抵押，或者已經(jīng)被法院查封，情況復(fù)雜，處置難度較大。

據(jù)測算“十二五”期間，海南省實(shí)際新增建設(shè)用地將達(dá)44萬畝，但根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，今后海南可用的全部建設(shè)用地指標(biāo)總共才65萬畝。

為盤活閑置土地，2013年11月1日，海南省政府實(shí)施了《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》，超過動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)的，以及超過動工開發(fā)日期滿2年未完成項(xiàng)目投資總額25%的土地，政府可以無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

海南省要求在2013年年底前，全面完成閑置土地的認(rèn)證和處置辦法，確保處置率達(dá)到50%以上；在2014年6月底前，全面完成閑置土地的處置工作。

沈虹認(rèn)為，這些舉措將加快開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)程和銷量，促進(jìn)海南開發(fā)商洗牌。他透露，很多大型房企準(zhǔn)備從小開發(fā)商手中收購海南房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)部分沉積多年的土地。

“重拳出擊”清理閑置土地

近年來，海南省引進(jìn)的大項(xiàng)目紛紛落地，大型房企加快進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場步伐，土地供應(yīng)矛盾正在凸顯，但海南又存在大量的閑置土地，還有部分企業(yè)的“囤地現(xiàn)象”。海南近期采取多項(xiàng)措施，對房地產(chǎn)一級市場秩序整頓和清理。

在2013年10月底舉行的海南閑置土地處置工作會議上，海南省國土環(huán)境資源廳廳長陳健春介紹，經(jīng)過調(diào)查清理，目前海南全省共清理出“批而未征”、“征而未供”、“供而未用”三類土地共28.68萬畝。其中“供而未用”的閑置土地，有13 .06萬畝，約為海南省近兩年的土地供應(yīng)量。

從用途看“供而未用”土地中，主要是住宅和商服用地，約占48%。從閑置時間看，閑置10年以上的占54.14%，閑置5年以上10年以下的占12.43%。

陳健春指出，因政府原因造成閑置的土地較多，也有一部分是企業(yè)自身原因。市縣政府財(cái)政資金有限及儲備土地也不足，對因政府原因造成閑置的土地，采取置換或有償收回方式處置的壓力較大。而企業(yè)原因造成閑置的宗地處置程序較多，處置時間較長。還有一些閑置宗地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓、抵押，或者已經(jīng)被法院查封，情況復(fù)雜，處置難度較大。

據(jù)測算“十二五”期間，海南省實(shí)際新增建設(shè)用地將達(dá)44萬畝，但根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，今后海南可用的全部建設(shè)用地指標(biāo)總共才65萬畝。

為盤活閑置土地，2013年11月1日，海南省政府實(shí)施了《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》，超過動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)的，以及超過動工開發(fā)日期滿2年未完成項(xiàng)目投資總額25%的土地，政府可以無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

海南省要求在2013年年底前，全面完成閑置土地的認(rèn)證和處置辦法，確保處置率達(dá)到50%以上；在2014年6月底前，全面完成閑置土地的處置工作。

沈虹認(rèn)為，這些舉措將加快開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)程和銷量，促進(jìn)海南開發(fā)商洗牌。他透露，很多大型房企準(zhǔn)備從小開發(fā)商手中收購海南房地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)部分沉積多年的土地。

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