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專家預(yù)判2015年難大反彈 房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)比較明顯的變化

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道  閱讀 470 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  曾經(jīng)在2014年初準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)商輝煌難重演的彭博分析師方興,1月27日在接受記者采訪時(shí)指出,2015年無論是政策環(huán)境還是資金環(huán)境,都比2014年有所改善,但他并不認(rèn)為開發(fā)商有大幅漲價(jià)的“權(quán)利”,開發(fā)商仍需謹(jǐn)慎,并且更合理的調(diào)整戰(zhàn)略。

  許多城市的“限購令”被解除,貨幣流動(dòng)性趨于寬松,都讓開發(fā)商的銷售有所改善,而減息帶來的刺激更為明顯。但方興認(rèn)為,市場不可能像2009年一樣瘋狂,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不可能擁有2009年、2012年的增長速度。

  主要原因之一是來自于需求端的變化。如果將需求分為三類:改善性需求、自主性需求以及投資性需求。其中,改善性需求在政策放松后,回到了市場。早前,二套房需支付60%頭付的政策,限制了一大批購房人。但降息對(duì)于剛需群體的購購力提升并沒有太大幫助。“房價(jià)處于高位,比2011年-2012年高30%左右。”方興指出,這對(duì)頭次置業(yè)的群體來說,仍是不小的挑戰(zhàn)。

  并且投資性需求也不會(huì)很強(qiáng)。1月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2014年12月CPI數(shù)據(jù)為增長1.5%。該數(shù)據(jù)正處于五年以來的較低點(diǎn)。盡管降息以后,實(shí)際利率依然很高。而許多投資需求被引流至海外。比之以往,國內(nèi)的投資者更有條件、更有愿望去海外置業(yè)。這意味著,真正能對(duì)銷售端產(chǎn)生刺激的是“換房的需求”,頭次置業(yè)需求和投資性需求都不如2009年強(qiáng)烈。此外,整個(gè)房地產(chǎn)市場的庫存量依然很大。數(shù)據(jù)顯示,2014年末,全國商品房待售面積較2013年末增加12874萬平方米。

  1月25日,在參加中信地產(chǎn)舉辦的“企業(yè)社會(huì)責(zé)任研討會(huì)暨《中信地產(chǎn)社會(huì)責(zé)任報(bào)告(2011-2013年)》發(fā)布會(huì)上,住建部政策研究原副主任王玨林和學(xué)者、北京科技大學(xué)教授趙曉也提出了相似的觀點(diǎn)。

  趙曉指出,2014年中國房地產(chǎn)硬著陸的定時(shí)炸彈基本解除,地方債炸彈基本也拆除。趙曉續(xù)稱:政府政策在2014年有方向性的調(diào)整,開發(fā)商的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)也比較穩(wěn)健,避免了因?yàn)橘Y金問題所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)歷了2014年,房地產(chǎn)整體新開工數(shù)量有很大調(diào)整,由此帶來供需格局發(fā)生變化,產(chǎn)能過剩得到實(shí)際緩解,房地產(chǎn)市場正在逐漸轉(zhuǎn)暖。

  展望2015年,趙曉表示,房地產(chǎn)銷售會(huì)出現(xiàn)比較明顯的變化,預(yù)計(jì)會(huì)從2014年的明顯下滑轉(zhuǎn)變成正增長。從價(jià)格來看,預(yù)計(jì)2015年下半年會(huì)出現(xiàn)變化,走勢不同于2014年。

  趙曉特別提出未來兩個(gè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn):一是全要素生產(chǎn)率風(fēng)險(xiǎn),即宏觀經(jīng)濟(jì)的整體效率,經(jīng)過了80、90年代,以及加入WTO之后的高峰,進(jìn)入21世紀(jì)全要素生產(chǎn)率下滑,特別到2010年之后變成負(fù)增長。如果說普通民眾更關(guān)注的是房價(jià),全要素生產(chǎn)率則是經(jīng)濟(jì)學(xué)家衡量宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)重要指標(biāo)之一。

  二是人口老齡化風(fēng)險(xiǎn),估計(jì)到2024年,中國60歲以上的老齡人口可能會(huì)大幅度增長到25%左右,與此同時(shí),25-35歲勞動(dòng)人口的比重會(huì)從15%下降到9%。人口紅利漸漸失去。這些都會(huì)影響房地產(chǎn)市場。

  “房地產(chǎn)市場是跟著整體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)動(dòng)的,經(jīng)濟(jì)迎來新常態(tài),房地產(chǎn)必然是新常態(tài)。”王玨林稱。他同時(shí)表示,2014年所有指標(biāo)都跌到低點(diǎn),因此從數(shù)據(jù)上看,即使沒有大的反彈,2015年的數(shù)據(jù)肯定要優(yōu)于2014年。

  他認(rèn)為,2015年房地產(chǎn)市場將在平穩(wěn)中度過。“大家應(yīng)當(dāng)看到 總理瑞士達(dá)沃斯論壇上談及房地產(chǎn)時(shí)所說的四句話,出現(xiàn)波動(dòng)屬于調(diào)整期;城鎮(zhèn)化在推進(jìn),需要房地產(chǎn)市場,剛需需求長期還在。保持我國的房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展;加強(qiáng)棚戶區(qū)改造。”王玨林說。 
 

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