2014年，全國樓市進(jìn)入下行通道，海南樓市同受打擊，對于海南樓市的低迷原因，開發(fā)商多解釋為傳統(tǒng)淡季使然。

　　而如今進(jìn)入下半年，意味著即將進(jìn)入海南傳統(tǒng)旺季期，而下半年的海南樓市是否可以印證開發(fā)商的說法，淡季所以低迷，旺季即可回溫？海南下半年房價將如何變化？廣大購房者是購房，還是繼續(xù)觀望？ 

　　分析

　　上半年海南樓市量價齊跌

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2014年上半年海南商品房簽約套數(shù)、總成交面積及成交金額均同比下跌近30%。只有簽約均價同比微漲1.92%，均價為12035.74元/平方米。

　　從商品房成交套數(shù)上看，上半年海南樓市有17個市縣商品房有成交。但除了文昌、定安、瓊中、白沙、儋州、樂東成交套數(shù)同比上漲外，其他市縣的成交套數(shù)均同比下跌超過20%。成交量上，西線樓市相比東中線樓市要樂觀。

　　從商品房成交均價上看，單看上半年各市縣成交均價，發(fā)現(xiàn)除了瓊海、萬寧、白沙漲幅較大，分別為20.97%、63.03%、77.25%；海口、三亞、文昌成交均價略有上漲，均約3%；剩下的市縣不管是上漲還是下跌，幅度都很小。成交均價上，仍是東線項目位居前位。

　　雖說東線項目成交均價較高，但從成交總金額漲跌上看，西線項目較為樂觀。17個市縣中，僅文昌、萬寧、定安、瓊中、白沙、儋州6個市縣每個月的成交總金額是上漲趨勢，其漲幅分別為46.92%、95.03%、27.94%、666.73%、874.68%、118.97%，其余的市縣成交總金額跌幅明顯。

　　縱觀全省上半年商品房每月的成交均價，基本上呈逐月遞減趨勢。雖與去年同期相比，還略有上漲，但除了2月份，每個月的成交總金額下跌幅度均超過20%，即平均每月成交總金額下跌26.49%。

　　同時，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至6月30日，2014年上半年海南在售樓盤共514個，共有144盤價格發(fā)生了變化。其中100個項目漲價，較高漲幅達(dá)19.95%；44個項目降價，較高降幅16.76%；114個項目價格無法對比，其原因多半是因為其所推物業(yè)類型不同，或是特價房源價格；256個在售項目價格無變動，占在售樓盤的50%。

　　從商品房跌漲樓盤的分布區(qū)域上看，數(shù)據(jù)顯示，價格起伏更多集中在東線城市，其次為西線、中線。東線以?？?、瓊海樓盤價格變動居多，西線則以儋州、澄邁、定安居多。

　　整體來說，海南樓市量價齊跌，不容樂觀。而在當(dāng)前樓市風(fēng)云中，較迷惑的群體想必就是購房者，而較讓購房者關(guān)注的應(yīng)該是未來房價會漲還是跌？而購房的較好時機究竟是什么時候？

　　預(yù)測

　　房價會微跌但空間有限

　　從海南上半年樓市相關(guān)數(shù)據(jù)可看出，東線商品房價格仍呈微漲狀態(tài)。但其成交量及總成交金額都明顯下滑。價格的微漲并不能彌補銷量的下滑。所以，東線樓市沒數(shù)據(jù)上看到的樂觀，未來存在微跌趨勢。

　　某房企負(fù)責(zé)人稱，東線項目地價逐年增長。以?？跒槔壳昂？跇敲鎯r至少1500元/㎡，加上建安成本2300元/㎡，稅費及園林等費用，合計成本價為5600元/㎡。所以，目前均價在8000元/㎡的?？诜績r算為合理。三亞的成本價更是不止5600元/㎡。

　　雖說從成本上看，東線房價似乎沒降價的可能。而且從數(shù)據(jù)上看，東線項目房價還略有漲幅。但同時可看出東線成交量下跌幅度較大，價格上的微漲并不能彌補銷量的下滑。加上目前東線商品房存量很大，僅今年前5個月?？谑猩唐贩繋齑媪棵娣e就有560萬平方米。從海南省統(tǒng)計局5月發(fā)布的信息來看，一季度海南房地產(chǎn)投資開發(fā)資金增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于到位資金增速，開發(fā)商資金來源面臨壓力。同時，開發(fā)商還將面臨每個月的銷量任務(wù)壓力。

　　上半年的五一黃金周期間，雅居樂清水灣“5折優(yōu)惠”甩貨，推出200多套特價房，并打出“讓房價回到2009年”的口號。同時，據(jù)知情人士透露，雅居樂清水灣當(dāng)時推出的特價房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止200多套，甚至多出好幾倍。

　　所以即使進(jìn)入下半年海南傳統(tǒng)旺季期，開發(fā)商仍面臨很大的走量壓力。即使考慮到成本因素，東線項目還是會略微降價，或者會時不時推出一定量的特價房幫助走量。而個別資金周轉(zhuǎn)不過來的項目，或直接低價出售，或遭遇并購。

　　西線樓市房價會漲還是跌？從數(shù)據(jù)上看，海南西線樓市情況較東中線樂觀。原因有四：一是西線樓盤項目逐漸增多，商品房供貨量增大；二是西線的樓市相關(guān)數(shù)據(jù)基數(shù)較東中線小；三是西線樓市開發(fā)較晚，地價較低，使得同樣擁有海景資源的西線商品房價格較東中線低；四是海南西環(huán)高鐵預(yù)計明年通車帶來的高鐵效應(yīng)。所以，西線樓市屬于海南樓市的，故在樓市低迷的情況下，其成交量上漲趨勢會比較顯著，同時其房價也具備上漲潛力。

　　但實際上，受整體樓市影響，政府對閑置土地的清查，以及西線商品房供貨量的逐漸加大，加上整體西線樓市還不夠成熟，所以西線商品房價格還是以下跌為主。“臨高整體樓市均價為4200元/㎡，售價較高的項目也就是金沙灘項目精裝8000元/㎡，長島藍(lán)灣項目毛坯7500/㎡。而沒海景的項目都賣不動，恒泰琉金歲月從去年12月的5700元/㎡，降到現(xiàn)今的3200元/㎡。”臨高某房企銷售顧問說。

　　“儋州的樓市主要分為兩大片區(qū)，一是那大片區(qū)，主打剛需市場，均價約4000元/㎡；二是濱海新區(qū)，主打度假市場，均價約6500元/㎡。據(jù)了解，儋州濱海新區(qū)四月份的均價約7500元/㎡。”一業(yè)內(nèi)人士稱。

　　至于中線項目，目前項目不多，房價也不高，均價約在4800元/㎡。據(jù)瓊中半山和園的銷售顧問小葉稱，目前瓊中樓盤價格無任何變化，也無任何促銷活動。主要原因是沒有客戶。

　　所以，整體而言，海南房價會微跌，但下跌空間有限。

　　建議

　　再觀望兩三月購房或更好

　　海南房價會微跌，但空間有限。這是不是意味著購房者的春天已到來？而購房者是現(xiàn)在出手，還是繼續(xù)觀望？如何才能把握好這個微跌時機？

　　?？谀硺潜P營銷副經(jīng)理稱，目前海南樓市確實很不明朗。表面上看，雖然房價浮動不大，有漲有跌，但海南總體樓市是處在下行狀態(tài)。有意向購房的客戶，可以繼續(xù)觀察兩三個月。

　　“跌幅雖說不會很大，甚至還有可能到了旺季，價格會有所回落，但整體看來開發(fā)商為了走量，肯定會適時推出比以往都低的優(yōu)惠。而對于房價并無太大下調(diào)空間的?？冢彿空呷缛粲鲆姾线m的價格，即可出手?？偟膩碚f，對于有購房需求的客戶來說，2014年下半年是個值得購房的時機。”該營銷副經(jīng)理說。

　　某房企營銷經(jīng)理也表達(dá)了差不多的觀點。其認(rèn)為，真正可以反饋出海南房價的時機，應(yīng)該是在海南的旺季期，也就是從10月份開始至下一年的3月份。屆時從表面上看，房價無多大變動，但開發(fā)商會采取特價房策略，隱性拉低價格，幫助走量。

　　海南房價變動如此微妙，這時所要選擇的置業(yè)區(qū)域也顯得非常重要。

　　一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，針對目前捉摸不定的樓市，?？趧傂杩蛻艨吹?000元/㎡左右的房源即可入手。而針對島外有度假需求客戶，先考慮個人需求，再綜合海南房價發(fā)展趨勢進(jìn)行選擇。例如，要求有海景資源的，較優(yōu)考慮三亞、陵水地區(qū)；其次是瓊海的博鰲區(qū)域；再次一點的就是文昌。對海景資源無要求的客戶，即可選擇海口市區(qū)。

　　對于還有點投資想法的客戶，選擇?？谂c三亞是較保險的選擇。因為這兩個區(qū)域的房子除了具有增值價值，還有交易價值。而有增值價值，但無交易價值的房子，很多時候只是名義上的增值，很難轉(zhuǎn)現(xiàn)，較終容易導(dǎo)致，房子一直停放原處，談何投資？

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