外資投行唱空樓市炒房客降價(jià)難套現(xiàn)

　　5月的樓市旺季未能如期而至，資本市場及境外機(jī)構(gòu)一再看空。野村證券在報(bào)告中指出，中國樓市泡沫已經(jīng)開始破裂，而瑞銀則認(rèn)為房地產(chǎn)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的大風(fēng)險(xiǎn)。

　　而光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司近期在面對惠州多個樓盤的延遲交付時(shí)，已然承認(rèn)在資金周轉(zhuǎn)方面存在壓力。地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈困境問題凸顯。盡管如此，國內(nèi)開發(fā)商以及各路專家仍然認(rèn)為“空方”頗有危言聳聽之嫌。

　　不過，近年一些頂風(fēng)投資客卻坐不住了，紛紛降價(jià)以求脫手。不過，市場尚未到他們心中準(zhǔn)備割肉離場的階段。

　　投資客降價(jià)求脫手

　　在他看來，這個價(jià)格已經(jīng)大幅低于2011年開發(fā)商出售時(shí)的價(jià)格，市場不可能毫無反應(yīng)。

　　“業(yè)主急售，獨(dú)棟別墅直降六百萬。”5月初，廣州花都某高端樓盤旁的中介公司打出了一幅頗為驚人宣傳標(biāo)語。隨后《中國經(jīng)營報(bào)(微博)》記者通過中介輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上了放盤業(yè)主，據(jù)了解，該項(xiàng)目為2011年售出的新盤，面積在450平方米左右。

　　“當(dāng)時(shí)我通過開發(fā)商內(nèi)部價(jià)，用700萬元左右的價(jià)格拿下來的。”業(yè)主劉先生坦言，該項(xiàng)目2011年底推出市場時(shí)，價(jià)格就已經(jīng)達(dá)到3萬元/平方米。隨后樓市開始逐步走高，較高峰時(shí)，該項(xiàng)目二手價(jià)一度高達(dá)4萬元/平方米。“我是去年春節(jié)前開始放盤的。”劉先生表示，當(dāng)時(shí)放盤的價(jià)格1500萬元，沒想到放了三個月“電話都沒接到幾個”。

　　隨后樓市開始出現(xiàn)各種傳言，劉先生想要盡快脫手，于是聽了物業(yè)顧問的意見，將價(jià)格下調(diào)到900萬元。“如果一千萬元成交可以代付個稅。”言談間劉先生不忘推銷幾句。在他看來，這個價(jià)格已經(jīng)大幅低于2011年開發(fā)商出售時(shí)的價(jià)格，市場不可能毫無反應(yīng)。

　　“炒房客”的稱呼劉先生并不諱言，如何突破重重限制獲得購房資格，他也不認(rèn)為有任何難度。“注冊一個公司就可以了，這個樓盤大部分購家都是用這個方式購房的。”其言道。相對于高昂的購房款，幾千元的公司注冊費(fèi)用只相當(dāng)于兩個月的物管費(fèi)。

　　直到今天，劉先生也不認(rèn)為這次投資有任何問題，“只是早點(diǎn)放盤就好了”。其表示，房價(jià)高峰期，該套物業(yè)可以賣到1800萬元。“如果當(dāng)時(shí)我們成功變現(xiàn)，一年半不到的時(shí)間就能夠翻一倍多，這種在哪里找？”老劉認(rèn)為，怪就怪自己太貪心，現(xiàn)在只能折半變現(xiàn)。

　　“如果賣不動，肯定不會再降價(jià)了。”老劉表示，按現(xiàn)在這個價(jià)格計(jì)算，他們只能小賺一筆，如果不逃稅，按照企業(yè)轉(zhuǎn)讓物業(yè)的正規(guī)方法納稅，他們還要面對30%的企業(yè)所得稅。“不可能再低了，大不了再捂?zhèn)€三五年。”其言道。

　　劉先生的案例也許較為極端，但房地產(chǎn)業(yè) 人士告訴記者，前期大手筆購入房產(chǎn)的投資者確有快速入市的跡象。4月底深圳龍華，一個名為錦繡御園的項(xiàng)目驟然出現(xiàn)150套二手房源。據(jù)了解，該項(xiàng)目2009年竣工時(shí)，就有一大批房源被一家投資公司購入，現(xiàn)在開始集中販?zhǔn)?。由于靠近港澳，成立公司投資房產(chǎn)的做法在廣深甚為普遍，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)類似的炒房公司放盤現(xiàn)象，在未來兩三個月內(nèi)會繼續(xù)涌現(xiàn)。

　　低迷狀態(tài)將持續(xù)

　　在54個城市中，今年“五一”假期新建住宅成交合計(jì)為73.6萬平方米，同比下滑47%，為近4年較低。

　　面對樓市冷凍，急于套現(xiàn)的并不僅僅是投資客們。一些樓市低迷區(qū)域，放盤量開始增多。杭州是此次樓市冷凍較早呈現(xiàn)的城市，據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一些杭州核心區(qū)域二手房的掛牌量同比猛漲近3倍，而且房價(jià)有大約10%左右的降幅。

　　同樣的情況也在上海上演。德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月底上海二手房的累計(jì)掛牌量為12.76萬套，比2013年年底增長4%。但這還不足以反映市場狀況，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的抽樣調(diào)查顯示，一些核心區(qū)域的掛牌量有10%~20%的上浮，單日帶看量也增加20%~30%。而據(jù)較新發(fā)布的“上海二手房指數(shù)報(bào)告”顯示，上海4月二手房成交量同比下跌近三成。該報(bào)告同時(shí)表示，隨著供應(yīng)量加大，上海二手房房價(jià)開始出現(xiàn)“停漲”局面。

　　同樣的情況在北京二手市場也有所反映。根據(jù)鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，近階段北京二手住宅市場基本失去了價(jià)格上漲的動力，北京新增二手房源掛牌量均價(jià)環(huán)比下降2.5%，調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)占比達(dá)87.1%。而據(jù)另一家統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，4月北京二手住宅總成交量為7616套，為近11個月中，除了春節(jié)月以外的較低。

　　中國樓市真的到了崩盤的邊緣了嗎？“五一”過后，在香港上市的內(nèi)房股遭遇一波大跌，從中國海外、華潤置業(yè)到碧桂園、恒大地產(chǎn)，都有3%~6%的下挫。境外投資機(jī)構(gòu)對于中國樓市更是集體看空。

　　野村證券認(rèn)為，中國房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)開始，大規(guī)模的住房供應(yīng)過剩，加上開發(fā)商資金短缺，將造成中國住房市場的滑坡。而瑞銀在同也發(fā)表報(bào)告稱，中國房地產(chǎn)市場臨近轉(zhuǎn)折點(diǎn)，認(rèn)為市場急速修正的可能性為15%，而這將導(dǎo)致中國GDP增速在2015年下降至5%。同時(shí)，摩根士丹利也認(rèn)為中國樓市在未來幾個月將出現(xiàn)銷售、平均售價(jià)均趨惡化的情況。

　　讓境外機(jī)構(gòu)集體看空的重要理由是國內(nèi)樓市黃金周銷售情況的不如意。中原研究監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在54個城市中，今年“五一”假期新建住宅成交合計(jì)為73.6萬平方米，同比下滑47%，為近4年較低，剔除去年的歷史高位外，分別比2011年、2012年下降19%、36%。其中，一線、二線、三線城市降幅分別為40%、65%、32%。

　　而4月底，新華社的一篇文章《樓市明顯降溫政府淡定面對》表示：“寧愿承受市場理性回歸帶來的代價(jià)，而不重復(fù)以前的老路”。分析人士將此解析為政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)，因此短期內(nèi)難以出現(xiàn)大規(guī)模救市舉措。

　　一手先降二手跟隨？

　　一旦開發(fā)商頂不住壓力，需要通過降價(jià)達(dá)到快速銷售回籠資金的時(shí)候，二手房價(jià)會忽然出現(xiàn)快速下降。

　　相比而言，國內(nèi)開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)專家從資金鏈的角度分析，認(rèn)為今年更多是一次短周期波動，而且大開發(fā)商資金實(shí)力足，還有足夠的回旋空間。

　　但前期一些激進(jìn)擴(kuò)張的地產(chǎn)商無疑將面臨巨大壓力。瑞信較新報(bào)告將富力地產(chǎn)的股價(jià)大幅削減20%，其認(rèn)為富力今年必須為高達(dá)55億元的國內(nèi)債券再融資，還有數(shù)量可觀的信托貸款，隨著銷售數(shù)字的見頂回落，投資者對企業(yè)信心下降，再融資成本趨升，將形成惡性循環(huán)。資料顯示，2013年富力大手筆擴(kuò)張，全年拿地金額超200億元，這也讓富力全年的凈負(fù)債率飆升至111%。

　　而與富力同為中國百強(qiáng)房企的光耀地產(chǎn)，近期就面臨一系列資金難題。一方面光耀地產(chǎn)因借貸糾紛被部分銀行列入“黑名單”；同樣由于資金問題被列入“國家失信被執(zhí)行人名單”。引致旗下樓盤難以交付、已收單位被銀行查封等一系列的問題，甚至一度傳出破產(chǎn)傳聞。5月7日，光耀地產(chǎn)不得不發(fā)布經(jīng)營狀況說明澄清傳聞。其表示，公司資金面存在一定壓力，但目前融資渠道暢通；延遲交樓的項(xiàng)目已加快施工，并確保業(yè)主利益。

　　深圳一位握有百余套房產(chǎn)的投資客向記者表示，他們擔(dān)心，一旦開發(fā)商頂不住壓力，需要通過降價(jià)達(dá)到快速銷售回籠資金的時(shí)候，二手房價(jià)會忽然出現(xiàn)快速下降，“只要他們樓價(jià)下調(diào)15%，(深圳)區(qū)域內(nèi)2012年入手的二手房就會出現(xiàn)一二手房倒掛的現(xiàn)象(即二手房價(jià)高于一手房)”。該人士認(rèn)為，這對近兩年入市的投資者將是滅頂之災(zāi)，因此他“寧愿虧稅費(fèi)”，也選擇提前賣出近期購入的房子。

　　瑞信除了點(diǎn)名將富力的評級由“中性”降至“跑輸大市”外，還對雅居樂、碧桂園和廣州恒大都提示“投資風(fēng)險(xiǎn)”，表示這些房企均有調(diào)價(jià)壓力。或許，炒房客勢必要與房企比比“誰跑得快”了。

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