在10月份20多個(gè)一線、二線城市樓市限購(gòu)限貸大幕啟動(dòng)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度依然不減，調(diào)控結(jié)果依然不能讓人滿意，11月份后，若干城市調(diào)控再次升級(jí)，并可能蔓延到更多的城市。

    先說結(jié)論，這對(duì)于購(gòu)房剛需來說并不是壞事，即使是對(duì)在10月份之前才買房的剛需也不是太大問題，因?yàn)橹灰績(jī)r(jià)沒有大跌，他們量入為出的還貸能力就沒有問題。真正感到恐懼的，應(yīng)該是炒房客，它們的杠桿*大，風(fēng)險(xiǎn)也*大，一旦房?jī)r(jià)在11月、12月之后不再上漲，他們炒房成本將不能被覆蓋，不過對(duì)炒房客來說，*后一擊還不是這里，而是未來的某一次加息。

    11月調(diào)控升級(jí)的*強(qiáng)手，是從武漢開始的，“本地人禁買第三套，外地人需繳滿兩年社?！?，然后是南京，一個(gè)批次的拍地，出現(xiàn)了開發(fā)商“買地”只能用自有資金的要求，現(xiàn)在輪到了上海和天津。

    根據(jù)上海市住建委公布的新要求，自2016年11月29日起，居民家庭購(gòu)買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

    天津同日也出臺(tái)了差別化房貸新政，對(duì)居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套住房的，*低首付款比例為30%;對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，*低首付款比例為40%。

    除了購(gòu)房政策收緊，彭博一則報(bào)道援引知情人士的說法，樓市過熱地區(qū)銀行個(gè)人住房按揭貸款也被要求從緊，所有這一切都說明，政府調(diào)控樓市的決心有多堅(jiān)決，短期之內(nèi)恐怕就要見到一二線城市房?jī)r(jià)的全面滯漲甚至回調(diào)。

    再重申一遍，這種局面出現(xiàn)，對(duì)于樓市剛需來說，是好事不是壞事，但對(duì)于炒房客來說，就是一場(chǎng)災(zāi)難，尤其是在調(diào)控之前幾個(gè)月加大杠桿進(jìn)場(chǎng)的炒房客來說更是如此。

    房?jī)r(jià)不再上漲，炒房沒有意義，但如果利率突然開始上升呢?那對(duì)于炒房客來說就是一場(chǎng)滅頂之災(zāi)了。當(dāng)然，在宏觀經(jīng)濟(jì)L型的背景之下，加息可能性小之又小，貨幣政策即使不再如此寬松，但是也不至于從緊，不過我們知道，市場(chǎng)的真實(shí)利率還是有其自身運(yùn)行規(guī)律的，一旦錢緊，利率自然就緊。

    美國(guó)大選特朗普的勝出，已經(jīng)帶來了一種全球通脹的預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)年底加息的概率幾乎到了，甚至有投行開始預(yù)測(cè)，美聯(lián)儲(chǔ)明年加息的次數(shù)將不是一次而是多次。在美國(guó)加息的預(yù)期之下，美元指數(shù)走強(qiáng)，由于土耳其貨幣里拉急劇貶值，土耳其央行甚至啟動(dòng)了近三年來的加息，將指標(biāo)利率上調(diào)了50個(gè)基點(diǎn)。

     就在這個(gè)當(dāng)口，在歐洲央行準(zhǔn)備決定是否在更長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)維持低利率的時(shí)候，歐洲央行行長(zhǎng)德拉吉突然就低利率對(duì)規(guī)模10萬(wàn)億歐元的歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)體所構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出了直接警告，表示長(zhǎng)期低利率已經(jīng)產(chǎn)生了讓金融市場(chǎng)滋生風(fēng)險(xiǎn)的沃土，包括債務(wù)的不斷累積和過度的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)行為。這是否也是對(duì)美元指數(shù)上漲的一種反應(yīng)呢?

    總之，投資樓市回報(bào)大，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也大，尤其是對(duì)加了大比例杠桿的炒房客來說更是如此，樓市調(diào)控將打擊這些炒房客，擠出市場(chǎng)泡沫，而更重要的是，房地產(chǎn)投資一定要考慮到利率風(fēng)險(xiǎn)，不能說貨幣政策現(xiàn)在寬松就預(yù)期會(huì)永遠(yuǎn)寬松，并以此錯(cuò)誤的預(yù)期來做出炒房的決策，*后恐怕下場(chǎng)很難看。

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