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專家博鰲把脈樓市走向:從調(diào)控到改革

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 569 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  博鰲亞洲論壇2014年會(huì)于4月8日-11日在海南博鰲舉行。在11日舉行的“樓市2014:從調(diào)控到改革”分論壇上,財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康、帝海投資控股集團(tuán)有限公司總裁李小明、北京頭都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長劉曉光、美國Lennar國際總裁ChrisMARLIN及上海綠地(集團(tuán))有限公司董事長張玉良就樓市改革、房價(jià)走勢、房地產(chǎn)金融化等問題展開相關(guān)探討。

  改革應(yīng)先從有效供給保障房做起

  正如本場論壇主持人萬利所說,與以往不同的是,今年自十八屆三中全會(huì)以來,決策層一系列表態(tài)都在強(qiáng)調(diào)深化改革,對(duì)房地產(chǎn)市場而言,政府至少明確了從調(diào)控到改革的大方向,相關(guān)政策到底釋放了哪些信號(hào),未來樓市改革又將分幾步走等成為人們所關(guān)注的話題。

  對(duì)此,賈康表示,樓市從調(diào)控到改革意味雙軌統(tǒng)籌框架的進(jìn)一步完善,而中國在現(xiàn)行階段不能先講市場,而是要優(yōu)先考慮低收入及收入夾心層住有所居的問題,做好保障房有效供給托底工作,衡量市場需求配套,并加快房地產(chǎn)稅立法,適時(shí)推進(jìn)改革。

  李小明也認(rèn)為,雖然此前政府調(diào)控多年,但房價(jià)越調(diào)越漲,新一屆政府在政策制定上思路明確,市場部分的歸市場,政府則應(yīng)更多關(guān)注低收入及弱勢人群的住房問題,多建保障房。當(dāng)前的政策走向使開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場更有信心,李小明判斷在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策背景下,今年房地產(chǎn)市場形勢肯定可以保持平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

  張玉良對(duì)政府與市場部分各歸其位表示贊同,并表示從調(diào)控到改革政策意圖明確,至于改革,政府應(yīng)頭先要從方法及手段改革上做起。

  樓市分化會(huì)更加明顯

  今年提出不同城市分類調(diào)控,那么該政策究竟會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響?

  張玉良認(rèn)為,今年樓市分化現(xiàn)象將更加明顯。人口、行政、教育、醫(yī)療資源集聚的城市,樓市幾乎不會(huì)出現(xiàn)供大于求的情況,房價(jià)不會(huì)像去年一樣狂漲,會(huì)處于平穩(wěn)狀態(tài),而那些沒有產(chǎn)業(yè)、人口外流的四線城市房價(jià)不跌也比較困難。

  李小明表示,只要是市場經(jīng)濟(jì),房價(jià)就會(huì)有漲有跌,這很正?!,F(xiàn)在網(wǎng)上言論說今年房地產(chǎn)市場要崩盤、房價(jià)要跌80%,這是“危言聳聽”,如果這樣,不僅政府不允許,老百姓也不會(huì)答應(yīng),政府有應(yīng)對(duì)樓市波動(dòng)形勢的能力,他本人對(duì)今年經(jīng)濟(jì)形勢保持足夠信心。

  賈康認(rèn)為,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)比較明顯的分化現(xiàn)象其實(shí)是件好事,這改變了以往人們把房地產(chǎn)業(yè)看成是單邊上漲市場的印象。“單邊上漲意味沒有什么風(fēng)險(xiǎn),甚至可以肆無忌憚地去炒作,現(xiàn)在則要求購房人、開發(fā)商、投資者做細(xì)分的考量,綜合衡量多種因素來判斷經(jīng)濟(jì)行為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。”賈康談道。

  來自西方國家的ChrisMARLIN認(rèn)可樓市分化明顯的觀點(diǎn)。他認(rèn)為,如果城市人口比較密集、資源較為豐富的話,那么就很難見其房價(jià)下降,而小型城市的房價(jià)則很有可能出現(xiàn)不穩(wěn)定的情況,這一點(diǎn)在美國市場同樣得到驗(yàn)證。ChrisMARLIN表示投資房地產(chǎn)較終需要關(guān)注投資安全性,關(guān)注房產(chǎn)周邊所擁有的資源,此外還要關(guān)注城區(qū)所能提供的就業(yè)機(jī)會(huì)。

  國家應(yīng)鼓勵(lì)房企積極介入金融領(lǐng)域

  當(dāng)前,我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨創(chuàng)新及轉(zhuǎn)型的問題,其中部分房企選擇入股銀行,房地產(chǎn)金融化趨勢備受大家關(guān)注。

  ChrisMARLIN認(rèn)為房地產(chǎn)金融化戰(zhàn)略可能會(huì)有很多好處,在美國現(xiàn)在又很多開發(fā)商都愿意介入到銀行當(dāng)中,很多開發(fā)商也有自己的按揭貸款公司。“目前在美國有房利美、房貸美兩家政府支持的機(jī)構(gòu),他們支持了整個(gè)美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。”ChrisMARLIN說道。

  張玉良表示房企應(yīng)選投有創(chuàng)新能力的金融,今年綠地的金融,張玉良希望能夠有20億以上的利潤,并準(zhǔn)備拋掉兩家城市商業(yè)銀行的股權(quán)。張玉良建議房地產(chǎn)公司在投資金融時(shí)要看清楚一點(diǎn)、智慧一點(diǎn)。

  在李小明看來,房地產(chǎn)業(yè)金融化涉及兩個(gè)層面的問題,一是房企要搞清楚公司這么做的目的到底是為了把銀行作為業(yè)務(wù)的板塊來經(jīng)營,獲得回報(bào),還是為了企業(yè)融資更加方便,這是兩個(gè)不同概念。二是房地產(chǎn)業(yè)金融化不僅僅是指投資銀行,還可以有很多方式,比如投資基金、RIETs等。

  至于房地產(chǎn)業(yè)金融化的風(fēng)險(xiǎn),賈康認(rèn)為凡是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就都會(huì)有經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),房企要考慮自己企業(yè)的金融需要,并考慮企業(yè)金融專業(yè)知識(shí)的掌握及風(fēng)險(xiǎn)防控能力等。從宏觀層面及整個(gè)市場培育、建設(shè)方面來看,賈康表示國家應(yīng)該更開明地鼓勵(lì)各種各樣的市場主體,包括房地產(chǎn)企業(yè)更加積極地考慮介入金融領(lǐng)域,推進(jìn)金融制度深化改革。

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