浙江寧波的房地產(chǎn)開發(fā)商興潤置業(yè)無力償還近6億美元的貸款，這是中國房地產(chǎn)公司的一次巨額違約事件，同時也是較新一件令人不安的事件。

　　IPO擴容季即將開啟，或4月上旬上演，685家在排隊，27家已過會。

　　這讓大洋彼岸的投資者們對中國房地產(chǎn)開發(fā)商狀況的擔(dān)憂不斷加劇，導(dǎo)致債券價格下跌、交易量銳減。興潤置業(yè)事件發(fā)酵，顯示投資者為泡沫支付局部代價的時代已經(jīng)開啟。同時，不少人也開始為中國的房地產(chǎn)市場惴惴不安起來。

　　他們的理由是：包括北京、廣州、杭州等地的開發(fā)商都已經(jīng)開始降價。有報道稱，北京的萬科橙受自住房低價入市的影響，開盤價比預(yù)期低3000元/平方米左右，已經(jīng)形成了一定的市場示范效應(yīng)，并帶動了保利頭開熙悅春天、中國水電云立方、鑫苑鑫都匯、金融街(行情,問診)融匯等剛需盤跟進。

　　與此同時，地處廣州的時代地產(chǎn)將廣州的樓盤全線8.8折促銷，加上此前敏捷地產(chǎn)的降價促銷。回顧2月份，杭州的一些企業(yè)因為庫存的與日俱增，降價促銷。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存達到120476套，創(chuàng)下歷史新高?？雌饋恚?014年的樓市不再如2013年那樣漲聲一片，降價促銷的勢頭有所蔓延。中國的樓市變得山雨欲來一般，唱空樓市的聲音逐漸多起來。

　　可從目前形勢來看，降價潮并未如想象中如期而至，為樓市下“拐點到來”的結(jié)論為時尚早。目前降價的只是大型房企個別樓盤降價，以低姿態(tài)入市，讓利跑量，更多是一種未雨綢繆式的戰(zhàn)略調(diào)整，而不是資金面短缺的市場表現(xiàn)。

　　只是此前，對于2014年的業(yè)績目標(biāo)以及市場走勢，各家房企有著不同的解讀。萬科作為行業(yè)翹楚，其2000億元的年度銷售目標(biāo)相對保守；萬達、綠地均為2400億元的目標(biāo)則是超越萬科，來勢兇猛；而融創(chuàng)、佳兆業(yè)、旭輝、雅居樂、富力、景瑞等公司則大幅提高了今年的銷售目標(biāo)。萬達、綠地、旭輝、雅居樂、富力、景瑞等公司則對市場顯得相對樂觀。

　　奉化的三月正是油菜花開的季節(jié)，興潤置業(yè)卻沒能從和煦的陽光下熬過來。

　　3月11日，浙江省奉化市政府公開披露，浙江興潤置業(yè)投資有限公司（下稱“興潤置業(yè)”）的實際控制人沈財興父子因涉嫌非法吸收公眾存款罪被移奉化檢察機關(guān)審查起訴。

　　作為寧波地產(chǎn)界的房企大佬，擁有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的興潤置業(yè)在其轟然倒塌的背后，留下的是超過35億元的巨額債務(wù)，其中銀行欠貸達24億元，涉及17家銀行和2家小額貸款公司，7億多元的非法公眾存款，還有3億多元的工程欠款。

　　事實上，興潤置業(yè)從2013年年底時就已經(jīng)名存實亡。去年11月底，沈財興因涉嫌非法吸收公眾存款罪被奉化當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)刑事拘留。而興潤置業(yè)較重要的桃源項目從2013年夏天就已實質(zhì)性停工。直到今年3月，奉化市官方的消息披露，其巨額債務(wù)的冰山才較終顯露出來。

　　從昔日風(fēng)光到資不抵債，壓垮興潤置業(yè)的較后一根稻草究竟是什么？時代周報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高價拿地、折戟保障房項目、民間集資成本高企、受困高端項目、內(nèi)部管理混亂，多種原因疊加，較終資金鏈條斷裂，將興潤置業(yè)推向了深淵。

　　管理混亂

　　在戶籍人口不到50萬的奉化，沈財興可謂是風(fēng)云人物，盡管后來生意越做越大，在坊間一些人士仍稱乎其為“財興水泥”。

　　這樣的稱謂多少有著過去的標(biāo)志，現(xiàn)年51歲的沈財興僅小學(xué)文化，在創(chuàng)業(yè)之時是一個泥水匠，他幾乎不會說普通話。上世紀(jì)80年代，象山人沈財興來到奉化，從包工頭起家，將興潤置業(yè)做到了當(dāng)?shù)氐凝堫^房地產(chǎn)企業(yè)。

　　公開資料顯示，成立于1987年的浙江興潤置業(yè)投資有限公司，是經(jīng)當(dāng)時奉化縣人民政府批準(zhǔn)成立的全民所有制企業(yè)，原名奉化市城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限公司。

　　2003年，該公司以股份制形式轉(zhuǎn)為有限責(zé)任公司，2005年經(jīng)工商注冊更名為浙江興潤置業(yè)投資有限公司。事發(fā)前，興潤置業(yè)已擁有注冊資金4億元，總資產(chǎn)達30億元，企業(yè)已獲得國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。

　　除了核心公司興潤置業(yè)外，沈財興與其子沈明崇名下還有多家企業(yè)。以沈財興為法人代表的有浙江興潤陽光建設(shè)有限公司、浙江沈氏建設(shè)有限公司等企業(yè)。而沈明崇名下的企業(yè)包括奉化興潤茗都置業(yè)有限公司等企業(yè)。

　　一直以來，建筑出身的沈財興對工程質(zhì)量要求很是嚴(yán)格，其開發(fā)的多數(shù)樓盤均由其自己的建筑公司承建，其開發(fā)的房地產(chǎn)因品質(zhì)好、質(zhì)量優(yōu)、綠化佳而獨樹一幟。

　　以沈財興成立興潤置業(yè)后開發(fā)的個樓盤陽光茗都為例，該項目在2003年4月入手，土地面積254.4畝，土地出讓金3.95億元。到現(xiàn)在，陽光茗都依然被認(rèn)為是奉化較高端的小區(qū)，沈也因此奠定了其在奉化地產(chǎn)界大佬的地位。

　　可以說，注重建筑質(zhì)量是興潤置業(yè)成為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的關(guān)鍵因素之一。而作為奉化市政協(xié)委員和房地產(chǎn)協(xié)會會長，沈財興憑借其和當(dāng)?shù)卣己玫恼剃P(guān)系，短短幾年時間里，讓興潤置業(yè)逐步成為奉化市的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　時至今日，興潤置業(yè)在奉化開發(fā)了十多個樓盤，目前在建的有江口“甬山新村”和高端法式別墅區(qū)“桃源”項目，并參與長汀村舊村改造項目。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，該公司已開發(fā)房產(chǎn)面積100多萬平方米。

　　發(fā)跡后的沈財興依舊保持著農(nóng)民般的樸素。另一方面，和多數(shù)中小民營公司一樣，沈財興更相信親戚和家族的力量。自成立以來，興潤置業(yè)一直都是粗放的家族化經(jīng)營模式，沈家一共九兄妹，沈財興排行老三，包括其外甥在內(nèi)的多位沈家親戚均在興潤置業(yè)及其關(guān)聯(lián)公司里任職。

　　“公司是農(nóng)民式的管理，任人唯親，到了后期管理更混亂。”一位興潤置業(yè)的前員工告訴時代周報記者，“興潤置業(yè)的垮掉有多方面原因，管理跟不上也是其中一個原因。”

　　高價拿地

　　某種程度而言，興潤置業(yè)與其所在的奉化市的境遇是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個縮影。在城鎮(zhèn)化擴張及房地產(chǎn)的發(fā)力下，這些年來，奉化的房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起。

　　公開資料顯示，2007年奉化市地方級財政收入為10.89億元，2010年則實現(xiàn)了17.91億元，這其中很大比例是得益于土地出讓金的逐年增長。

　　在2009年之前，奉化樓市一直處于一個平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，其樓市格局主要以本地開發(fā)商開發(fā)為主，除了領(lǐng)跑者興潤置業(yè)之外，還包括寧波滕頭、寧波金峰、寧波和源等本地開發(fā)商。

　　2009年之后，奉化樓市進入高速發(fā)展階段。奉化市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示，2009年5月13日，興潤置業(yè)拍下了香山美邸8萬平方米地塊，土地出讓金為4.5億元。

　　2010年1月，興潤置業(yè)以6.6億元的價格，拍得奉化蕭王廟街道泉溪江西側(cè)、彌勒大道南側(cè)的三個地塊，總出讓面積為14.01萬平方米。該地塊用于“桃源”項目開發(fā)。項目共三期，總建筑面積為8.404萬平方米，折合樓面價7852元/平方米。

　　除了“桃源”項目外，是年1月，興潤置業(yè)還以1.3億余元的價格拍得奉化市江口街道的龍樾灣項目，該項目土地總面積42807平方米，按規(guī)劃該項目是高端別墅樓盤。

　　對于沈財興來說，這幾年的房地產(chǎn)市場無疑有著過山車的味道。2011年，受宏觀調(diào)控的影響，奉化樓市在是年年底后進入“冰封期”，多數(shù)樓盤處于有價無市狀態(tài)，另一方面，地方政府的土地拍賣也進入“冰封期”。

　　“像奉化這樣的小城樓市狀況惡化后，本地開發(fā)商資金壓力大，拿地比較困難，為了提高拍賣成交率，將土地出讓金的起拍價定低，成為必然的選擇。”一位寧波樓市觀察人士這樣告訴時代周報記者。

　　2012年下半年起，包括世茂、綠城等大型房地產(chǎn)公司相繼進入寧波，爭奪土地供給。2013年12月，世茂集團拍下桃源附近16余萬平方米的地塊，其成交總價為5.756億元，折合樓面價3204元/平方米。

　　這意味著，相較于世茂的低價拿地，在不到4年時間，興潤置業(yè)在桃源項目地塊的土地價值縮水了近4億元。

　　2013年年底，綠城集團在興潤置業(yè)另一個參與的項目—長汀村舊村改造項目周邊拍的地塊，成本為328萬元/畝，而之前該地段估價卻高達1000萬元/畝。

　　折戟安置房項目

　　如果說高價拿地是興潤置業(yè)對房地產(chǎn)市場的豪賭，那么由其參與主導(dǎo)的奉化長汀村舊村改造項目，則是讓該公司倒下的一個關(guān)鍵因素。

　　長汀村地處奉化市城區(qū)北郊的錦屏街道，是奉化的一個“城中村”，擁有14個村民組，1299戶人家，3000余人口，該地與奉化市臺商、外商開發(fā)區(qū)接壤，甬臨公路橫穿村西，交通便捷。

　　2003年，長汀村啟動了舊村改造工程，這項工程被列入了奉化市政府當(dāng)年的工作。彼時，奉化市政府同意長汀村實施舊村改造，前提是村里的所有集體土地要按政府指導(dǎo)價征用，征用工作在2003年6月底前完成。

　　2004年5月，奉化市政府將長汀村約22.9659公頃集體土轉(zhuǎn)登記為國有土地。是年6月21日，奉化市國土局與寧波洛茲置業(yè)有限公司（下稱“洛茲置業(yè)”）簽訂了一份《國有土地使用權(quán)出讓合同》，正式將長汀村舊村改造的地塊出讓給該公司。

　　洛茲置業(yè)隸屬于洛茲集團，是寧波地區(qū)一家大型民營企業(yè)，該公司主營業(yè)務(wù)為服裝。奉化市國土局當(dāng)時的材料顯示，該項目土地出讓金為3.37億元，總開發(fā)面積為20.36萬平方米，其中開發(fā)商能夠開發(fā)出售的面積為8.6萬平方米。

　　長汀村舊村改造項目，實行“邊拆遷安置、邊商業(yè)開發(fā)”的運作模式。與許多政府公共項目一樣，政府引入民間資本，同時以土地作為支付對價，長汀項目亦如是。政府引入地產(chǎn)開發(fā)商建造安置房，作為回報，政府提供相應(yīng)地塊供地產(chǎn)商開發(fā)。

　　但是，洛茲置業(yè)在此后的開發(fā)過程中遭遇了村民的抵制，由于各種原因，多位村民開始與政府打起了數(shù)年的行政訴訟官司。

　　2007年1月，浙江省人民政府53號行政復(fù)

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