2014年的中國樓市在“凜冽寒風(fēng)”中起步：數(shù)年限購冷卻，樓市成交持續(xù)萎縮，“崩盤”論調(diào)交織著剛需的糾結(jié)、老業(yè)主的“維權(quán)”、地產(chǎn)大佬的看空。樓市籠罩著一片悲情色彩。

2014年的中國樓市又帶著“一絲暖意”收尾：“限購松綁”、房貸新政、降息等利好持續(xù)來陽光，樓市成交逐步回溫，“去行政化”、趨于理性的樓市新常態(tài)逐漸形成。

濃縮了起落沉浮、冷暖悲喜的2014年，注定成為中國樓市的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。

以價(jià)換量，普跌貫穿全年

2月18日，杭州城北一樓盤宣布以每平方米直降3000元的價(jià)格“清盤”，開啟“馬年頭降”，引發(fā)全國多地連鎖反應(yīng)。沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。在經(jīng)歷2013年房價(jià)“漲聲一片”后，2014年樓市在降價(jià)中開局。此后“以價(jià)換量”成為貫穿這一年樓市的關(guān)鍵詞。國家統(tǒng)計(jì)局每月公布的70個(gè)大中城市房價(jià)變動(dòng)情況顯示，加入房價(jià)下跌城市數(shù)量逐月增多，到11月增加到68個(gè)，樓市呈普跌格局。

房企求變，壓力下不得不變

5月22日，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平宣布向融創(chuàng)出售股份并決定退出綠城，行業(yè)內(nèi)外一片唏噓惋惜之聲。乍暖還寒時(shí)，房企的波瀾、變動(dòng)是對(duì)市場(chǎng)冷暖的生動(dòng)詮釋。而之后隨著取消限購、房貸新政漸次到來，宋衛(wèi)平宣布“不賣了”，正當(dāng)業(yè)界還在感慨“ 歸來”時(shí)，綠城卻又再度出售股份。這一年，越來越多在“黃金時(shí)代”躺著掙錢的房企倍感資金壓力，臨近年底地產(chǎn)大佬更罕見集體看空樓市，更令起落轉(zhuǎn)折的樓市變數(shù)叢生。成熟的市場(chǎng)免不了優(yōu)勝劣汰，中國房企亦“不得不變”。

取消限購，挪開干預(yù)之手

6月20日，呼和浩特成為榜發(fā)文取消限購的城市。在獲得“默許”后，“松綁限購”一發(fā)不可收，很快席卷全國，截至目前，僅剩北上廣深和三亞尚未放開。雖然取消限購一度背負(fù)了“救市”罵名，但在業(yè)界看來，挪開行政干預(yù)之手顯然是樓市回歸健康、理性的必由之路。有業(yè)內(nèi)人士直言，房地產(chǎn)市場(chǎng)不想要“限制”、也不需要“庇護(hù)”，較好的方式就是“少管”。

利率調(diào)控，手段轉(zhuǎn)變

9月30日央行發(fā)布“房貸新政”，對(duì)個(gè)人住房貸款加大支持，再次重申利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍，同時(shí)明確“認(rèn)貸不認(rèn)房”，讓市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，全國不少地方樓市成交至此出現(xiàn)拐點(diǎn)。11月21日晚間，央行時(shí)隔兩年多后再度宣布降息，開發(fā)商喜獲“歲末紅包”、購房者得到“真金白銀”實(shí)惠。這是繼取消限購后樓市迎來更“和煦”的政策春風(fēng)，樓市成交也借此回升。“去行政化”之后，樓市調(diào)控更多依靠房貸、利率等手段的趨勢(shì)由此顯現(xiàn)。

分化加劇，調(diào)控靠市場(chǎng)截至11月底，廈門、鄭州、保定等地樓市累計(jì)漲幅超過10%，而杭州、菏澤、溫州等9個(gè)城市累計(jì)跌幅超10%。在“調(diào)控靠市場(chǎng)”格局初步確立之下，中國樓市漸趨理性的另一個(gè)標(biāo)志是市場(chǎng)分化繼續(xù)加深。樓市漲跌愈發(fā)凸顯地方區(qū)位與發(fā)展成熟度、未來成長性等理性價(jià)值。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，發(fā)展相對(duì)成熟、需求相對(duì)旺盛的地區(qū)，尤其是價(jià)格調(diào)整較充分或成長性較好地區(qū)樓市，未來價(jià)格抬頭的可能性已日益逼近，反之，有些地方的房價(jià)還將進(jìn)一步調(diào)整。

庫存高企，調(diào)整將持續(xù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月末，全國商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米，樓市庫存在高位運(yùn)行。杭州、貴陽、武漢、溫州等眾多二、三線城市都為高庫存所累，一些中小城市人口導(dǎo)入緩慢，庫存高企情況更為嚴(yán)重。從全國來看，高庫存將是中短期內(nèi)我國樓市的頭要壓力，相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)將影響房價(jià)維持相對(duì)穩(wěn)定。當(dāng)然庫存矛盾是結(jié)構(gòu)性問題，未來去庫存也必然會(huì)出現(xiàn)分化。

量價(jià)齊跌，幅度收窄12月12日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1－11月份，全國商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%；11月70個(gè)大中城市中，同比新建住宅價(jià)格下降的城市有68個(gè)，較低下降9.9%，上漲的城市有2個(gè)，較高漲幅3.0%。市場(chǎng)就是這么任性。既然期盼市場(chǎng)起決定性作用，那就得接受市場(chǎng)導(dǎo)演的結(jié)果。值得注意的是，隨著房貸新政以及降息政策出臺(tái)，樓市成交量明顯回暖，量價(jià)跌幅開始收窄。

去行政化，制度建設(shè)加快12月召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)年未直接提及房地產(chǎn)行業(yè)，“無聲勝有聲”也更突顯樓市調(diào)控“去行政化”趨勢(shì)明確。屬于市場(chǎng)的終歸市場(chǎng)。12月末，期盼已久的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地，政府在樓市調(diào)控“去行政化”的同時(shí)，開始著眼于“自己該做的”事情。有理由相信，接下來，房地產(chǎn)稅、土地制度改革等一系列基礎(chǔ)性的制度建設(shè)步伐將加快。

經(jīng)過2014年的起落沉浮，去行政化、趨市場(chǎng)化的樓市新常態(tài)逐漸確立，在這種新常態(tài)下，樓市更趨成熟、理性。未來樓市無論升溫上揚(yáng)，或是維持現(xiàn)狀甚至繼續(xù)下行，回望挪開了行政干預(yù)之手的這一年，都會(huì)是中國樓市發(fā)生質(zhì)變、回歸市場(chǎng)的重要時(shí)點(diǎn)。

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