作為較主要的離岸金融市場———香港樓市歷來受到全球資本流動的影響。美聯(lián)儲的QE政策退出啟動了香港樓市的本輪調(diào)整。如果外部流動性發(fā)生較大收縮，以資金面支撐的內(nèi)地樓市是否也會跟進調(diào)整？這一調(diào)整又是否會沖擊國內(nèi)金融體系？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，內(nèi)地金融體系對房地產(chǎn)的依賴程度非常高，如果房地產(chǎn)價格停止上漲或向下回調(diào)，風險非常的巨大，因此，降低金融體系對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度迫在眉睫。

　　隱憂

　　內(nèi)地樓市泡沫蓄積金融風險

　　自美聯(lián)儲減少Q(mào)E規(guī)模以來，資金持續(xù)由新興的市場流出。世界銀行不久前發(fā)出預警，一旦發(fā)達國家央行突然退出經(jīng)濟刺激措施，或?qū)е铝魅胄屡d市場的資金較高萎縮80%。全球利率快速調(diào)整及資本流入回撤的影響或引發(fā)新興市場收支失衡或金融危機。

　　香港金管局的總裁陳德霖日前表示，仍未見香港有資金大幅流出跡象，但在美國利率正?；?，資金無可避免會流走。同時，樓市成交較高峰期大減三至四成，樓價僅錄得輕微下跌，現(xiàn)時仍未能確定香港樓市是否已從上升周期轉(zhuǎn)入下降周期，樓市前景仍不明朗，但利率正?；①Y金外流及流動性趨緊等因素，按揭利率很大機會走高。

　　雖然樓市的前景仍未明朗，但機構(gòu)對資本流出沖擊資產(chǎn)價格的擔憂較大。美銀美林表示，香港的租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關(guān)，目前二者均為2.8%。隨著10年期美國國債收益率將升至4%，假設(shè)租金保持不變，香港房價需要至少下跌24%才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致。此外，與1997年香港樓市見頂時相比，當時香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但現(xiàn)在貸款利率僅略高于2.2%，因此利率的上升對所有房屋按揭購家造成沖擊。

　　甚至有機構(gòu)認為，香港樓市的牛熊轉(zhuǎn)折點在于美國量化寬松政策退出。在盛富資本與協(xié)眾國際總裁黃立沖看來，隨著美國縮減購債規(guī)模，量化寬松政策的退出漸行漸近，市場利率上漲將大幅提高購房者負擔，加上熱錢將撤離香港，香港樓市未來前景不容樂觀。

　　同樣，不少機構(gòu)也發(fā)出了“資本回流沖擊人民幣資產(chǎn)”的預警。平安證券判斷，QE退出機制的正式開啟，預示資產(chǎn)重估過程可能有所加速相比較而言，發(fā)達市場的順周期資產(chǎn)受到的負面沖擊較小，而新興市場的金融資產(chǎn)受到的沖擊和波動都會較大。

　　艾拓思資本集團的高端副總裁M.Thomas表示，QE開始退出有可能刺破中國房地產(chǎn)泡沫。在中國，實體經(jīng)濟不景氣，股市長期低迷，國內(nèi)外投資資本大量涌向房地產(chǎn)行業(yè)。QE退出將造成內(nèi)地流動性緊張，會傳導到資本蓄積量的房地產(chǎn)市場。一旦流動性突然收緊，房地產(chǎn)泡沫將被刺破，隨即流動性膨脹支撐的金融風險將爆發(fā)。

　　暗道

　　金融機構(gòu)隱秘“輸血”房地產(chǎn)

　　今年年初，華遠地產(chǎn)的董事長任志強在公開場合少見地警示房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨銷售增速下滑等風險。

　　“任志強可能是對的，今年或許是中國房地產(chǎn)業(yè)較危險的一年，而若房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大波動，金融體系也必定會受到?jīng)_擊。”長期從事房地產(chǎn)投資的北京中源興發(fā)投資有限公司董事長周衛(wèi)對《經(jīng)濟參考報》記者表示。

　　金融業(yè)到底在多大程度上和房地產(chǎn)行業(yè)捆綁在一起？清科研究此前發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)基金白皮書》指出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場金融化趨勢愈發(fā)的明顯，受調(diào)控影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)難度在增加，資金是否充裕對房企的發(fā)展至關(guān)重要，因此金融業(yè)對其影響不斷增強，房地產(chǎn)行業(yè)對外部融資需求很大。

　　渣打銀行日前對中國30個二線和三線城市開發(fā)商所作的調(diào)查顯示，雖然這些開發(fā)商預計地價在未來幾個月仍會繼續(xù)升高，但他們發(fā)現(xiàn)融資變得日益困難。渣打的這份報告指出，“有創(chuàng)紀錄的12個受訪者說他們聽說過開發(fā)商難以支付土地費用的情況”。

　　清科研究指出，從統(tǒng)計來看，銀行資金仍是房地產(chǎn)行業(yè)的主要來源，而企業(yè)自籌資金占比也在逐步上升，而在自籌資金增長的背后，正是房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等融資活動的增強。

　　以房地產(chǎn)的信托為例，用益信托的在線統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為972款，規(guī)?？傆?006.07億元，占全部信托產(chǎn)品的比重為34%。若對比2012年的數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為751款，規(guī)模總計為1823.19億元，2013年房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模則比2012年上漲了64.9%。

　　在周衛(wèi)看來，站在很多房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金背后的真正出資人還是銀行和保險等機構(gòu)，換句話說，很多金融體系的資金實際正通過信托和基金等隱性渠道為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”。他說，銀行自身的資產(chǎn)負債表中房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人房貸的部分不能完全表明銀行對于房地產(chǎn)業(yè)的支持程度，實際上，銀行業(yè)正在通過各種隱秘的渠道來為房地產(chǎn)業(yè)融資。

　　“雖然，房地產(chǎn)行業(yè)被列為調(diào)控行業(yè)，不論是開發(fā)貸款還是個人按揭貸款，政策都是在收緊，但是根本上，銀行還是愿意把資金放給房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)也有這個需求，前門走不通，銀行會走后門，會想其它辦法來為房地產(chǎn)行業(yè)融資。”周衛(wèi)說。

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款目前在各家銀行業(yè)務中占的比例不是很高，大的銀行業(yè)務占比普遍在8%以下，部分中小商業(yè)銀行該項業(yè)務的占比大概可達到10%。但這并不是全貌，周衛(wèi)透露，一些銀行正在通過隱秘的房地產(chǎn)基金的方式為房地產(chǎn)業(yè)融資。他表示，一些房地產(chǎn)基金由央企發(fā)起，由于表面上有大型央企的信用“背書”，銀行資金紛紛涌入。

　　“有的時候，就算銀行能夠通過正常的貸款方式為房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些民營的房地產(chǎn)企業(yè)融資，它也會選擇通過房地產(chǎn)基金的方式。原因很簡單，因為通過房地產(chǎn)基金的融資利率更高，銀行能獲利更多。有些房地產(chǎn)基金甚至演變?yōu)榱烁呃J，殊不知，越高的資金成本意味著企業(yè)償還成本越高，其蘊含著更高的風險。”周衛(wèi)表示。

　　沖擊

　　樓市價格回調(diào)將波及金融系統(tǒng)

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，從房地產(chǎn)業(yè)得到的各類融資種類來看，銀行和保險等金融機構(gòu)所提供的資金在整體資金比例中甚至能夠達到80%。“這個數(shù)據(jù)無法得到印證，但是我認為是完全有可能的。”周衛(wèi)說。

　　中國農(nóng)業(yè)銀行的頭席經(jīng)濟學家向松祚日前表示，目前我國經(jīng)濟存在核心三大風險，一是影子銀行風險，二是產(chǎn)能過剩行業(yè)風險，三是房地產(chǎn)風險。盡管房地產(chǎn)價格目前還在上漲，但整體房地產(chǎn)價格風險在逐漸、甚至快速積累，而社會融資體系對房地產(chǎn)的依賴程度卻非常高，如果將土地、建筑物抵押等計入，銀行貸款對房地產(chǎn)的依賴程度超過50%。在這個意義上，如果房地產(chǎn)價格停止上漲或向下回調(diào)，風險都非常巨大。

　　中國社科院世經(jīng)政研究所國際投資研究室的主任張明此前撰文指出，中國商業(yè)銀行的資產(chǎn)負債表，在很大程度上與房地產(chǎn)完全捆綁在一起。他表示，在中國商業(yè)銀行的總貸款中，可能有50%至60%直接與房價、地價密切相關(guān)。盡管對居民住房抵押貸款而言，銀行有著較高的安全邊際(頭套房頭付比率20%至30%)，但對其他相關(guān)貸款而言，安全邊際遠沒有住房抵押貸款那么高。

　　“如果不考慮安全邊際，假定中國商業(yè)銀行60%的貸款直接與房價、地價密切相關(guān)。那么，如果一個外生性或內(nèi)生性沖擊導致全國平均地價與房價下跌15%，那么中國商業(yè)銀行將會出現(xiàn)相對于總資產(chǎn)9%的損失，這意味著商業(yè)銀行的自有資本金將消耗殆盡。”他說。

　　房地產(chǎn)市場波動可能給金融行業(yè)帶來的風險引起監(jiān)管部門高度重視。銀監(jiān)會于年初的召開的2014年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議提出，嚴控房地產(chǎn)貸款風險，高度關(guān)注企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風險傳染。

　　央行較新發(fā)布的《2013年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》指出，健全系統(tǒng)性金融風險的防范預警和評估體系，加強對地方政府融資平臺、產(chǎn)能過剩行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)貸款信用違約風險的監(jiān)測，防范部分地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)風險及非正規(guī)金融風險向金融體系傳導。

　　“央行在報告中向金融機構(gòu)、企業(yè)和個人投資者提出的警告非常及時，并且今年會采取具體措施，降低金融體系對房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴的風險。”向松祚說。

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