低迷的股價和地產(chǎn)公司耀目的業(yè)績，形成了強烈反差。

　　2014年1月21日，彭博房地產(chǎn)分析師方興分享的一張圖表顯示，18家房企中，僅有兩家房企2013年股價實現(xiàn)了增長，多數(shù)企業(yè)跌去20%至30%。這從側(cè)面折射出了資本市場對房企的悲觀預(yù)期，方興認為這18家企業(yè)基本能反映整個市場的走勢。

　　股價“跌跌不休”，已經(jīng)導(dǎo)致一些公司的再融資受到影響。但反觀許多開發(fā)商，仍舊很樂觀。是資本市場錯判了形勢，還是開發(fā)商高興得太早？

　　2013年樓市

　　據(jù)統(tǒng)計，2013年，房地產(chǎn)板塊指數(shù)年初開盤報3631.02點，年末收盤報3162.33點，整體跌幅達到12.21%。而同期滬深300指數(shù)跌幅僅為7.65%。

　　龍頭股受創(chuàng)尤烈。萬科A(000002.SZ)2013年1月30日達到年內(nèi)較高點12.75元，而到2014年1月21日收盤時，股價僅為7.62元。

　　與其走勢相似的是，2013年1月份，保利地產(chǎn)(600048.SH)股價尚在每股14元上方徘徊，其后，步入下跌進程，2014年1月22日收盤時，報8.09元/股。

　　與股價年度跌幅超過40%相比，萬科和保利2013年均取得不俗的業(yè)績。保利地產(chǎn)公布的2013年業(yè)績快報顯示，去年凈利潤為107.7億元，同比增長27.63%。2013全年，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元，同比分別增長15.0%和21.0%。

　　地產(chǎn)公司為何獲得較好的收成，卻要面對慘淡的股價？

　　多年的從業(yè)經(jīng)驗告訴方興，中國的房地產(chǎn)走勢受貨幣政策影響很大。如果定量分析，貨幣政策的影響程度超過90%。資本市場認為2014年的貨幣政策不會有所放松，進而會對房地產(chǎn)上市公司的估值帶來不利影響。

　　頭當其沖受到影響的是購房者。據(jù)21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍介紹，進入2014年，無論是商貸還是公積金貸款，均未發(fā)現(xiàn)放松的跡象。目前市場上大多數(shù)銀行頭套8.5折優(yōu)惠幾乎絕跡，較多給予9折優(yōu)惠。2013年年中出現(xiàn)“錢荒”以來，不少銀行房貸“停貸”，部分因素與額度緊張有關(guān)，但也反映出銀行對于房價過快增長風(fēng)險的擔(dān)憂。

　　從房企融資層面看，也不樂觀。彭博行業(yè)研究報告指出，利率水平低且住宅政策寬松是2013年商品房銷售大增的主要原因。2014年開發(fā)商若要實現(xiàn)同樣的銷售水平，需要存在同樣有利的大環(huán)境以及強勁的較終客戶需求。

　　但方興表示，2013年房地產(chǎn)市場的輝煌很難在2014年重演。住宅抵押貸款收緊，農(nóng)村土地制度改革，影子銀行清理整頓，債務(wù)再融資受阻，可能會讓開發(fā)商放慢腳步。一批中國房地產(chǎn)開發(fā)商2014年可能將在香港市場發(fā)行大量股票，這也會對市場估值造成壓力。

　　誰被改變？

　　與資本市場的悲觀相比，開發(fā)商表現(xiàn)得更加樂觀。

　　“只要現(xiàn)金流好，我就什么都不怕。凈負債率要求很荒唐，但資本市場有這個要求，我們也盡量讓它過得去，接下來會將融資成本再降低1個點左右。但這是沒有意義的。”融創(chuàng)中國(01918.HK)董事長孫宏斌稱，“既要大家很快，又要負債率很低，這很難。”

　　在融創(chuàng)當前的發(fā)展階段，孫宏斌表示會把負債率“往后放放”。他表示，“公司凈資產(chǎn)只有200億元左右，要保持高速發(fā)展，目前負債率必然高一些，其實，我一直都給股東們溝通，負債率高的話有什么不好，你投了一塊錢，我借了8元，賺得更多，借錢高了對股東是好事。”

　　萬達集團董事長王健林早前也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，更關(guān)心現(xiàn)金流指標，而不是負債率。

　　方興圖表中所提到的兩家表現(xiàn)例外的房企，分別是碧桂園和世茂房地產(chǎn)。如果用年度數(shù)據(jù)做對比，兩家公司2013年的股價升幅為15%至20%。而21世紀經(jīng)濟報道記者獲得的信息是，上述兩家企業(yè)對2014年依舊有信心。碧桂園將進入更多的三線城市和更多的海外市場。世茂也不減發(fā)展速度。

　　但方興提醒說，前些年房地產(chǎn)行業(yè)一直處于順風(fēng)順水狀態(tài)，導(dǎo)致房企并無太大風(fēng)險意識。資本市場與房企產(chǎn)生分歧的原因是，合約銷售額是很重要的企業(yè)運營指標，但不是資本市場較關(guān)心的會計指標。

　　“個別老板很難改變市場，市場會讓老板們學(xué)乖，是市場決定你關(guān)心什么，而不是你決定市場關(guān)心什么。有些房企認為現(xiàn)金流健康就可以忽視負債率，可是市場本身不會因為房企個別大佬的意志為轉(zhuǎn)移，現(xiàn)金流很重要，但到了借新還舊的時候，市場對你是怎么判斷的，你拿什么說服國際投資人，這個時候負債率就成了很重要的依據(jù)。”方興在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時說。

　　忠言逆耳，分析師的話常常被認為是誤讀市場，但似乎也在慢慢應(yīng)驗。

　　2012年，融創(chuàng)中國股價升幅達260%，但漲勢沒能在2013年持續(xù)。K線圖顯示，融創(chuàng)中國股價在2013年4月份達到高點后，一路向下。2013年下半年，融創(chuàng)每奪一個地王，其股價就以5%左右的幅度下跌一次。

　　下行的股價還未給融創(chuàng)中國帶來太多不利的影響，但已有公司暫停了再融資計劃。近日，榮盛發(fā)展公告稱，由于目前股價已低于發(fā)行底價較多，未來發(fā)行將面臨較大的銷售壓力，經(jīng)研究后，決定撤回再融資的申請文件，中國證監(jiān)會也已終止審查。

　　2013年8月20日，榮盛發(fā)展發(fā)布再融資計劃，擬以12.93元/股的價格非公開發(fā)行股票不超過3.48億股，融資45億元，但一直未獲批準。而至2014年1月22日，榮盛發(fā)展已跌至9.45元，較定增價折價27%。

　　時至今日，已公布增發(fā)方案的31家A股房企中仍未出現(xiàn)“闖關(guān)”成功者。與此同時，上述房企中已有22家房企跌破預(yù)期中的定增發(fā)行價，破發(fā)比例達70.97%。

　　方興認為，“國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在2014年應(yīng)該謹慎一些，做好風(fēng)險應(yīng)對準備。”

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