編者按：由于房地產(chǎn)市場低迷，地產(chǎn)股跌到估值低點，地產(chǎn)公司成為了資本大鱷舉牌的目標。金地集團、金融街、新黃浦紛紛上演了股權(quán)爭奪戰(zhàn)。在現(xiàn)有舉牌邏輯下，下一個舉牌熱門又將花落誰家？記者圈出了符合舉牌指標的13家地產(chǎn)公司，以供投資者參考。

　　資本大鱷頻繁舉牌房企

　　今年以來，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了諸多民資舉牌的經(jīng)典案例，金地集團被生命人壽、安邦人壽合計超百億資金舉牌，成為全流通時代的較具代表性事件之一。

　　4月22日，金地集團發(fā)布關(guān)于股東權(quán)益變動的提示性公告稱，4月21日收到生命人壽通知，生命人壽通過二級市場交易累計持有公司股份數(shù)達8.86億股，占公司總股本19.81%；其中，具有股東表決權(quán)股份數(shù)達6.71億股，占公司總股本15%。事實上，此次舉牌僅距離生命人壽前次增持并奪得金地集團大股東寶座僅十多天時間。4月10日，生命人壽以持有股東表決權(quán)股份12.865%，坐上大股東位置。

　　而就在金地集團股權(quán)爭奪戰(zhàn)達到白熱化時，金融街在4月28日發(fā)布了一則舉牌公告。公告顯示，安邦保險（放心保）（放心保）旗下和諧健康保險股份有限公司累計持有金融街股票已達1.51億股，占其股權(quán)比例為5%。一石激起千層浪，險資爭奪金融街控股權(quán)的猜測四起。

　　事實上，今年以來，不少資本大鱷都在增持地產(chǎn)股。除金地集團和金融街被舉牌之外，2014年4月，上海中科創(chuàng)財富管理有限公司（簡稱“中科創(chuàng)”）及其一致行動人通過3次舉牌，共同持有新黃浦571.94萬股，占公司總股本的17.06%，超過公司原控股股東上海新華聞投資有限公司持股比例，一舉成為控股股東。而中科創(chuàng)拿下新黃浦控股權(quán)僅過去10天時間，其大股東的地位便遭顛覆。5月7日，新黃浦發(fā)布公告稱，公司于2014年5月6日接到上海新華聞投資有限公司（新華聞）通知：截至2014年4月30日，新華聞持有新黃浦10058.4411萬股，占公司總股本的17.92%。

　　房企低估值受民資青睞

　　究竟地產(chǎn)股緣何能得到資本大鱷的青睞？業(yè)內(nèi)人士指出，近期資本大鱷頻繁舉牌房企，是因為上市房企已到估值低點，是進入的好時機。

　　事實上，今年以來，房地產(chǎn)的低迷讓市場憂心忡忡，其不斷走低的股價可見一斑。尤其是一季度，受樓市急劇降溫、信貸環(huán)境未得到明顯改善、房企的銷售壓力不斷加劇等因素拖累，去年以來，房企良好的業(yè)績更是難以為繼。據(jù)金地集團一季報顯示，營業(yè)收入為31.5億元，同比下滑約26%，凈利潤為4934.38萬元，同比下滑73.65%。同時，地產(chǎn)業(yè)龍頭萬科也出現(xiàn)了13年來頭次一季度凈利潤同比下滑的情況。其他多家房企一季度銷售額也均出現(xiàn)下滑。到了今年4月，全國百城房價指數(shù)趨近于零，百城住宅價格指數(shù)僅月環(huán)比上漲0.1%。尤其值得注意的是，百城房價指數(shù)中三線城市的房價月環(huán)比變化連續(xù)第三個月呈現(xiàn)負增長。就在剛剛過去的“五一”小長假期間，全國54個城市樓市持續(xù)“遇冷”，總成交量同比下降32.5%。

　　同花順(300033,股吧)iFind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前124家房企平均市凈率3.69，相較于6個月前7.46的平均市凈率下降幅度超過50%。其中，13家房企跌破凈值，金融街市凈率更是從1年前的0.86下滑至現(xiàn)在的0.79。

　　對于資本市場而言，房地產(chǎn)市場長期供大于求的擔憂；按揭貸款加權(quán)平均利率上升的擔憂；來自于開發(fā)企業(yè)的悲觀預(yù)期，都使得房地產(chǎn)股的估值確實回落到較低的水平。而正因為這種基本面下行，推動地產(chǎn)股市值下行，才為產(chǎn)業(yè)資本提供了大規(guī)模抄底的機會。

　　13家地產(chǎn)公司可能被舉牌

　　以金地集團為例，金地在幾大地產(chǎn)龍頭中市值相對較小，且股權(quán)分散，所以取得控股權(quán)的代價相對較小。同時，金地估值水平相對很低，且開發(fā)能力很強，資質(zhì)優(yōu)良?；诖?，金地集團和金融街等低估值的地產(chǎn)公司吸引了資本大鱷的舉牌。在現(xiàn)有投資邏輯下，下一個舉牌熱門又將花落誰家？

　　記者通過同花順iFind統(tǒng)計得出，在滬深兩市的上市公司中，符合資本大鱷四大舉牌指標（四大舉牌指標可查閱5月13日《投資快報》A04版的報道）的公司共有13家，分別是金地集團、新黃浦、萬科A、億城投資、深振業(yè)A、廣宇發(fā)展、長春經(jīng)開、華發(fā)股份、中航地產(chǎn)、海泰發(fā)展、天房發(fā)展、福星股份、金融街（000402）。

　　安信證券認為，A股有長期價值的地產(chǎn)公司較少，產(chǎn)業(yè)資本和險資完全可以掌控這些價值地產(chǎn)股的定價權(quán)，預(yù)計未來險資和產(chǎn)業(yè)資本大規(guī)模進入白馬地產(chǎn)股將是大概率事件，這將引發(fā)A股對地產(chǎn)股的投資理念從趨勢轉(zhuǎn)化為價值投資。那些股價嚴重低于重估凈資產(chǎn)，甚至賬面凈資產(chǎn)的地產(chǎn)股值得投資者關(guān)注。

　　中信證券也分析稱，產(chǎn)業(yè)資本介入地產(chǎn)股，很可能選擇在一線城市存量布局較多的企業(yè)。具體到個股上，廣發(fā)證券表示，寶安地產(chǎn)和綿世股份可能會遭到產(chǎn)業(yè)資本舉牌。海通證券從大股東背景、持股比例、市值、市凈率幾個角度總結(jié)篩選出，華發(fā)股份、粵宏遠A更具現(xiàn)現(xiàn)實操作意義。

　　潛在被舉牌的地產(chǎn)公司

　　深振業(yè)A

　　大股東持股占比：21.91％ 市凈率：0.90％

　　深振業(yè)A5月5日公告稱，4月30日，公司接到控股股東深圳市國資委及其一致行動人深圳市遠致投資有限公司的通知，深圳市國資委及遠致投資增持公司股份已累計達到2699.99萬股，占公司總股本的2%。至此，增持計劃已實施完畢。

　　控股股東此次增持行動，緣于“牛散”股東馬信琪的舉牌。2013年6月13日，被譽為“牛散”的自然人馬信琪增持深振業(yè)A180.75萬股，致其持有深振業(yè)A6585.38萬股，占總股本的5.12%，造成舉牌。

　　深振業(yè)A十大股東榜單上，今年一季度，深圳市鉅盛華實業(yè)發(fā)展有限公司及傲詩偉杰有限公司，分別持有深振業(yè)A4.99％和3.32％的股份。由于鉅盛華實業(yè)及傲詩偉杰均系姚振華、姚建輝兄弟控制的深圳市寶能投資集團旗下公司，而寶能系曾與深振業(yè)A大股東深圳國資委及其一致行動人深圳市遠致投資有限公司發(fā)生過舉牌大戰(zhàn)，雙方均曾舉牌三次，未來是否繼續(xù)舉牌成為焦點。

　　對此，英大證券研究所長李大霄表示，深振A控股權(quán)之爭依然沒有結(jié)束。A股市場全流通之后，上市公司控股權(quán)之爭會持續(xù)上演，以往控股股東非常穩(wěn)固的地位已經(jīng)一去不返了。深振業(yè)A短期會否上演控股權(quán)之爭不好判斷，但從寶能系多次舉牌和沒有離場看，深振業(yè)A依然存在控股權(quán)之爭的可能性。

　　華發(fā)股份

　　大股東持股占比：21.91％ 市凈率：0.90％

　　來自珠海的地產(chǎn)龍頭華發(fā)股份，同樣存在被舉牌的可能。公司股份已經(jīng)全部流通，實際控制人為國資，大股東目前的持股比例為21.91%，跟被舉牌前深圳國資局持有的深振業(yè)的股份比例相差無幾。

　　同時，華發(fā)股份的盈利能力依然不差。華發(fā)股份年報顯示，2013年公司營業(yè)收入 70.17 億元，比上年增長 54.31%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤 5.38 億元，同比減少 1.37%。

　　2013年全年銷售大幅增長超過50%，大大超出市場預(yù)期。華發(fā)股份內(nèi)部人士表示，今年公司新開工項目加上原有未消化庫存，共有200億元左右的可售貨源。據(jù)其透露，公司內(nèi)部對2014年的銷售要求是2013年基礎(chǔ)上“有增長”，但幅度會偏向保守。對于今年城市布局計劃，公司表示，明確以“珠海為戰(zhàn)略大本營，武漢（樓盤）、廣州（樓盤）、南寧等一二線城市突破”，繼續(xù)擴大珠海本地土地儲備規(guī)模，鞏固珠海區(qū)域市場龍頭地位。在此基礎(chǔ)上，以一二線城市為核心，利用城市選擇指標，結(jié)合現(xiàn)有城市布局，先考慮進入集聚效應(yīng)進一步擴大、區(qū)位優(yōu)勢較為明顯的城市。

　　天房發(fā)展

　　大股東持股占比：25.11％ 市凈率：0.80％

　　作為天津的房地產(chǎn)企業(yè)，目前市凈率為0.8倍，大股東天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司持股比例25.11%，存在被舉牌的可能。而且天房發(fā)展此前也被視為受益于京津冀一體化的股票，又多一重概念。

　　但是，在房地產(chǎn)市場低迷時期，公司業(yè)績也難免下滑。年報顯示，2013年公司實現(xiàn)營業(yè)收入17.49億元，同比下滑45.55%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.44億元，同比減少44.78%；實現(xiàn)基本每股收益0.13元。2014年一季報顯示，公司一季度實現(xiàn)營業(yè)收入4.66億元，同比增加52.13%；歸屬于上市公司股東的凈利潤6449萬元，同比微降2.75%；實現(xiàn)基本每股收益0.06元。分析認為，業(yè)績下降也令公司股價受壓，在低估值的背景下，正是產(chǎn)業(yè)資本舉牌的好時機。

　　海通證券認為，天房發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部集中在天津，涵蓋商品房、保障房和一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)。公司自去年開始加大了保障房項目儲備力度（涉及代建保障房120萬平），目前公司權(quán)益建面合計437萬平米（不考慮1700畝的漢沽河西土地整理項目），可滿足公司未來三年開發(fā)。在地產(chǎn)調(diào)控背景下，公司保持謹慎心態(tài)從而使其負債和現(xiàn)金流良好，而且每股預(yù)收款較高。

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