“‘三房’并軌的難點(diǎn)在于，如何確保保障到較需要保障的人群。以前是經(jīng)適房、公租房、廉租房分類輪候，但是并軌后都在一起排隊(duì)搖號(hào)的話，較低收入家庭能否優(yōu)先享受到保障是個(gè)問題。”

　　“經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房并軌政策目前正在研究制定中，年底前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下稱‘住建部’）會(huì)出臺(tái)相關(guān)文件。”11月5日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者從住建部住房保障司少有獲悉。“目前條件下，經(jīng)濟(jì)適用房不可能取消,外界傳言經(jīng)適房取消系誤解。當(dāng)下部分城市取消經(jīng)適房只是各地做的一個(gè)探索，并非是住建部搞的試點(diǎn)。‘三房’并軌的政策還沒出臺(tái)，哪可能有試點(diǎn)？”住建部住房保障司一位不愿具名的人士對記者說。

　　據(jù)了解，從2011年開始，銅陵、鄭州、煙臺(tái)等多地已開始探索保障房并軌政策，將經(jīng)適房、公租房、廉租房統(tǒng)一為公共租賃房或者統(tǒng)稱為保障房，統(tǒng)一出租給需要保障的人群，同時(shí)分別給予不同人群分檔補(bǔ)貼。

　　“住建部的總思路不會(huì)取消經(jīng)適房，租賃性和產(chǎn)權(quán)性的保障房都會(huì)有，只是會(huì)明確政府在其中的責(zé)任，會(huì)制定相應(yīng)的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，取消產(chǎn)權(quán)性保障房的一部分福利性質(zhì)。”上述住建部住房保障司人士告訴記者，住房保障是大保障，根據(jù)每個(gè)人的承受能力不同，形式也應(yīng)多種多樣，若純粹是租賃住房的話，財(cái)政也拿不出那么多資金，后續(xù)的資金回籠也是一個(gè)大問題。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)別地方退出經(jīng)適房，部分原因是經(jīng)適房存在一定的尋租空間，但更主要的原因是公租房和廉租房是財(cái)政出錢，而經(jīng)適房財(cái)政沒有補(bǔ)貼，都由地方財(cái)政出資，所以地方的興趣并不大。

　　不過，“三房”并軌即便成行，也將面臨一系列問題，如混合輪候如何確保較需要保障的人群優(yōu)先獲得保障？另外，目前不同政策的保障房資金來源渠道不一，如何保證各部委及和地方政府互相協(xié)調(diào)，也是面臨的一大難點(diǎn)。

　　經(jīng)適房的前世今生

　　在我國，經(jīng)濟(jì)適用房已存在多年，但每個(gè)時(shí)期對其定義各不相同。1997年、1998年房改時(shí)期，國家停止了福利分房，當(dāng)時(shí)為了解決商品房價(jià)格和工薪收入差距較大的問題，1998年推出了經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)時(shí)這類房子誰都可以購，基本按照成本價(jià)上市，全部產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，而且套型面積也比較大。

　　較初的經(jīng)適房是可租可賣的，亞洲金融危機(jī)之后，考慮到出租回籠資金慢，為了緩解財(cái)政壓力，國家把經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)全部賣給了個(gè)人。“因?yàn)楫?dāng)時(shí)對保障人群不設(shè)限，也曾出現(xiàn)過類似經(jīng)適房里開豪車的現(xiàn)象。但隨著房價(jià)的高漲，政策也出現(xiàn)了調(diào)整，經(jīng)適房逐步成為了保障房中的種類之一。之后，資質(zhì)審查日益嚴(yán)格，套型面積也有了相應(yīng)限制，銷售對象也變成了共有產(chǎn)權(quán)。”了解經(jīng)適房相關(guān)情況的中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長童悅仲向記者介紹說。

　　“經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展非常復(fù)雜，2004年之前基本是以經(jīng)濟(jì)適用房為主的供應(yīng)體系，沒有購購限制；2004年之后，經(jīng)濟(jì)適用房成為保障房的一個(gè)種類，歷史含義、定位和保障對象都不一樣了。”上述住建部住房保障司人士表示，對待經(jīng)濟(jì)適用房要一分為二來看。制度設(shè)計(jì)本身很好，是政府、企業(yè)、個(gè)人共同出資解決住房保障問題。只是這幾年因房價(jià)漲得過快，其中出現(xiàn)了牟利空間和財(cái)富集聚效應(yīng)。

　　11月7日，鄭州市房地產(chǎn)管理局保障辦一位工作人員告訴記者，2012年底，鄭州市有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障房已經(jīng)不再做了，統(tǒng)一為公共租賃住房，只租不售，補(bǔ)貼分為幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和檔次。“對于之前很多排號(hào)獲得資格證的經(jīng)濟(jì)適用房輪候家庭，今年將分配完較后一批。”而在記者調(diào)查采訪的長春市、鄭州市、銅陵市等地，這幾個(gè)城市的住建系統(tǒng)內(nèi)部人士亦告訴記者，當(dāng)?shù)卦缭趦扇昵熬鸵呀?jīng)取消了經(jīng)濟(jì)適用房，并開始探索實(shí)行多類保障房并軌制度。

　　就在很多城市逐步探索取消經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，也有城市仍把經(jīng)濟(jì)適用房作為保障房的一個(gè)類別，比如，上海曾取消經(jīng)適房十年，后又恢復(fù)了。

　　“住建部并沒有統(tǒng)一的制度規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房各地必須要做，各地可以根據(jù)地方實(shí)際情況來做經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房、限價(jià)房等各類保障房。”上述住建部住房保障司人士說。

　　與公租房、廉租房不同，經(jīng)適房保障對象是部分中低收入家庭。就目前而言，其存在仍具有一定的合理性。日前， 總書記在中共政治局第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)，在推進(jìn)住房保障工作中，要注意盡力而為和量力而行相結(jié)合。這其中，或許亦考慮到了經(jīng)適房在目前階段的現(xiàn)實(shí)可行性。

　　“三房”并軌探索中

　　未來可見的是經(jīng)濟(jì)適用房并不會(huì)“一刀切”取消，租賃性和產(chǎn)權(quán)性的保障房將并存，由經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房并軌將完善未來的保障房供應(yīng)和保障制度。今年5月份，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中明確要求，健全保障性住房分配制度，有序推進(jìn)公租房、廉租房并軌。

　　關(guān)于為何要推出“三房”并軌，童悅仲表示，“并軌制度的提出是考慮到各類保障房類別太多，管理起來不方便。”

　　公租房、廉租房并軌，目前各地已有不少探索。安徽省銅陵市作為全國較早探索保障房并軌的城市之一，2011年9月出臺(tái)了《銅陵市保障性住房建設(shè)管理辦法》，探索出了“并軌運(yùn)行，租補(bǔ)分離，分檔補(bǔ)貼，先租后售，共有產(chǎn)權(quán)”的住房保障制度架構(gòu)，其經(jīng)驗(yàn)曾得到住建部的贊許。據(jù)了解，目前安徽省正在學(xué)習(xí)推廣此做法。

　　11月6日，銅陵市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任王文善在接受中國房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)告訴記者，銅陵統(tǒng)一保障房房源統(tǒng)稱為公共租賃房，產(chǎn)權(quán)歸政府，只出租，不出售。“統(tǒng)一按照市場價(jià)對保障群體出租，政府會(huì)根據(jù)不同的保障群體給予分檔補(bǔ)貼。這些公共租賃住房5年內(nèi)不允許轉(zhuǎn)讓出售。5年后，租戶可以優(yōu)先購購公共租賃房，但按照市場評估價(jià)值賣，增值部分由政府收回。”

　　“并軌后，經(jīng)適房、公租房、廉租房可能都按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來建，在建設(shè)中不再分類，保障人群上明確為中低收入家庭，政府則對租房人群根據(jù)實(shí)際情況分檔次給予不同的補(bǔ)貼。”一位了解并軌制度情況的內(nèi)部人士告訴記者。

　　“未來經(jīng)適房的推進(jìn)方向是政府和個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)，若出售，資產(chǎn)性收益部分由政府收回。”在業(yè)內(nèi)人士看來，公租房、廉租房沒有可持續(xù)性，誰會(huì)干呢？政府要明確在其中的責(zé)任，若所有的建設(shè)維護(hù)費(fèi)用都由政府來承擔(dān)，財(cái)政負(fù)擔(dān)會(huì)很重，后續(xù)的維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也很高。

　　“目前來看，‘三房’并軌的難點(diǎn)在于，如何確保保障到較需要保障的人群。以前是經(jīng)適房、公租房、廉租房分類輪候，但是并軌后都在一起排隊(duì)搖號(hào)的話，較低收入家庭能否優(yōu)先享受到保障是個(gè)問題。”上述住建部住房保障司人士說。

　　“原來的廉租房是由發(fā)改委作為投資補(bǔ)助下發(fā)的，公租房則是財(cái)政部作為轉(zhuǎn)移支付來做。并軌后，資金層面將涉及部委間協(xié)調(diào)問題。”一位住建部內(nèi)部人士坦言，并軌協(xié)調(diào)工作也是目前一大難題。

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