樓市“較高一課”

　　市場(chǎng)化改革方向：變抑需求為增供給

　　過(guò)去的十余年間，“樓市是個(gè)政策市”，這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)心照不宣的判斷。如今，新一屆政府對(duì)樓市調(diào)控的政策思路已經(jīng)發(fā)生重大變化。

　　據(jù)新華社消息，10月29日下午，中共政治局在進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)，頭次專(zhuān)題學(xué)習(xí)住房領(lǐng)域情況。中共總書(shū)記 在主持學(xué)習(xí)時(shí)的講話(huà)中做出了“堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向”的表態(tài)，而這也成為新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的較高規(guī)格的正面表態(tài)。

　　從今年年初的“國(guó)五條”之后，樓市進(jìn)入了漫長(zhǎng)的政策緘默期，連高層專(zhuān)業(yè)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的提法都鮮有見(jiàn)到。十八屆三中全會(huì)即將召開(kāi)之際，決策層這一罕見(jiàn)的正面表態(tài)，無(wú)疑為樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制釋放了方向性的信號(hào)。

　　“這意味著，此前以行政抑制為導(dǎo)向的政策調(diào)控方式將正式全面轉(zhuǎn)向，這實(shí)際上是為未來(lái)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期政策導(dǎo)向定調(diào)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“以政府與市場(chǎng)明確分工為思路的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制現(xiàn)在已經(jīng)基本定稿。”

　　市場(chǎng)之手：增加供給

　　與此前決策層給出的“回歸房?jī)r(jià)”藥方不同，在新華社報(bào)道中， 的講話(huà)沒(méi)有提及“房?jī)r(jià)調(diào)控”、“經(jīng)濟(jì)適用房”、“限價(jià)房”等過(guò)去經(jīng)常出現(xiàn)的慣用詞語(yǔ)，卻強(qiáng)調(diào)了住房領(lǐng)域的市場(chǎng)化改革和經(jīng)濟(jì)功能。

　　針對(duì)如何利用市場(chǎng)化改革解決居民“住有所居”的目標(biāo)， 指出，要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。

　　此前，住建部政策研究主任秦虹在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在上一輪樓市調(diào)控中，全國(guó)49個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)政策，這些政策在抑制投機(jī)投資性需求上取得了一定效果。但目前看來(lái)，限購(gòu)、限貸的城市房?jī)r(jià)仍在上漲，這只能說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)難以滿(mǎn)足自住性需求的增長(zhǎng)。而在此次中共政治局的集體學(xué)習(xí)課上，秦虹正是主講人之一。

　　事實(shí)上，樓市調(diào)控自限購(gòu)政策執(zhí)行以來(lái)，業(yè)內(nèi)各方認(rèn)為諸如多套住房、自住性需求中的改善性住宅等問(wèn)題，實(shí)際上可以通過(guò)市場(chǎng)的手段加以解決，而不是單純地采取一刀切的限購(gòu)、限價(jià)辦法。

　　“目前，出現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯上漲的主要是一線(xiàn)城市和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市。”根據(jù)秦虹的分析，在這一輪房?jī)r(jià)上漲中，投機(jī)投資性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需求。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，一線(xiàn)城市的新建商品房庫(kù)存進(jìn)一步降低，四個(gè)一線(xiàn)城市的住宅庫(kù)存從年初的22.7萬(wàn)套下降到了目前的19.98萬(wàn)套。

　　值得注意的是，在增加供應(yīng)方面，北京在不久前剛剛出臺(tái)的“京七條”中，就提出了要在今明兩年推出“自住型商品房”7萬(wàn)套，售價(jià)比周邊商品房低30%左右。

　　“若北京這個(gè)目標(biāo)達(dá)成，供應(yīng)量足以對(duì)京城樓價(jià)造成明顯影響。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，北京新出臺(tái)的“自住型商品房”，或許是房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的“先行版”。

　　頭提“福利陷阱”

　　雖然沒(méi)有明確的“降房?jī)r(jià)”目標(biāo)，但 對(duì)“以政府主導(dǎo)的保障性安居工程體系和以市場(chǎng)為主導(dǎo)的市場(chǎng)體系”的頂層設(shè)計(jì)態(tài)度堅(jiān)決。

　　按照此前公布的“十二五”規(guī)劃，未來(lái)五年全國(guó)將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房3600萬(wàn)套，到2015年全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

　　而在此次集體學(xué)習(xí)中， 重申了這一任務(wù)，并指出這是政府對(duì)人民作出的承諾，要全力完成。

　　不僅如此，在 的講話(huà)中，他頭次提到了住房保障中的福利陷阱。

　　“現(xiàn)在保障房制度中存在的問(wèn)題是分配問(wèn)題。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人表示，由于保障性住房并未完全實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，許多低收入人群仍望房興嘆，而保障性住房存在的套利空間則被資源易得者占據(jù)。

　　事實(shí)上，據(jù)記者調(diào)查了解，目前各地的公務(wù)員和央企國(guó)企職工總能通過(guò)各種渠道以超低價(jià)享受定向經(jīng)適房的“豪華福利”，然后進(jìn)行高價(jià)出租或出售。

　　“目前，可以一次性出售的保障房在分配及二次入市的管理上，政府還沒(méi)有一個(gè)有力的措施或手段進(jìn)行管控，使得很多保障房較終變成權(quán)力尋租的渠道。”陳國(guó)強(qiáng)稱(chēng)。

　　與之相比，公租房由于不能購(gòu)賣(mài)，因此承租人通過(guò)出租獲利很少，反而較少出現(xiàn)轉(zhuǎn)租的情況。

　　“此前，住建部及相關(guān)主管部門(mén)多次組織保障房專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，對(duì)目前存在的各種保障性住房有一個(gè)比較全面的了解，這在 總書(shū)記的講話(huà)中也有所體現(xiàn)。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人表示，“講話(huà)中兩次提到了公租房，而對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等卻沒(méi)有提及。”

　　不過(guò)，目前的情況是，地方對(duì)回報(bào)率低的公共租賃住房缺乏興趣，同時(shí)，地方政府因?yàn)槭苜Y金限制保障房建設(shè)進(jìn)展緩慢，已建的保障房因?yàn)榕涮兹笔Ф霈F(xiàn)了“空心化”。

　　對(duì)此， 表示，要完善財(cái)政政策，適當(dāng)加大財(cái)政性資金對(duì)保障性住房建設(shè)投入力度。這似乎意味著在地方財(cái)政乏力的情況下，財(cái)政支持或?qū)⒃俣燃哟a。

　　土地改革成為突破口

　　 表示，解決群眾住房問(wèn)題是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問(wèn)題。

　　這樣的表述令業(yè)內(nèi)對(duì)建立長(zhǎng)效房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制的預(yù)期進(jìn)一步升溫。

　　上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人表示：“對(duì)于通過(guò)市場(chǎng)解決的問(wèn)題，財(cái)稅和金融改革將先行一步，土地問(wèn)題更多將放在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中解決。政府的著力點(diǎn)將放在市場(chǎng)監(jiān)管、保障房等問(wèn)題上。”

　　而依據(jù)國(guó)研近期公開(kāi)的“383”方案，土地流轉(zhuǎn)可能會(huì)有較大突破。近期，包括北京、溫州在內(nèi)的地方政府正在釋放出政策放松的信號(hào)：溫州農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)破局、北京限房?jī)r(jià)地塊出讓都表明土地管理制度改革的逐步展開(kāi)。

　　今年上半年，國(guó)家對(duì)于土地出讓的管制力度較以往減弱。國(guó)土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)總量同比保持增長(zhǎng)，其中住房用地供應(yīng)增長(zhǎng)36.9%，高于近5年同期平均水平。

　　“目前，一線(xiàn)土地市場(chǎng)明顯過(guò)熱，各地地王頻出，這給后市帶來(lái)了不小的潛在風(fēng)險(xiǎn)。”國(guó)泰君安一位房地產(chǎn)分析師認(rèn)為， 關(guān)于保障房和棚戶(hù)區(qū)改造的表態(tài)，透露出下一步樓市調(diào)控繼續(xù)以穩(wěn)為主，但土地市場(chǎng)方面，則會(huì)通過(guò)土地流轉(zhuǎn)擴(kuò)大土地供應(yīng)來(lái)降溫。

　　但是，在 的講話(huà)中，以往被認(rèn)為是“解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的利劍”的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，卻沒(méi)有被提到。

　　“房產(chǎn)稅擴(kuò)圍工作肯定是要繼續(xù)進(jìn)行的，但這項(xiàng)工作仍處于試點(diǎn)階段，全面放開(kāi)仍需時(shí)日。”住建部一位官員對(duì)本報(bào)記者稱(chēng)。

　　與此同時(shí)，記者了解到，在“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”的草稿中，仍然保留了通過(guò)政府調(diào)控手段確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的“運(yùn)用空間”。

　　“在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，行政化限購(gòu)手段的退出，仍然需要兩個(gè)前提，一個(gè)是替代政策，另一個(gè)是合理的分步分地區(qū)退出。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究負(fù)責(zé)人表示：“在市場(chǎng)較熱的一線(xiàn)城市和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，行政化手段仍然有效，但對(duì)于其他庫(kù)存較高的二三線(xiàn)城市，限購(gòu)等手段反而會(huì)加劇供需矛盾。”

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