在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，住宅投資受到了比較大的打壓，畢竟住宅更多的性質(zhì)應(yīng)該是生活消費(fèi)品而不是投資品，泡沫過(guò)大會(huì)嚴(yán)重影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)增大，炒作資金大量流出。資本有著逐利的天性，完全不會(huì)呆在銀行或者保險(xiǎn)柜里睡覺(jué)，這些被新政逼出來(lái)的資金大量涌向商業(yè)地產(chǎn)，商鋪投資逐步呈現(xiàn)熱潮。

　　商鋪投資跟住宅投資不一樣，住宅投資在中國(guó)主要是看升值空間，租金收益很小，而且住宅投資不少還有自住的潛在需求。商鋪則必須同時(shí)注重租金回報(bào)和升值空間，只有這兩個(gè)方面綜合考慮，掌握一些基本的商鋪投資訣竅，才能夠真正做好。

　　訣竅一：把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，判斷當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境。商鋪的租金效益跟宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，商業(yè)繁榮的時(shí)候，商鋪不僅容易租出去，還能收取比較高的租金收益。

　　訣竅二：根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，選擇合適的購(gòu)鋪時(shí)機(jī)。 并不是所有的商鋪都是一樣的，其商業(yè)價(jià)值和收益與成熟程度密切相關(guān)，這就要求商鋪投資者必須把握商鋪區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，選擇一個(gè)合理的購(gòu)置時(shí)機(jī)。

　　訣竅三：了解城市規(guī)劃，搶占先機(jī)。 一個(gè)城市的商業(yè)與城市規(guī)劃密切相關(guān)，尤其在中國(guó)，商鋪投資不僅要看城市現(xiàn)有的商業(yè)布局，更要看未來(lái)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，那才是決定商鋪未來(lái)價(jià)值的遠(yuǎn)景藍(lán)圖。

　　門(mén)面要大，“進(jìn)深”要小

　　深信“一鋪旺三代”理論、只購(gòu)商鋪不購(gòu)住宅，全部用貸款，較艱難時(shí)要靠賣車才能還貸……鄒女士（化名）是比較早進(jìn)入商鋪投資領(lǐng)域的普通市民，經(jīng)過(guò)七八年的摸爬滾打，她已積累了一系列自己的投資心得。除了規(guī)劃、配套、商業(yè)氛圍等傳統(tǒng)因素以外，小到“門(mén)面進(jìn)深”、“樓上樓下”這些看似微小的細(xì)節(jié)，往往都是投資商鋪成敗的關(guān)鍵。

　　點(diǎn)“經(jīng)”之筆如何淘社區(qū)商鋪？

　　著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)

　　購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)社區(qū)商鋪時(shí)，不應(yīng)按照住宅的思路，只看眼前銷售價(jià)格或者短期內(nèi)漲了多少，而應(yīng)該看商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。為此，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為有如下幾點(diǎn)值得考慮：

　　■購(gòu)地段。好的地段不一定要類似南京路、淮海路這樣的，因?yàn)閮r(jià)格達(dá)到了極限，一般來(lái)說(shuō)，即將成型而尚未成型的商圈更具。

　　■購(gòu)氛圍。要綜合了解項(xiàng)目周邊的規(guī)劃狀況，居住氛圍、人群、人流情況，周邊居住氛圍較為成熟社區(qū)商業(yè)是一個(gè)比較好的投資方向。

　　■購(gòu)規(guī)劃。準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位對(duì)社區(qū)商業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起很大的作用，不同的行業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商鋪?zhàn)饨鸬某懈赌芰σ膊灰粯印?/p>

　　■購(gòu)經(jīng)營(yíng)。再好的地段、再好的氛圍及規(guī)劃如果沒(méi)有良好的經(jīng)營(yíng)較后也只能走向蕭條，因此在購(gòu)購(gòu)商鋪時(shí)也應(yīng)該了解其經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)。

　　商鋪購(gòu)購(gòu)問(wèn)題須知

　　一、商鋪購(gòu)購(gòu)前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易查詢所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等。因?yàn)椋鶕?jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，擔(dān)保債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢跃团馁u、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償。若購(gòu)購(gòu)了被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)，購(gòu)房者的權(quán)益就得不到保障；而《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，受司法限制的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

　　二、在簽合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)向房產(chǎn)商確認(rèn)所購(gòu)房屋用途確實(shí)是商用，并在合同中注明，防止開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”，以住宅房冒充商用房，必要時(shí)可去房屋所在區(qū)的房地產(chǎn)交易查詢房屋用途。

　　三、購(gòu)房者進(jìn)行商鋪購(gòu)購(gòu)時(shí)，相當(dāng)一部分人看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點(diǎn)要注意的是，如果商鋪尚未竣工，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。所以上述承諾只能適用已竣工的商品房，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，購(gòu)房者要慎重評(píng)估房產(chǎn)商的承諾得到兌現(xiàn)的可能性有多大。

　　四、商用房有內(nèi)、外銷區(qū)別。購(gòu)房者在商鋪購(gòu)購(gòu)之前，應(yīng)先問(wèn)清房屋具體是內(nèi)銷，還是外銷，以免簽了合同卻辦不出房產(chǎn)證。

　　調(diào)查分析必不可少，五個(gè)方面需重視

　　1、有廣場(chǎng)就有人氣

　　什么是廣場(chǎng)？廣場(chǎng)就是休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所，所以有廣場(chǎng)的地方，就有沖天人氣，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。大如天安門(mén)廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，每天有幾十萬(wàn)的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對(duì)商鋪來(lái)講就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。而在社區(qū)里，社區(qū)的小型廣場(chǎng)不僅是居民活動(dòng)的地方，也必將是商業(yè)活動(dòng)區(qū)。所以，評(píng)估一個(gè)商鋪的投資價(jià)值，看其周圍是否有廣場(chǎng)也是一個(gè)非常重要的參考因素。同樣大型演出場(chǎng)所、體育館、展覽館等和廣場(chǎng)一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價(jià)值。如北京的國(guó)際展覽、北京展覽館等附近的商鋪?zhàn)饨鸱浅８?，在舉辦活動(dòng)和展覽期間，這些場(chǎng)館周邊的快餐店的營(yíng)業(yè)收入是平時(shí)的幾倍。

　　2、主力店效應(yīng)

　　“有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。較典型的案例莫過(guò)于朝陽(yáng)路上的華堂商場(chǎng)了。以前華堂商場(chǎng)所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因?yàn)槿A堂的到來(lái)，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值凸現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因?yàn)槿A堂而被帶動(dòng)了起來(lái)，個(gè)個(gè)生意興隆。主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?/p>

　　3、品牌店效應(yīng)

　　目前，在商鋪?zhàn)赓U和購(gòu)購(gòu)市場(chǎng)，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚(yú)、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來(lái)也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營(yíng)快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個(gè)側(cè)面反映出項(xiàng)目的優(yōu)劣。

　　4、立地條件

　　商鋪?lái)?xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。

　　一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門(mén)前道路的類別、顧客來(lái)店的方便度等。道路類別是立地力的要素，它直接影響消費(fèi)行為。像井大街是全國(guó)的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價(jià)值非常大。對(duì)商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是較好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

　　人流從哪一個(gè)方向來(lái)、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動(dòng)向。交通欄隔對(duì)商鋪價(jià)值影響多大，只要留意國(guó)展家樂(lè)福就知道了。以前家樂(lè)福門(mén)前沒(méi)有隔欄時(shí)，從兩個(gè)方向來(lái)的人流都比較容易去購(gòu)物，而增加隔欄后對(duì)西面來(lái)的顧客非常不方便，交通欄隔對(duì)家樂(lè)福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對(duì)面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過(guò)街天橋，這種影響也難以被消除。

　　5、商鋪的通用性

　　一些投資人因?yàn)闆](méi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在購(gòu)商鋪時(shí)只考慮價(jià)格，認(rèn)為只要價(jià)格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。我們知道，商鋪的價(jià)值較終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰(shuí)，不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開(kāi)餐飲的需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒(méi)有這些，等有人想租賃并提出這些問(wèn)題的時(shí)候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因?yàn)橄衽艧熯@樣的問(wèn)題到正式交樓后，誰(shuí)也解決不了。因此，投資人在購(gòu)鋪的時(shí)候，一定要在合同條款中將以上配套問(wèn)題寫(xiě)清楚，那怕以后不經(jīng)營(yíng)餐飲，也要做到有備無(wú)患。

　　如何貸款購(gòu)商鋪

　　對(duì)于有一定資金實(shí)力的市民來(lái)說(shuō)，如何讓錢(qián)再生錢(qián)叫人頗費(fèi)腦筋。不少市民將目光對(duì)準(zhǔn)了市面行的商鋪投資，在購(gòu)購(gòu)了商鋪之后可以用來(lái)出租，也可以轉(zhuǎn)手賣出去，當(dāng)然還可以自家經(jīng)營(yíng)。對(duì)很多打算投資商鋪的中小投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)商鋪可并不像購(gòu)菜一樣來(lái)得容易，因此向銀行貸款購(gòu)購(gòu)商鋪便成了不少精明的投資者的選擇。

　　這種被稱為個(gè)人商鋪貸款的貸款與個(gè)人住房貸款正好相對(duì)，然而與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)相比，銀行方面在對(duì)外介紹時(shí)相對(duì)低調(diào)，這一業(yè)務(wù)開(kāi)展得也并不像住房業(yè)務(wù)那么紅火，銀行方面設(shè)置了更為嚴(yán)格的貸款條件。據(jù)介紹，目前各家商業(yè)銀行提供的個(gè)人商鋪按揭貸款較多可以貸六成，也就是頭付款不能低于總房款的４０％，貸款期限較長(zhǎng)不能超過(guò)１０年，在貸款利率方面，商業(yè)用房的貸款利率按央行制定的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，不能下浮，這也較個(gè)人住房貸款利率為高。

　　借款人在貸款時(shí)需要向銀行提交必要的身份證明、收入證明、購(gòu)房證明等資料，還需要向銀行提供所購(gòu)商業(yè)用房總房款４０％以上的頭付款，提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保等內(nèi)容，另外，一些銀行要求所購(gòu)商鋪必須為現(xiàn)房，另外一些銀行則沒(méi)有這方面的要求，還有一些銀行不光對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)商鋪，在個(gè)人租賃商鋪時(shí)也可以提供相應(yīng)的貸款。在貸款程序和還款方式方面，商鋪貸款與住房貸款差不多。這些具體條件借款人應(yīng)仔細(xì)考察，選擇適合自己的銀行。

　　當(dāng)然，有了個(gè)人商鋪貸款也不是一切都高枕無(wú)憂了，個(gè)人在申請(qǐng)這種貸款時(shí)，應(yīng)該像銀行一樣對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)有預(yù)先的估計(jì)和準(zhǔn)備。購(gòu)購(gòu)商鋪屬于一項(xiàng)相對(duì)高投入、高產(chǎn)出的投資行為，相伴而行的便是高風(fēng)險(xiǎn)。商鋪投資的成敗與其所處地段、

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