宋娜：非常感謝上半場的幾位嘉賓，下來進(jìn)行今晚對話的場，場的對話人有潘石屹、馮侖、范偉、包宗華。有請各位嘉賓上臺就座。

　　主持人：非常榮譽(yù)為大家主持下半場的精英對話，在上半場的時候，嘉賓們眾論我們國家因121帶來的行業(yè)政策的變遷，在政策變遷過程中對房地產(chǎn)所造成的影響及其中可能有的機(jī)會，下半場我們想多撈一點實地，講一些比較實際的東西，我們想請嘉賓主要講一下當(dāng)銀行的錢拿不出來，或拿得比較少的時候，那么我們房地產(chǎn)業(yè)的錢從哪里來？我想請大家注意的是今天下半場的三位企業(yè)家跟下半場的三位老總有什么區(qū)別？一個是年青，個是他們是明企業(yè)家。上半場三位他們都是房地產(chǎn)業(yè)大宛，還有上半場三位都上過市，也在海外上市也在內(nèi)地上市，下半場這三位暫時沒上市，我們也知道像潘石屹先生，范偉先生他們的公司也在謀求在香港上市，北京制業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)成功了，你們還沒有成功，或說還沒有敲響那個鐘，原因是什么？因為上市是民營企業(yè)謀取資金非常有效的一個途徑。請潘先生先說吧？

　　潘石屹：上市去年年初我們準(zhǔn)備在美國和香港兩地掛牌上市，主承銷商是高盛，較后高盛組織一個成效團(tuán)，把我們所有工作做完以后問我一個問題，他說你別到美國上市了，因你這個小公司又不是中國石油中國電訊，你到香港上市，現(xiàn)在國際上都連在一起，只有你在香港上市的話美國的資金同樣可以到香港來購購，你到美國上市每半年還得跑美國一次，挺麻煩的。另外，整個香港的會計制度跟美國不一樣，你還得做兩套報表，花兩份錢。說你為什么要到美國上市，我說我得到美國上市，他說為什么呢？我說我到美國的研聯(lián)易所里面看了一下。美國聯(lián)易所有一個鐘，如當(dāng)天誰要上市的話，誰可以敲這個鐘，如你不上市的話國家元頭克林頓，江澤民，朱镕基去了可以敲這個鐘，我說我就想敲這個鐘，所以我就想著到美國上市。

　　主持人：這是你的理想，不是吧？

　　潘石屹：不是，他們覺得這不會是一個理由吧，較后他們還是說服我了。我們決定就在香港上市，香港上市也是特別曲折，正好跟富地是前后腳，個碰到的我們的主承銷商是高盛，副主承銷商是MKSD，正在做著馬上要走的時候，中國電訊要上市，中國電訊的主承銷是MKSD，上路走了一半又回來了，說沒賣出去，得臨時跟國務(wù)院商量要怎樣調(diào)整價格，所以，作為MKSD如果要把中國電訊做砸了，以后別想做中國的生意，所以把我們放在一邊，竭盡全力去做中國的電訊，我們說我們先等一等吧，等完以后又要打仗了，打完以后又非典，所以耽誤到現(xiàn)在，當(dāng)然這是一個過程，這里面有一個特別重要的問題，就是花了一年的時間，怎樣衡量上市公司，我認(rèn)為衡量中國一個房地產(chǎn)公司不廣應(yīng)該按照他的土地儲備的多少去衡量，而應(yīng)該按照他的賺錢能力衡量，可這個給他們說就有點說不清楚，可我到今天為止還認(rèn)為中國的房地產(chǎn)公司應(yīng)該按照賺錢能力去衡量它，不應(yīng)該按照土地儲備的量的多少，因在中國法律環(huán)境大量的土地儲備兩年內(nèi)不開發(fā)有可能被收走，承擔(dān)著一個被收走的法律風(fēng)險我覺得是比較可怕的。

　　范偉：富地是今年2月份出去錄演的，選擇了一個不是非常好的時機(jī)也有一些巧合，因2月中旬開始錄演，結(jié)果是伊拉克戰(zhàn)爭3月初就開始打了，在錄演過程中布仁總統(tǒng)強(qiáng)硬宣稱戰(zhàn)爭一定要把，還發(fā)生了上百萬人世界各地反戰(zhàn)大游行，是一個比較重要的因素，那段時間國際資本市場的指數(shù)跌得很低，所以我們錄演過程中投資者對我們的反應(yīng)是說很喜歡這個公司，覺得這個管理團(tuán)隊非常不錯。但是東西是好東西，但是現(xiàn)在的市道不是很好，能不能便宜一點？我們覺得對我們自己的公司有一個比較中肯的評價吧，我們堅持認(rèn)為自己是一個能夠賺錢的公司，是一個能夠持續(xù)賺錢的公司，所以我們得我們這公司相應(yīng)有的價值，我們也不想這個東西賣不出去，削削價吧，賣掉算了，沒這個概念，所以在這樣一種環(huán)境下面，我們暫時擱置我們的計劃，但是，像今天大家都要討論一樣，作為房地產(chǎn)資金密集型的行業(yè)資本對于房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模是非常重要的，所以我們公司還是在積極尋求上市的一個準(zhǔn)備。除了上市外今天會議還討論了很多種資金融通的渠道，包括跟國外的資金合作，包括信托，我們這次上市錄演雖然較后沒有成功，但是也有很大的收獲，認(rèn)識很多國外的大資金，我們錄演回來后他們陸續(xù)都來回訪我們，目前我們也跟其中的好多家保持密切的聯(lián)系，他們都希望進(jìn)入上海的市場，非常希望我們作為他們在當(dāng)?shù)氐暮献骰锇檫M(jìn)行共同的操作，所以有失有得吧。

　　主持人：馮侖先生有沒有考慮過這個問題？

　　馮侖：這是中國人上市就像平勞模和閨女出嫁都好事，既然是好事不考慮是不對的，我們是這么一個做法，我們從前年在國內(nèi)A股市場上參與了一家公司，這間公司較近運轉(zhuǎn)得也比較正常。另外我們也比較注意包括小潘還有復(fù)地他們的做法，我們認(rèn)為這中間我們應(yīng)該再加一個環(huán)節(jié)，我現(xiàn)在的做法是在國內(nèi)試幕，今年會很快完成，股本我們原來是8億，現(xiàn)在會做到10億，完成后明年他們國際大行幫我們再安排國際試幕，經(jīng)過國際試幕后就會有國外大的戰(zhàn)略投資人進(jìn)來，然后在兩三年過程中把公司的所有的管理、戰(zhàn)略、模式，已經(jīng)講給這些潛在的投資人聽，講三年，然后再直接上市，這樣的話，在國內(nèi)我們因為思路的原因，本身也按國際標(biāo)準(zhǔn)做，所以我們也請律師然后包括這些，就跟上市是一樣的，做完之后，我們有一個直接的結(jié)果，就是較近外國的一些資本、資金，包括銀行跟我們合作有實際性的開發(fā)，我們相信鄰居所走過的路比較近，所以我們也看得比較多，對我們下一步走好及早地出嫁，能夠傍個大款，我還是有信心的，另外，大家說來說去是錢的問題，無非121文件錢不多了，原來說自己認(rèn)為是大款，突然發(fā)現(xiàn)大貸款都是銀行的錢，所以傍大款的風(fēng)險是傍大貸款，傍貸款還好，總比傍公款好，因公公款有法律風(fēng)險，就是國有資產(chǎn)流失，傍貸款照樣還就行了，但更不利于，較要緊防的就是傍贓款，所以有很多傍大款的中學(xué)問也很多，所以我們現(xiàn)在覺得121以后錢不多時，有兩種想法，一種是學(xué)上海人，一種學(xué)東北人。東北這個地方當(dāng)資源緊缺不行時就為，為匪為盜去搶，鋌而走險了。還有一個就是學(xué)上海人，空間有限的縮起來，于是又增加一倍，就5平米，我縮?。课冶緛碚嫉木蜕?，一成5平米我一縮至少4平米空間可以活動，所以說減少欲望也是增加錢的一個辦法。因為名企業(yè)主要是欲望太多，所以錢一下子少了，如你適當(dāng)看121文件，欲望一減少，馬上錢就多了。

　　主持人：如果既想做大同時又沒有這么多錢？

　　馮侖：你不要忘了，兒子不是長成爹的，他一定會慢慢長，做大是理想，但不要著急，站起來就是一米八。給你一個時間你一定能長大，在座的企業(yè)我想10年大部分都是，稍微長點10年，8年，我看今天介紹的，像任總還有紅豆是二十年的，但對于大企業(yè)要做大來說，二十年也是很短，所以大家還是太著急，然后由孫子熬爹，爹再熬成爺，爺再熬成太祖這就差不多了，一共要80年到100年。

　　主持人：馮總講了一個非常好的比喻，其實他講的做企業(yè)的心態(tài)是很重要的，這一輪遇到121可能會相當(dāng)一部分地產(chǎn)人覺得恐慌的原因可能在于心態(tài)和環(huán)境下產(chǎn)生的落差，可能如果心態(tài)好的話做的準(zhǔn)備多的話可能會轉(zhuǎn)化為一個契機(jī)，今天跟凌克先生聊的時候他就是借這個會推銷信托資金的意思，這就是一個潛在通道，剛才三位都談到上市去接觸很多的投資人，雖然直接融資通道沒打通，但大家各有所握，跟潘石屹閑聊時也說你們現(xiàn)在也在考慮從香港從海外借貸款，我還記得港元的貸款利率是按揭2.7，美元是3.0，可能比國內(nèi)還要便宜一些，這方面是有一個什么機(jī)會呢？

　　潘石屹：他說的這個概念有一點問題，我們這個周末要簽一個協(xié)議，是跟香港的兩家銀行，一家是永亨銀行，一家是叫東亞銀行，兩家銀行簽的是消費性的協(xié)議，就是按揭貸款協(xié)議，不是貸給我們房地產(chǎn)發(fā)展商的，是把我們房地產(chǎn)發(fā)展商項目考察完后貸給我們的客戶，按揭貸款一個是美元貸款的利息，一個是港幣利息，一個是2.7，一個是3.0都是比較低的，因今天談了房地產(chǎn)資金的事情，我覺得中國可能還是不要做太多的貸款比較好一點，貸款的比較多的話，中國市場的起伏是承擔(dān)著一個比較大的風(fēng)險，從我們公司來講我較擔(dān)心的問題，就是跨幣銀行的存款量太高，一邊存款量很高，一邊我們的財務(wù)人員從銀行貸款，貸來款以后附著一個很高的利息，存款時人家給我們一個很低的利息，這樣的話就讓銀行做了生意了，雖然我們房地產(chǎn)辛辛苦苦掙的一些錢的話都給銀行打了工了，所以我覺得一個房地產(chǎn)企業(yè)貸款的比例應(yīng)該是一個比較低，尤其是把錢放在銀行里面作存款和現(xiàn)金，我往外花的時候，我覺得這是一種犯罪。

　　主持人：包會長你也是房地產(chǎn)界的前輩，我想有一個問題，你覺得就現(xiàn)在房地產(chǎn)大多數(shù)企業(yè)，他們目前貸款的比例高不高？風(fēng)險大不大，有多大？

　　包宗華：我講幾件事情，事情就是剛才張元端主席講了，我們中國房地產(chǎn)每一年承擔(dān)課題觀點來說，個針對當(dāng)前地區(qū)新情況新問題，提出建議，關(guān)于金融問題，121文件的問題，我們也寫了一個報告，關(guān)于若干問題和我們的想法、態(tài)度應(yīng)該怎樣分析等等都有。這一次到博鰲來開會，我請示了部長，我寫了一些東西能不能講，他說你有又的東西我們都吸收了，但對外講立了一頭，站在矛盾之上，又能夠解決矛盾的問題，那個跟大家講，但打仗那事那些話你就別講了，作為我們中國房地產(chǎn)及住宅研究會一直作為一個獨立編的股份，每一年可以這樣講，在今年來經(jīng)常受到部長的表揚(yáng)，因我們有些分析提出的問題和建議不是比較好的。件事情，剛才談到融資的事情，中國現(xiàn)在的存款是9萬億，你銀行存了9萬億的錢，你不把他貸出去，把它變成生存和建設(shè)的資金，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，放在那就變成死錢，這是的浪費，所以作為一個銀行，你應(yīng)該想辦法把融資。我們寫了一個很驚人的話，我們創(chuàng)世界記錄，我看世界上的商業(yè)銀行要存9萬億，我看

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