主持人：我們場的嘉賓是劉曉光、任志強、凌克、張元端，歡迎各位就坐。

　　主持人：在整個2003年的上半年，整個中國的房地產(chǎn)界都被一個數(shù)字所困擾，這個數(shù)字就是像美國人對911數(shù)額一樣敏感，這個數(shù)額是121，也就是央行的121文件，央行121文件出來后引起了整個房地產(chǎn)界的軒然大波，整個爭論不休我現(xiàn)在想問一問我們在座的三位地產(chǎn)大老看到這個文件以后的感覺是什么？任總你先來。

　　任志強：121之前，從97年開始一共下了9個文件，121之前應該是，121和195的差別在于對施工企業(yè)，按揭貸款做了一點點的限制，別的基本上在195都有，除非大家沒引起重視，我個反應就是如果央行這個文件能變成實施細則而且變成真正能實行的話房地產(chǎn)就差不多了。

　　主持人：差不多什么？

　　任志強：差不多沒了，上個月的16號銀行家雜志還有一些報社媒體，銀行家和房地產(chǎn)商的對話，在坐的潘石屹還有一些人了參加了會話，我們聽完后央行的人也在，很多局長，各分行的行長，大部分行都過去了，工、農(nóng)、商、反正大部分銀行都去了，好像沒人說行會出席，這是潘石屹說了，大部分人認為核心內(nèi)容就是提出一個警報，原來的飛英市的市長夏賓主持的會議，貨幣政策委員會的秘書長較后講的結(jié)束語，可能都認為提出一個信號，希望大家會更認真考慮房子過熱的問題，今天潘石屹的手機上收到一個信息，央行今天宣布從9月21號開始上交提高各銀行上交央行的儲備金，從6%提到7%，較后實際結(jié)果我不知道，但是如大量提高儲金后一定會對各銀行，不管是否執(zhí)行121號文件，都會對執(zhí)行重大的影響，因儲備金上調(diào)時一定會減少所有銀行的信貸比和流量，也說明央行不執(zhí)行121號文件可能也會用別的辦法來限制和防止過熱。

　　主持人：看到這個文件時我們在做很多地產(chǎn)投資和不投資的決策，我們個印象就是選不定，這些投資先壓一壓，看一看再說，所以對我們影響很大，馬上個反應，這個情況很嚴重，但是多分析一下之后，我們覺得還是問題不大，像我們公司還是基本上執(zhí)行謹慎的財務政策，對我們基本上影響也不是很大，所以較后決定這些投資該投的還是投，今天早上會長做了一個非常好宏觀的分析，我覺得說得非常好，其實現(xiàn)在地產(chǎn)是否過熱，其實不至于過熱。

　　主持人：就說你借了錢比例不高是吧？

　　主持人：你看這個比例多少叫高還是多少叫不高，頭先要定義，你認為多少叫高喲？多少叫不高呢？

　　主持人：按照你們行業(yè)的標準是什么？

　　主持人；香港的公司25%的資產(chǎn)負債率，中國的公司90%的都有，90%也不一定完全算高，要看看他資產(chǎn)的質(zhì)量。所以今天早上這個會長做了一個非常好的宏觀市場，產(chǎn)業(yè)的宏觀分析，我覺得地產(chǎn)這個世道不至于就是過熱，我覺得不宜做太大的調(diào)整，畢竟對GDP的貢獻是非常大的，如果即使要做一些調(diào)整，我覺得應該更多用宏觀的方法和經(jīng)濟的方法，比如銀行可用貸款的利率，可用按揭的成數(shù)來做一些調(diào)整，但是我同時也希望各個地產(chǎn)商自身還是要把自己的資產(chǎn)負債率的因素還是要考慮，不能說一個億的凈資產(chǎn)就做三十個億的總資產(chǎn)。資產(chǎn)負債率過高的話還是有一些風險，所以自己我們自身要考慮到我們自身長期的償債能力和短期的償債。

　　主持人：劉總，剛才任總談到對121文件的反應是房地產(chǎn)沒了，據(jù)我們從有些消息渠道說劉總聽說這個反應說是121文件好像還持比較肯定的態(tài)度？是否反應是有了，一個喊叫好，一個叫糟，這兩個分歧何在，為何有不同的立場和觀察的方法？

　　劉曉光：頭先更正先多媒體登著說劉曉光說很好，百無一害，我沒說過這話，當時我在香港，個聽到這個消息后很麻煩了，為仲裁條款？大勢對中國房地產(chǎn)上市的公司很不利，這是我的反應，但我想來講，我對媒體說四條，條肯定將來有利于規(guī)范我想肯定是對的，不能太急地剎車，不行一刀切，來講中國的地區(qū)結(jié)構(gòu)都不一樣，將來可能還有一些區(qū)別，第三個我提出來保護中小企業(yè)的利益，因中小企業(yè)的融資較難，好不容易融資你把它切斷了，將來可能會出現(xiàn)難尾盤，可能會造成或者房地產(chǎn)的價格上升，因供應量減少了，或者房地產(chǎn)被砸下來，我對這四個觀點千萬不要砸下來就是為什么呢？三個代表，人民群眾現(xiàn)在都有房了，都是私有財產(chǎn)者，如新房的價格砸下來了，舊房的價格肯定會下來，所以我發(fā)表四個觀點，我絕沒有說很好，百利無一害。我想來講在中國房地產(chǎn)在現(xiàn)在這個階段我的觀點是健康的，特別像北京，我在露研時我一路露沿北京，控制量3.5，我們是把600多萬平米跟2億7千萬平米的總存量房來對比，按美國的計算方法并不高，個來講去年確實賣了1600平方米，等于歐洲的開發(fā)量，是事實，第三個來講我們現(xiàn)在只有12%的人購購了商品房，我說還早著了，不要輕易的說房地產(chǎn)熱了還是不熱了，要看結(jié)構(gòu)，要看地區(qū)的情況，所以121號文件我想對每個地產(chǎn)商的情況不是很一樣，對我們來講可能不會影響很大。

　　主持人：你剛才談到121文件可能令很多中小企業(yè)更加難受，對于你們這樣的大個的，是不是更好一點？

　　劉曉光：你不能幸災樂禍對吧？我想對于我們來講可能會好一些，但我從一個經(jīng)濟學家的角度來看，我覺得更應該保護這些競爭環(huán)境，美國西部的一些地產(chǎn)商做兩套別墅也是地產(chǎn)商，一樣能活，讓每一個房地產(chǎn)商能生存下去應該是公平的，如果壟斷了將來價格肯定會上升的，我覺得可能會產(chǎn)生其實的比如腐敗，我覺得不應該這樣，中國應該創(chuàng)造一個更寬松的競爭環(huán)境，不光是房地產(chǎn)，包括水、垃圾、燃氣、供電都應該打破這種壟斷，使中國企業(yè)更加有干事業(yè)創(chuàng)事業(yè)的環(huán)境。

　　任志強：他剛才提這個問題就是我們的官員或銀行的一種想法，就是希望把的小面目大的流量，其實誰是大，劉曉光敢說自己是大的，我們要跟世界五百強相比是小兒科，潘石屹當時也說把小的動量，我說當時你起家也是五百萬，你就是小得不能再小，不能說你長大了就把別人都滅了，哪個孩子不是從娘胎里，從一個卵子開始長大的，認為管大的可以發(fā)展起來時說市場會好是一個嚴重的錯誤。美國雖有五百強，有很多大企業(yè)，但70%的經(jīng)濟是靠中小企業(yè)支撐的，如沒有中小企業(yè)大型一定完蛋，如果森林沒有小樹去保護大樹，大樹直接面臨風時一定會頭先會毀掉直倒，中國過去的的中有企業(yè)概念實際上就是大企業(yè)概念，因為沒有比他更小的企業(yè)了，個體戶在所有國有企業(yè)面前都是較小，但較后中國經(jīng)濟的發(fā)展靠中小企業(yè)的發(fā)展而帶動或非工經(jīng)濟的發(fā)展帶動中國改革二十年取得的成果，假定小的滅掉了，或不規(guī)范實力不太夠的滅掉以后，較后中國的結(jié)果就是……，所以121文件給我的反應就是如果我們的政府我們的央行都這樣認識問題的話，中國的房地產(chǎn)是沒什么希望，如這種認識被扭轉(zhuǎn)的話很有可能用另外一種方法去調(diào)節(jié)有可能過熱過高的問題，而較后合理的解決這個市場的平穩(wěn)過渡，而讓市場可以長遠或更長遠一些的發(fā)展下去。

　　主持人：我想問一下臺下的潘石屹，你說過這樣的話嗎？要把他們小的給滅掉？

　　潘石屹：說過了吧？以后不要問，我說的都是實話，肯定他有這種疑問。

　　主持人：那我們現(xiàn)在聽一下主管部門建設(shè)部的系統(tǒng)，他們在看到央行這個文件的時候，或者是不是很早就知道這個事情？聽說建設(shè)部好像沒參與這個文件的制定是吧？

　　張元端：我也聽他們講的，因我現(xiàn)在不領(lǐng)工資了，聽他們說，我覺得這個央行可能是初衷可能是從瓜分他的風險，或者是增加收益，比如是利率提高了等等，但他的初衷是這樣的，他的結(jié)果起到對房地產(chǎn)調(diào)控的問題，初衷可能沒有意識到調(diào)控房地產(chǎn)，結(jié)果壞了，你這個是對整個房地產(chǎn)是進行調(diào)整，可能初衷和實際效果不太一樣。

　　主持人：當時你的反應是什么？

　　張元端：我上午講了我的觀點，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟貢獻比較大，如果房地產(chǎn)由于某種原因影響國民經(jīng)濟的發(fā)展，我看這是個大事情，。

　　主持人：從一些信息得知，好像有些人的觀點可能會長的觀點不太一致，國務院發(fā)展有一個博士就舉了一個比如，這個比如可能很尖銳而且不是很恰當，他認為央行121文件是一個什么樣的東西，以前很多房地產(chǎn)開發(fā)是小偷，到央行偷東西，現(xiàn)在央行出了一個文件，不讓你們偷了，所以這個東西不知幾位地產(chǎn)界的精英怎樣看？

　　主持人：我覺得是一種誣蔑，個我要問他，他是否懂地產(chǎn)，他干過地方?jīng)]有，他知道地產(chǎn)商的辛酸，他知道地產(chǎn)的運作規(guī)律，正是因不懂這些規(guī)律所以可能會制定一些不懂規(guī)律的東西，我就覺得顯得很可悲，為什么可悲，中國的一些經(jīng)濟政策沒經(jīng)過企業(yè)的驗證或者企業(yè)家的共同驗證，或一種聽證，他也可以制定出來，所以企業(yè)沒辦法，所以我說這是中國長期以來以來的表現(xiàn)，我覺得中國的商人很可憐，中國的企業(yè)家很可憐。

　　主持人：請問劉總認為像這樣整個行業(yè)的深沉或影響很大的政策應采取一種什么樣的程度或怎樣制定危急。

　　凌克：我簡單說一下，我們絕是小偷，我們是銀行的衣食父母，這是一個。要看看銀行的貸款結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在只是開發(fā)性貸款和消費性貸款就是按揭貸款大致上在全國是一比四，比例是很少的，不可怕，按揭性的貸款大大超過開發(fā)性貸款，個要知道有些小城市的銀行不貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，他貸款給誰??？他貸款給工業(yè)企業(yè)那些小縣城，小的一些地級市里面，他把他貸給其他小的工業(yè)企業(yè)，風險更大。

　　任志強：剛才提了兩個問題，個問題是國務院計委博士，好像搞工業(yè)經(jīng)濟研究。用汽車理論和房地產(chǎn)理論合并起來認為可能危險，如現(xiàn)在汽車大幅度降價，選購車的人為何不付按揭貸款是因為車降價，所以他原來購車按揭貸款還沒還完就已經(jīng)退款了，房子同樣如果在大幅度降價的情況下，變得負資產(chǎn)一定會不還按揭貸款，一定會造成銀行的按揭風險，像現(xiàn)在這個情況一樣，變成負資產(chǎn)，我們覺得這次結(jié)果就是一些政府已開始逐步建議集團或企業(yè)與政府之間形成對話

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