主持人：上午沒有講清楚，頭先關(guān)就是先選人，我想問你，選人有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，怎么選；你在確定福布斯頭富的時(shí)候，特別是在中國。

　　胡潤：怎么選那些人。

　　主持人：通過什么渠道選的。

　　胡潤：對(duì)我們是簡單的說分到兩部分，部分就是按地區(qū)來分，就是我們會(huì)去每一個(gè)省，就是盡量了解每一個(gè)省的好處，較重要的行業(yè)，較重要的媒體來源，那些媒體是重視民營企業(yè)的發(fā)展，然后，我們也會(huì)分析到每一個(gè)地方的主體，就是說，比如說海南有哪個(gè)做期貨的，從92-97年所以對(duì)我們來說是一個(gè)主體，我們會(huì)通過這些方法，先了解一個(gè)地方然后你必須要去，你不可以從網(wǎng)絡(luò)了解這個(gè)事情，你必須要到一個(gè)地方，要用自己的眼睛去看，因?yàn)樵诰W(wǎng)絡(luò)上就不知道了。這就是部分，部分我們就是要分析行業(yè)的，那行業(yè)就是今天早上說，像房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，我們也是要了解這個(gè)行業(yè)的主體，這個(gè)行業(yè)在哪一主面，可能會(huì)出來民營企業(yè)，民營企業(yè)會(huì)比較好，他們的影響在哪里，然后也是在這個(gè)行業(yè)里面，我們想了解哪些地方做的較熱的，是不是北京，現(xiàn)在較熱的是海南，今天算不算是較熱的，還是哪一個(gè)地方較熱的，在這個(gè)主要的然后我們分析，這個(gè)地方及哪個(gè)行業(yè)，我們就應(yīng)該發(fā)現(xiàn)一些新的數(shù)字和一些新的企業(yè)能和我們現(xiàn)在想必比如說，有可能在河南省，還是在河北出來一個(gè)做房地產(chǎn)的，那當(dāng)然也跟當(dāng)?shù)厝苏f，這個(gè)企業(yè)很大，這并不一定我們不可以用這個(gè)企業(yè)在這個(gè)房地產(chǎn)論壇就像是把它比比問一個(gè)的這個(gè)企業(yè)，到底在全國算不算一個(gè)主要的企業(yè)還是算一個(gè)做房地產(chǎn)的基本上就是這樣一個(gè)情況，較后我們覺得我們的有始是這方面是可以是相比，就是病例，你不可以做到100%對(duì)的，我們的優(yōu)勢(shì)就是知道這個(gè)公司比那個(gè)公司在這個(gè)行業(yè)里面大，好這是部分。然后你就可以知道在地方里面，也可以知道哪一個(gè)大，然后你把這兩個(gè)相比之后你就會(huì)有比較好的感覺，這是我們的步。

　　主持人：實(shí)際上這是一個(gè)篩選的過程，是嗎？

　　胡潤：對(duì)，這就是一個(gè)過程。

　　主持人：因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)在公布之后要公布他們的家底像一般的被調(diào)查者他們會(huì)非常配合你們，正是你們通過其他手段怎么了解。

　　胡潤：就是一般來講，我們見到一個(gè)企業(yè)之前，我們會(huì)好好的，盡量好的了解，然后我們就會(huì)直接聯(lián)系到他們，通過他們能得到什么，我們就會(huì)把這個(gè)寫上去，先要好好的分析，他說的到底是對(duì)還是假的，有一些人是吹牛，這個(gè)經(jīng)常碰到，有一些人說他們很大很大的不得了，他們靠廣告，靠一個(gè)免費(fèi)的廣告，因?yàn)槲覀儾皇账麄兊腻X，今天早上沒有好好的回答這個(gè)問題，但是我們不收一分錢，我們?yōu)樽⒁獾浇o我們一個(gè)新的壓力，實(shí)際上一開始，沒人知道我們，也不知道我會(huì)有什么，這個(gè)比較難，沒人知道就不怪我們，現(xiàn)在是反過來他們就會(huì)利用我們。

　　主持人：主動(dòng)找到我們。

　　胡潤：這就給我們另外一種壓力，其實(shí)難度可以說是

　　主持人：因?yàn)槟阋p別真假

　　胡潤：對(duì)，你要把它寫上

　　主持人：今天特別是這次參加這次壇論你有沒有在這里看到誰有沒有這個(gè)目標(biāo)。

　　胡潤：是不是我找到了新的人。

　　主持人：特別是今年福布斯新的排名新的人選。

　　胡潤：應(yīng)該有的

　　主持人：應(yīng)該有的

　　胡潤：我這就不知道了，我一定不可以保證

　　主持人：因?yàn)槟氵@種調(diào)查往往是一種民間渠道，但是我們國內(nèi)較權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，就是我們國家統(tǒng)計(jì)局的，所以我們不知道汲司長象他們這種的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)我們國內(nèi)的這種統(tǒng)計(jì)一不一樣，有沒有差別。

　　汲司長：從統(tǒng)計(jì)上來說，有各種各樣的統(tǒng)計(jì)，有官方統(tǒng)計(jì)和非官方統(tǒng)計(jì)，我從事的是官方統(tǒng)計(jì)是受國家法律規(guī)定保護(hù)的被調(diào)查人必須按照統(tǒng)計(jì)的要求，你必須象我提供它屬于非官方統(tǒng)計(jì)，還可能牽涉到涉外的統(tǒng)計(jì)。

　　主持人：他屬于正規(guī)部隊(duì)，他屬于狗仔隊(duì)。

　　汲鳳翔：他屬于民間組織，他調(diào)查的話那么作為民應(yīng)企業(yè)家，你沒有義務(wù)，向他報(bào)，你要是向他報(bào)，你要告訴他，是你的自愿。他是你自己的問題。我布置一套這樣的調(diào)查，你要必須向我報(bào)。這樣就是在數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性可能有不同的區(qū)別，

　　主持人：另外這位湖潤先生作為一個(gè)英國人在中國大陸，來揭示一個(gè)中國富豪們的秘密，那我今天我們和湖潤有一個(gè)很好的合作來揭示他一個(gè)很小小的秘密。比如說他去沈陽，去這個(gè)見揚(yáng)兵的時(shí)候，他沒有說自己是湖潤，然后我要向你求證一下，你說你是同行的來幫助他們?nèi)ト谫Y，有這回事情嗎？

　　胡潤：這件事情肯定沒有，我不知道你是從什么地方得到的，我肯定不會(huì)說我是一個(gè)做投資的。我跟那些人見面時(shí)，我肯定不會(huì)用其他的名字，我不在的這個(gè)是從哪兒來的。很可怕的，還有沒有其他的秘密。

　　主持人：確實(shí)說這些富豪們他們有很多的秘密，比如說揚(yáng)兵，他們以前是做花卉做農(nóng)業(yè)的，但是他們也在悄悄的做防地產(chǎn)，他們?cè)谀氵@個(gè)福布斯富豪當(dāng)中做防地產(chǎn)的有多少，你怎么評(píng)價(jià)他們？

　　胡潤：怎么算，這其實(shí)是我今天晚上要問的一個(gè)問題，肯也要我問其他的，我的難度可以說是怎么計(jì)算一個(gè)做防地產(chǎn)的人的資產(chǎn)，如果他們不公開，我們當(dāng)然不會(huì)知道。如果是非上士告訴，沒有什么必要要公開，當(dāng)然我們可以自己算一下，你們可以不可以給我一些意見。怎么做一個(gè)計(jì)算。應(yīng)該去找那些點(diǎn)？是表示這個(gè)公司很健康還是這個(gè)公司快哦要倒閉了，

　　任志強(qiáng)：統(tǒng)計(jì)局一般都時(shí)從統(tǒng)計(jì)報(bào)表里看各個(gè)企業(yè)可以什么都不公開，但是時(shí)對(duì)稅務(wù)的統(tǒng)計(jì)，他要公開，因?yàn)槎悇?wù)局勢(shì)，可以不管時(shí)真實(shí)還假的，但是一定是有文字記載的報(bào)表?？赡芫褪且?yàn)槟阌昧藳]有文字記載的數(shù)字，所以把皇帝惹火了，他就命令大家去稅務(wù)部門，稅務(wù)部門就開始去查，也就開始查出來一些很多問題，

　　主持人：但是向福布斯這樣排名字前五十位到一百位當(dāng)中有二十九位是防地產(chǎn)的。我現(xiàn)在要問一下，是不是說，我要問兩位置，是不是說明我們防地產(chǎn)行業(yè)本身是不是一個(gè)暴利行業(yè)?；蛘哒f他的利潤非常高，相對(duì)與其他，要不然在這么短的時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生這么多的富翁，

　　王石：這個(gè)問題問的很好，確實(shí)從這前十位當(dāng)中，間接與直接與房地產(chǎn)有關(guān)系的六位，所以我記得到福布斯是評(píng)到來中國五十位頭府的時(shí)候，我在幾個(gè)大學(xué)做講演時(shí)都做了這個(gè)實(shí)驗(yàn)題，我就告訴他們現(xiàn)在評(píng)的十為頭富，前十位放地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)有關(guān)系的，我請(qǐng)學(xué)生們來猜一下王石是否在這行業(yè)當(dāng)中個(gè)回答是，我就問著是第幾，有人說這是，因?yàn)橹朗莿⒂篮?，你不可能是，我說不對(duì)，那第六還不對(duì)，第九我說還不對(duì)，同學(xué)們都說感到很意外，所謂號(hào)稱中國的房地產(chǎn)公司的董事長前頭富十位房地產(chǎn)有關(guān)的，他不是，后來我就告訴他不要前十位和前五十位也沒有我前一百位也沒有我，而胡潤他打聽也不會(huì)打聽我，因?yàn)槭裁茨?？因?yàn)槲沂且粋€(gè)拿工資的，那沒有關(guān)系嘛。作為這個(gè)行業(yè)完全不是報(bào)道這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字我相信國家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威人士在這里，防地產(chǎn)行業(yè)從平均勻利潤率和整個(gè)整體的匯報(bào)率都不是很高，甚至在宏觀調(diào)空過程中，某一定年整體會(huì)體現(xiàn)虧損，，但是為什么很富裕的與房地產(chǎn)有關(guān)系呢？房地產(chǎn)我們中國的土地有特殊現(xiàn)象，就是土地資源表面在國家手上學(xué)，實(shí)際在單位所有，表面在國家所有，但是他的所有者，和他的收益者，都是很含糊的，所有在交易當(dāng)中，就出現(xiàn)很多尋租現(xiàn)象，就可以很便宜的拿到土地，就是通過對(duì)土地的爆發(fā)，土地獲得的爆發(fā)，完全不是高房地產(chǎn)爆發(fā)，所有我們來看很簡單，你就是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，無論你是什么時(shí)候介入，你成為非常有錢賺，賺的很多錢是不可能的，所以說，房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)商不是一個(gè)這樣暴利的，但是確實(shí)是尋租的過程當(dāng)中有這種暴利的機(jī)會(huì)，比如說就萬科來講，應(yīng)該說他始終這么多年的調(diào)整，做到現(xiàn)在，我們凈資產(chǎn)的回報(bào)率上升了12%，應(yīng)該說從行業(yè)來講并不是較高的，完全算不上是高的，但是不排除個(gè)別房地產(chǎn)可以做到利潤30%，40%，這個(gè)是有的，但是這個(gè)是個(gè)別，但是總體來說萬科做到12%，整個(gè)房地產(chǎn)住宅的回報(bào)在14-15%，這個(gè)已經(jīng)相當(dāng)好了。這個(gè)就是房地產(chǎn)的一個(gè)現(xiàn)狀。但是我們看到，比如說，我們提到的一個(gè)沈陽的突然鬧了一個(gè)富豪的前十位，無非有兩個(gè)因素，一個(gè)實(shí)際上是作為香港的上士公司，一個(gè)是按照市值來評(píng)估，這個(gè)并不難的，因?yàn)槟阍趷劢?jīng)營當(dāng)中給消費(fèi)者一個(gè)預(yù)期，他的股票上升上去，它一下子就可能放大了，所有我們往往在國際上評(píng)價(jià)一個(gè)公司的財(cái)富大小，拿就市評(píng)估他的市值多少，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)市不能評(píng)估的，，按照你擁有的股權(quán)多少，我相信我剛才提到了這一個(gè)例子就市這樣評(píng)估出來的，一點(diǎn)都不難，，但是這種評(píng)估來講，剛才已經(jīng)揭示了這個(gè)特點(diǎn)，，他做某種行業(yè)當(dāng)中描述的美好前景，他是占世界占有率的，可能是神話，可能不是，但是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就在于投資者，我們就很難就財(cái)富去評(píng)定他有多少水分，但是他是公開的數(shù)字，是國家認(rèn)可的，我覺得的這個(gè)是較準(zhǔn)確的，個(gè)，我們來看，剛才舉的案例當(dāng)中，不是高房地產(chǎn)的，但是他圈了很多的地，選地評(píng)估當(dāng)中對(duì)房地產(chǎn)市場的價(jià)值上起到了一個(gè)主要的作用，所有實(shí)際上如果與土地有關(guān)系的，也是在土地地上做文章并不是具體高房地產(chǎn)的，你比如說我們真正做房地產(chǎn)的大量的資本投入的香港的幾大家族，在輪的92-95年當(dāng)中，你比如說東方廣場，你比如說恒基大廈，你比如說新世界集團(tuán)，他們基本來說少則十幾個(gè)億，多則幾十月個(gè)億上百個(gè)億，那個(gè)回報(bào)來說，在香港的股票市場上，他的凈資產(chǎn)都是有折扣的，所以應(yīng)該說房地產(chǎn)本身他是不一個(gè)不是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)本身賺錢的也不多。較實(shí)的例子就在這里，我們今天討論的大佬熱門候選人之一，你說他做的較成功，你說他賺了多少錢？他整個(gè)就按照上市在香港套現(xiàn)，全都是有限的，所有說，應(yīng)該說房地產(chǎn)行業(yè)，他可能通過土地尋租用，可能滿足某一方面，在他形成的財(cái)務(wù)當(dāng)中，扮演一定的角色，但是房地產(chǎn)本身并不是一個(gè)暴利

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