23日，北京出臺了兩條密切相關(guān)但各有側(cè)重的調(diào)控政策。北京也成為繼深圳之后，10月份以來出臺地方房地產(chǎn)調(diào)控政策的個城市。業(yè)內(nèi)普遍認為，兩地出臺地方調(diào)控政策皆因?qū)崿F(xiàn)年內(nèi)調(diào)控目標存在壓力。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，北京兩萬套低于市場價格30%的自住商品房政策對市場影響更為直接，但這一政策能否抑制房價快速上漲，還是得看這種“七折限價房能否足量供應(yīng)”。

　　原因>> 北京房價漲太多，調(diào)控目標恐落空

　　無論是“京七條”、《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，還是“深八條”，業(yè)內(nèi)普遍認為，這種地方政策出臺較主要的背景，還是房價同比上漲幅度太大，“地方政府為實現(xiàn)一季度發(fā)布的調(diào)控目標而做的較后努力”。

　　22日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京和深圳9月份房價同比上漲幅度分別達20.6%和20.1%。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究主任李鐵崗稱，“距年底只剩兩個月，無論是北京還是深圳年內(nèi)實現(xiàn)既定調(diào)控目標都有很大難度”。

　　同為一線城市的上海和廣州也面臨同樣問題，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強日前接受采訪時就表示，“從北上廣深四大城市來看，房價漲幅超出年度調(diào)控目標已成定局。”

　　預(yù)測>> 擔(dān)心被問責(zé)，滬穗或?qū)⒏L(fēng)

　　正是基于以上原因，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，繼深圳、北京后，同樣面臨目標壓力的上海和廣州極有可能跟風(fēng)出臺地方調(diào)控政策。

　　按照今年3月國務(wù)院有關(guān)通知，對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的城市有關(guān)負責(zé)人要進行約談和問責(zé)。

　　10月份，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一接受采訪時稱：“國務(wù)院文件條提到穩(wěn)定房價目標責(zé)任制，執(zhí)不執(zhí)行？這些問題應(yīng)該給老百姓一個說法。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，“問責(zé)要看怎么問法，光檢討不能解決問題。問責(zé)不僅是問房價調(diào)控目標完不成，也要問房價背后的問題，找出原因下一步才有可能完成目標。”

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究主任李鐵崗認為，在約談和問責(zé)的壓力下，上海、廣州以及杭州、南京等也同樣有出臺地方政策的需求，前兩個城市更為迫切。

　　A 低30%，北京購房能省50萬

　　“深八條”在業(yè)內(nèi)被認為是擬提高二套房頭付比例和貸款利率。而北京在重復(fù)和強調(diào)既有政策“京七條”外，同時發(fā)布了《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》。其中明確，北京市今后將加快發(fā)展自住型商品住房，通過采取“限房價、競地價”等方式供地，建設(shè)套型建筑面積90平方米以下為主，套型建筑面積不得超過140平方米，均價比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右，年底前將完成2萬套供應(yīng)，預(yù)計明年5萬套自住型商品住房供應(yīng)將占全部新增供應(yīng)的50%以上。

　　30%大約是多少？中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉24日對記者稱，目前已經(jīng)供應(yīng)的低價自住房用地在五環(huán)六環(huán)附近，北京這個區(qū)域目前房價在兩萬元到三萬元之間，按照這個價格，張大偉估計，“低30%左右能為購房者節(jié)省50萬元購房款”。

　　B 限價房出籠，“夾心層”較受益

　　對于北京限價自住房政策，張大偉和李鐵崗持認可態(tài)度。

　　張大偉認為，以前居住供給是二元結(jié)構(gòu)，一端是保障性住房，由政府供給；另一端是普通商品房，由市場供給。

　　而大體量低于周邊市場價格30%自住房政策，則是介于以上兩種供應(yīng)結(jié)構(gòu)之間，對象是既享受不到保障住房政策，又無力承擔(dān)高企市場房價“夾心層”的購房者。

　　“京七條”是否放空炮 關(guān)鍵看這三條

　　供應(yīng)量 明年能達到5萬套？

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2012年北京市商品住房簽約23萬套，其中新房成交9.4萬套。張大偉稱，2013年底兩萬套低于市場價30%的自住商品房能占到市場成交30%左右，到明年供應(yīng)量達5萬套后能占新增供應(yīng)量50%，若達到這個供應(yīng)量，對平抑房價作用將十分明顯。

　　公共資源配套 會否打折扣？

　　限價房的位置怎么樣，交通、氣、水、電、暖、教育等這些公共設(shè)施配套與否，都會影響政策效果。

　　張大偉認為，如果像以往保障房的做法，效果肯定要打折扣。

　　地方政府 能否下決心“割肉”？

　　因為這種政策是以犧牲地方政府土地收入為代價，張大偉認為，“地方政府嚴格執(zhí)行的話，需要下決心”?；诖?，這種明確打七折的政策能否為更多城市所效仿，目前還不好說。
自住型商品房 如何保“剛需”穩(wěn)房價

　　10月23日，北京市住建、國土等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快中低價位自 住 型 改 善 型 商 品 住 房 建 設(shè) 的 意見》，擬在今明兩年相繼推出兩萬套和五萬套自住型商品住房。政策的發(fā)布猶如給“一房難求”的“剛需”群體打了一針“強心劑”。自住型商品住房能否穩(wěn)住“一路上漲”的房價，房源如何落實到位，分配機制怎樣體現(xiàn)公平和公正，成為購房者較為關(guān)心的問題。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，相比于當(dāng)前大量的住房需求，此類房源入市將產(chǎn)生何影響還有待市場檢驗，帶有保障性質(zhì)的自住型商品住房同樣會面臨管理上的難題。

　　房源入市對市場影響幾何

　　根據(jù)意見，自住型商品住房將采取“限房價、競地價”等方式供地，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右，今明兩年將有7萬套此類性質(zhì)的住房入市。

　　“符合限購條件的家庭都可以購購，而且數(shù)量還不少。”因房價上揚而焦慮的朱女士略顯寬慰地說，“等一等也許真的有機會購到便宜的房子。”

　　鏈家地產(chǎn)研究部分析師張旭表示，“供應(yīng)規(guī)模較大讓普通購房者入圍的可能性大大增加，這在一定程度上也使得部分購房者出現(xiàn)短期觀望，等待這部分房源入市。這或許 會 直 接 緩 解 目 前 的 價 格 上 漲 壓力”。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，較近幾年北京剔除保障房后的純商品房住宅供應(yīng)每年平均在8萬套左右。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉樂觀地表示：“如果明年5萬套的計劃能成為事實，市場結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)質(zhì)變，這對市場的影響非常大！”

　　“若供應(yīng)達到一定規(guī)模，自然會影響到新建商品住宅的定價。”但張旭同時指出，“從近5年的住宅交易量來看，每年大概有26.5萬套的住房需求，而且自住型商品住房的供應(yīng)大多集中在相對偏遠的區(qū)域。相比北京的大量符合購購政策的購房者來說，住房供應(yīng)還是有較大缺口，實際影響有待市場進一步觀察。”

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長陳志則表示，隨著自住型商品住房體量增大，明年上半年，老百姓的購房需求也許就會向這些房源流動，平抑價格的作用將會逐漸得到體現(xiàn)。

　　七萬套房源如何落實到位

　　“自住型商品住房政策解決了‘夾心層’的住房困難，這一政策由北京來探索非常有必要。”國務(wù)院發(fā)展研究市場經(jīng)濟研究所所長任興洲認為，“作為長效的調(diào)控措施，對緩解老百姓因住房問題產(chǎn)生的緊張情緒有重要作用。”

　　“惠民的政策雖然振奮人心，但政策成敗的關(guān)鍵在于這7萬套房源能否落實到位。”北京市西城區(qū)正在參加保障房輪候的王先生表示，“總覺得保障房供應(yīng)太有限，希望這次的自住型商品住房能夠如期入市。”

　　據(jù)介紹，北京市明確表示年內(nèi)土地供應(yīng)將以自住型住房項目地塊為主。自住型商品住房地塊明年將在 土 地 供 應(yīng) 計 劃 中 單 列 ， 確 保 供應(yīng)。北京市國土局副總工程師王兵表示，國土、規(guī)劃部門對自住型商品住房的地塊梳理工作正在進行，已供應(yīng)6宗地塊，年底前還將有6到7宗 土 地 出 讓 ， 交 易 方 式 將 以“ 限 房 價 競 地 價 ” “ 限 地 價 競 配建”的方式為主。

　　北京市發(fā)展改革委投資處的相關(guān)負責(zé)人表示，北京市發(fā)展改革委將把自 住 型 商 品 房 項 目 納 入 “ 綠 色 通道”，加快項目審批工作。

　　對于房源所處的位置，陳志認為：“可能因為某個樓盤所處區(qū)域好，配套設(shè)施完善，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而有的區(qū)域因為配套方面的原因市場不好，政府應(yīng)該及時做出反應(yīng)。”王兵則表示：“北京市力爭做到在建設(shè)規(guī)模大、教育醫(yī)療條件好、公共資源覆蓋面廣、道路交通通暢的地方優(yōu)先選配。”

　　保障“剛需”能否公平分配

　　經(jīng)適房、兩限房的分配問題一直令業(yè)內(nèi)詬病，而帶有保障性質(zhì)的自住型商品住宅也同樣面臨分配的問題。業(yè)內(nèi)人士指出，由于其比較寬松的購購政策，管理上會有一定難度。怎樣確保購房人的確是自住呢？

　　根據(jù)政策，符合限購政策在北京市具有購房資格的家庭均可購購此類住房，兩類家庭可優(yōu)先購購：一是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)；二是已在輪候經(jīng)濟 適 用 住 房 、 限 價 商 品 住 房 的 家庭。政策同時規(guī)定，購房家庭只能購購一套自住型商品住房，如將該住房出售，以后不能再購購自住型商品住房。

　　“雖然組織搖號的主體是開發(fā)商，但針對搖號的監(jiān)督機制將近似于保障房的搖號模式，確保公正。”北京市住建委副主任王榮武表示。

　　有購房者表示，參加保障房輪候的家庭眾多，輪候經(jīng)濟適用住房、限價商品住房的家庭優(yōu)先購購，會不會擠占其他購房者的機會呢？

　　對此，王榮武解釋，目前北京保障房輪候家庭總數(shù)大概有13萬，但預(yù)計參與自住型商品房搖號的家庭并不多，畢竟兩者之間價格差距仍較大。而且一旦輪候家庭放棄保障房而加入自住型商品房搖號，則會取消其此前保障房搖號資格。