提要：由于經(jīng)濟下行壓力增加，市場上對于政府可能放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期有所增強，但下半年房地產(chǎn)調(diào)控不會放松。鑒于當前通脹壓力緩解使物價不再是政策的主要約束，樓價和就業(yè)的走向?qū)⑹怯^察下半年中國經(jīng)濟的關(guān)鍵變量。

  由于經(jīng)濟下行壓力增加，市場上對于政府可能放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期有所增強，但下半年房地產(chǎn)調(diào)控不會放松。如果就業(yè)形勢仍相對良好，不排除調(diào)控有更加嚴厲的可能。鑒于當前通脹壓力緩解使物價不再是政策的主要約束，樓價和就業(yè)的走向?qū)⑹怯^察下半年中國經(jīng)濟的關(guān)鍵變量。

　　 在主要經(jīng)濟指標均回落的大背景下，上半年房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)一派漲勢。

　　看國家統(tǒng)計局上周公布的6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，新建商品住宅價格環(huán)比平均上漲0.8%，漲幅在3月達到高點后持續(xù)小幅回落。國務(wù)院2月20日出臺“國五條”后，3月1日又推出配套細則。“國五條”及細則導(dǎo)致銷售激增和過戶潮，促使房價環(huán)比漲幅在3月份達到較高點。二季度房價環(huán)比上漲壓力持續(xù)緩解，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。6月新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有63個，比5月減少2個，其中38個城市價格環(huán)比漲幅收窄(比5月增加4個)，但并沒有趨勢性含義。新建商品住宅價格總體上仍呈環(huán)比普漲格局。

　　同比來看，6月大中城市樓價漲幅普遍擴大。除溫州下降3%外，其余69個城市全部上漲。其中有51個城市價格漲幅超過5%(比5月增加13個);漲幅超過10%的城市有9個(比5月增加3個)。一線城市依然漲幅居前，京、廣、深、滬分別上漲16.7%、16.5%、16.0%和14.4%;此外，南京、廈門、福州、鄭州和南充分別上漲12.3%、11.9%、11.0%、10.4%和10.1%。此前房價同比下降的杭州、青島、金華和寧波也已持續(xù)數(shù)月上漲，6月同比漲幅分別達到7.4%、5.8%、3.2%和3.0%。6月新建商品住宅價格同比平均上漲6.5%，比5月提高0.8個百分點。

　　今年以來樓價漲幅呈持續(xù)擴大趨勢，資金不斷注入和房價持續(xù)上漲相互推動成為主要特征，社會資金在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域高度聚集。全國住宅銷售面積上半年增長30.4%，住宅銷售額增長46%，住宅銷售均價繼續(xù)抬升。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，貸款同比增長30.4%，個人按揭貸款同比增長60.4%。另據(jù)央行發(fā)布的上半年金融機構(gòu)信貸投向情況，房地產(chǎn)貸款余額6月末達13.56萬億元，同比增長18.1%，增速比上季度末提高1.7個百分點;上半年增加1.3萬億元，同比多增7326億元。

　　 如果將當前房價與2010年調(diào)控時相比較，筆者發(fā)現(xiàn)定基房價漲幅更為擴大。數(shù)據(jù)顯示，除了杭州、寧波和溫州房價下降外(分別下降2.1%、3.2%和17.5%，與調(diào)控前相比，即使降幅的溫州房價降幅平均也不到20%)，其余67城市均不同程度上漲。房價上漲城市中有63個城市漲幅均超過5%(占比達90%)，40個城市漲幅超過10%(占比達57%)。廣深京滬房價分別上漲20.3%、18.3%、19.7%和15.6%。今年以來，70個大中城市定基房價漲幅總體上呈持續(xù)擴大趨勢。

　　上半年住宅銷售面積同比增長30.4%，比1-5月份回落7.2個百分點，住宅銷售加速放緩;而同期住宅待售面積增長42%，庫存持續(xù)高企。從市場供需來看，短期房價環(huán)比上漲動力持續(xù)減弱的可能性較大。此外，國務(wù)院明確今后五年將再改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶，這將分流部分剛性需求，有助于減輕房價上漲壓力。

　　但另一方面，上半年住宅新開工非常低，累計只增長2.9%(同時還有去年低基數(shù)作用，2012年上半年累計下降10.7%);同時住宅竣工面積累計增長2.7%，屬于歷史同期較低水平。此外，土地購置面積仍持續(xù)負增長(自2012年2月持續(xù)負增長)，上半年下降10.4%。從土地購置面積和新開工面積等先行指標看，低的購置面積和開工水平將制約房地產(chǎn)后續(xù)投資增長(上半年住宅投資增長20.8%，比1至5月回落0.8個百分點)，進而影響后續(xù)市場供給。綜合來看，未來房價的不確定性仍較大。

　　當前房價環(huán)比仍處于持續(xù)上漲狀態(tài)，房價同比漲幅相對居民收入增長來說仍屬較快。6月一線城市房價同比平均上漲15.9%，二線城市平均上漲7.9%，而上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比名義增長9.1%(扣除價格后實際增長6.5%)。2013年各主要城市的新建商品住房價格控制目標確定為房價增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅，看來房價調(diào)控任務(wù)仍非常艱巨。尤其京滬的控制目標為新建商品住房價格相對2012年保持基本穩(wěn)定，而目前兩市房價分別同比上漲了16.7%和14.4%，如果沒有特別的措施出臺，完成年度控制目標事實上已是不可能。

　　新一屆政府再三強調(diào)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型堅持與可持續(xù)發(fā)展，重視民生改善與社會和諧，為此“保持房價基本穩(wěn)定”的房地產(chǎn)調(diào)控目標仍是政府的堅定態(tài)度。但由于房價總體上仍處于較快普漲狀態(tài)，筆者估計，房地產(chǎn)調(diào)控仍將嚴格執(zhí)行，一些調(diào)控壓力大的地區(qū)可能會推出房產(chǎn)稅試點(如北京等)，以強化預(yù)期管理。而限購限貸政策仍將是短期樓市調(diào)控的主要工具。

　　由于經(jīng)濟下行壓力增加，市場上對于房地產(chǎn)調(diào)控的放松預(yù)期有所增強(如放松房企融資等)，但基于上述分析，房價離調(diào)控目標仍相距遙遠。因此，筆者判斷，下半年房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，如果就業(yè)形勢仍相對良好，不排除調(diào)控有更加嚴厲的可能。筆者年初提出，房價、就業(yè)和通脹是2013年經(jīng)濟觀察的關(guān)鍵變量，鑒于當前通脹壓力緩解使物價不再是政策的主要約束，樓價和就業(yè)的走向?qū)⑹怯^察下半年中國經(jīng)濟的關(guān)鍵變量。
 

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