提要：由于經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，市場(chǎng)上對(duì)于政府可能放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期有所增強(qiáng)，但下半年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松。鑒于當(dāng)前通脹壓力緩解使物價(jià)不再是政策的主要約束，樓價(jià)和就業(yè)的走向?qū)⑹怯^察下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵變量。

  由于經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，市場(chǎng)上對(duì)于政府可能放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期有所增強(qiáng)，但下半年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松。如果就業(yè)形勢(shì)仍相對(duì)良好，不排除調(diào)控有更加嚴(yán)厲的可能。鑒于當(dāng)前通脹壓力緩解使物價(jià)不再是政策的主要約束，樓價(jià)和就業(yè)的走向?qū)⑹怯^察下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵變量。

　　 在主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均回落的大背景下，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)一派漲勢(shì)。

　　看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周公布的6月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲0.8%，漲幅在3月達(dá)到高點(diǎn)后持續(xù)小幅回落。國(guó)務(wù)院2月20日出臺(tái)“國(guó)五條”后，3月1日又推出配套細(xì)則。“國(guó)五條”及細(xì)則導(dǎo)致銷售激增和過(guò)戶潮，促使房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅在3月份達(dá)到較高點(diǎn)。二季度房?jī)r(jià)環(huán)比上漲壓力持續(xù)緩解，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。6月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有63個(gè)，比5月減少2個(gè)，其中38個(gè)城市價(jià)格環(huán)比漲幅收窄(比5月增加4個(gè))，但并沒(méi)有趨勢(shì)性含義。新建商品住宅價(jià)格總體上仍呈環(huán)比普漲格局。

　　同比來(lái)看，6月大中城市樓價(jià)漲幅普遍擴(kuò)大。除溫州下降3%外，其余69個(gè)城市全部上漲。其中有51個(gè)城市價(jià)格漲幅超過(guò)5%(比5月增加13個(gè));漲幅超過(guò)10%的城市有9個(gè)(比5月增加3個(gè))。一線城市依然漲幅居前，京、廣、深、滬分別上漲16.7%、16.5%、16.0%和14.4%;此外，南京、廈門、福州、鄭州和南充分別上漲12.3%、11.9%、11.0%、10.4%和10.1%。此前房?jī)r(jià)同比下降的杭州、青島、金華和寧波也已持續(xù)數(shù)月上漲，6月同比漲幅分別達(dá)到7.4%、5.8%、3.2%和3.0%。6月新建商品住宅價(jià)格同比平均上漲6.5%，比5月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　今年以來(lái)樓價(jià)漲幅呈持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)，資金不斷注入和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲相互推動(dòng)成為主要特征，社會(huì)資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域高度聚集。全國(guó)住宅銷售面積上半年增長(zhǎng)30.4%，住宅銷售額增長(zhǎng)46%，住宅銷售均價(jià)繼續(xù)抬升。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，貸款同比增長(zhǎng)30.4%，個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)60.4%。另?yè)?jù)央行發(fā)布的上半年金融機(jī)構(gòu)信貸投向情況，房地產(chǎn)貸款余額6月末達(dá)13.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.1%，增速比上季度末提高1.7個(gè)百分點(diǎn);上半年增加1.3萬(wàn)億元，同比多增7326億元。

　　 如果將當(dāng)前房?jī)r(jià)與2010年調(diào)控時(shí)相比較，筆者發(fā)現(xiàn)定基房?jī)r(jià)漲幅更為擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，除了杭州、寧波和溫州房?jī)r(jià)下降外(分別下降2.1%、3.2%和17.5%，與調(diào)控前相比，即使降幅的溫州房?jī)r(jià)降幅平均也不到20%)，其余67城市均不同程度上漲。房?jī)r(jià)上漲城市中有63個(gè)城市漲幅均超過(guò)5%(占比達(dá)90%)，40個(gè)城市漲幅超過(guò)10%(占比達(dá)57%)。廣深京滬房?jī)r(jià)分別上漲20.3%、18.3%、19.7%和15.6%。今年以來(lái)，70個(gè)大中城市定基房?jī)r(jià)漲幅總體上呈持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)。

　　上半年住宅銷售面積同比增長(zhǎng)30.4%，比1-5月份回落7.2個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷售加速放緩;而同期住宅待售面積增長(zhǎng)42%，庫(kù)存持續(xù)高企。從市場(chǎng)供需來(lái)看，短期房?jī)r(jià)環(huán)比上漲動(dòng)力持續(xù)減弱的可能性較大。此外，國(guó)務(wù)院明確今后五年將再改造各類棚戶區(qū)1000萬(wàn)戶，其中2013年改造304萬(wàn)戶，這將分流部分剛性需求，有助于減輕房?jī)r(jià)上漲壓力。

　　但另一方面，上半年住宅新開工非常低，累計(jì)只增長(zhǎng)2.9%(同時(shí)還有去年低基數(shù)作用，2012年上半年累計(jì)下降10.7%);同時(shí)住宅竣工面積累計(jì)增長(zhǎng)2.7%，屬于歷史同期較低水平。此外，土地購(gòu)置面積仍持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)(自2012年2月持續(xù)負(fù)增長(zhǎng))，上半年下降10.4%。從土地購(gòu)置面積和新開工面積等先行指標(biāo)看，低的購(gòu)置面積和開工水平將制約房地產(chǎn)后續(xù)投資增長(zhǎng)(上半年住宅投資增長(zhǎng)20.8%，比1至5月回落0.8個(gè)百分點(diǎn))，進(jìn)而影響后續(xù)市場(chǎng)供給。綜合來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)的不確定性仍較大。

　　當(dāng)前房?jī)r(jià)環(huán)比仍處于持續(xù)上漲狀態(tài)，房?jī)r(jià)同比漲幅相對(duì)居民收入增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)仍屬較快。6月一線城市房?jī)r(jià)同比平均上漲15.9%，二線城市平均上漲7.9%，而上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比名義增長(zhǎng)9.1%(扣除價(jià)格后實(shí)際增長(zhǎng)6.5%)。2013年各主要城市的新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)確定為房?jī)r(jià)增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅，看來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù)仍非常艱巨。尤其京滬的控制目標(biāo)為新建商品住房?jī)r(jià)格相對(duì)2012年保持基本穩(wěn)定，而目前兩市房?jī)r(jià)分別同比上漲了16.7%和14.4%，如果沒(méi)有特別的措施出臺(tái)，完成年度控制目標(biāo)事實(shí)上已是不可能。

　　新一屆政府再三強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型堅(jiān)持與可持續(xù)發(fā)展，重視民生改善與社會(huì)和諧，為此“保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)仍是政府的堅(jiān)定態(tài)度。但由于房?jī)r(jià)總體上仍處于較快普漲狀態(tài)，筆者估計(jì)，房地產(chǎn)調(diào)控仍將嚴(yán)格執(zhí)行，一些調(diào)控壓力大的地區(qū)可能會(huì)推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)(如北京等)，以強(qiáng)化預(yù)期管理。而限購(gòu)限貸政策仍將是短期樓市調(diào)控的主要工具。

　　由于經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，市場(chǎng)上對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的放松預(yù)期有所增強(qiáng)(如放松房企融資等)，但基于上述分析，房?jī)r(jià)離調(diào)控目標(biāo)仍相距遙遠(yuǎn)。因此，筆者判斷，下半年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，如果就業(yè)形勢(shì)仍相對(duì)良好，不排除調(diào)控有更加嚴(yán)厲的可能。筆者年初提出，房?jī)r(jià)、就業(yè)和通脹是2013年經(jīng)濟(jì)觀察的關(guān)鍵變量，鑒于當(dāng)前通脹壓力緩解使物價(jià)不再是政策的主要約束，樓價(jià)和就業(yè)的走向?qū)⑹怯^察下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵變量。
 

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