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樓市進(jìn)入“嚴(yán)打模式” 2018調(diào)控下半場怎么走

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-08-06 10:05:47  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:國際金融報  閱讀 832 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

近日,中共中央政治局召開會議,分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢,部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

此次會議要求,下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,堅持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。會議指出,要加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

與之呼應(yīng)的是,會議召開的同 ,深圳和蘇州兩城相繼出臺調(diào)控政策。

深圳市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“深四條”),“深四條”規(guī)定:暫停公司買房;公寓限售5年,新供應(yīng)土地上公寓只租不售;住宅限售3年,不追溯;對離婚2年內(nèi)申請住房商業(yè)貸款或公積金貸款的購房者,首付款比例不低于70%。

同時,蘇州市中行、農(nóng)行、工行、建行四大行表示,自8月1日起,客戶若在5年內(nèi)提前還款,將被收取違約金。

“靶向治療”:投資客投資難

針對此次深圳的調(diào)控加碼,諸葛找房數(shù)據(jù)研究院指出,主要是從供應(yīng)端調(diào)控入手,包括嚴(yán)控企業(yè)購房需求、打擊商辦炒作,完善差別化住房信貸政策。重點(diǎn)在于通過控制供應(yīng),精準(zhǔn)抑制炒作行為,力求達(dá)到供需平衡下的市場穩(wěn)定。同時還通過控制房地產(chǎn)市場的交易來減緩其流動性,包括新建商品房限售3年。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為,在之前的調(diào)控高壓下,深圳市場已經(jīng)在穩(wěn)定中運(yùn)行。此次調(diào)控加碼,是打消人們對于市場回暖樂觀的預(yù)期,圍繞“住房不炒”,鞏固調(diào)控成果。

而對于蘇州新的房貸政策,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報》記者采訪時表示,此類政策對于辦理貸款的購房者沒有影響,而對于一些要置換或者拋售房產(chǎn)的群體會有一定對沖或利空作用,同樣是限制投資客炒房的一個重要手段。

對此,中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁使用了一個醫(yī)學(xué)詞匯——“靶向治療”來形容本次調(diào)控。他表示,新政是針對2016年以來調(diào)控政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的漏洞進(jìn)行修復(fù),針對性很強(qiáng),非常精準(zhǔn),直接封殺漏洞。

宋丁表示,由于這兩年來,市場上的需求已經(jīng)是真正的剛需和改善型占主導(dǎo),而新政是針對投機(jī)客的,是修復(fù)性的。因此真正受影響的,一是擁有大量商務(wù)公寓的開發(fā)商,二是短炒的投機(jī)客,三是剛剛假離婚、準(zhǔn)備買房的人。

下半年,樓市何去何從?

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院指出,2017年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議,確定了調(diào)控主基調(diào)為抑制房地產(chǎn)泡沫,防止大起大落。因此在政策制定上,從住建部到地方相關(guān)部門均以維穩(wěn)為主,調(diào)控政策小幅度逐漸加碼,且調(diào)控蔓延至三四線城市。

但從日前國家統(tǒng)計局發(fā)布的“6月70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況”數(shù)據(jù)來看,新建商品房環(huán)比上漲城市還在不斷增多。尤其是二三線城市,整體仍然處于較熱狀態(tài)。

值得注意的是,全國主要城市地價監(jiān)測報告顯示,人才引進(jìn)政策、棚改貨幣化安置和非熱點(diǎn)城市調(diào)控力度寬松刺激了各類需求,使得部分城市出現(xiàn)了相對明顯的升溫。其中,二三線城市住宅地價環(huán)比、同比增速均超過全國主要城市及一線城市平均水平,處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

“此次中央政治局會議正式在此背景下展開的,由于市場分化而必須因城施策。上半年房價略有抬頭的情況使得遏制房價上漲變成了接下來調(diào)控的核心方向?!眹?yán)躍進(jìn)指出,此次中央政治局會議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“下決心”、“堅決遏制”,充分說明了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào),即調(diào)控常抓不懈。

對此,有專家預(yù)計,未來各地仍會密集出臺調(diào)控政策,房價上漲幅度將得到抑制,樓市已步入“嚴(yán)打模式”。與此同時,銀行等機(jī)構(gòu)仍會扎緊涉及樓市的“錢袋子”,持續(xù)的“缺錢”狀態(tài)也將繼續(xù)為樓市降溫助力。

來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過180次,累計有73個城市進(jìn)行了調(diào)控,出臺了135條限購政策?!?月上半月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過30次,刷新了 近兩年的樓市調(diào)控同期紀(jì)錄?!敝性禺a(chǎn) 分析師張大偉也認(rèn)為,今年下半年樓市的調(diào)控力度會全面超過上半年。

與此同時,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也持同樣態(tài)度,他對《國際金融報》記者表示,下半年房價在調(diào)控高壓下,必定進(jìn)一步下行,站在購房者的角度,將是一個十分有利的購房時機(jī)。

而嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為,降房價的調(diào)控趨勢將主要針對三四線城市。對于一線城市和強(qiáng)二線城市來說,過去政策一直比較嚴(yán)厲,所以也談不上要繼續(xù)降溫態(tài)勢,還是要以穩(wěn)為主,推盤節(jié)奏上升,市場反而容易反彈。

“因此,下半年的樓市調(diào)控對于一線和強(qiáng)二線城市的購房群體而言,影響不大;而對于三四線城市,由于目前房價上漲過快的現(xiàn)象仍然存在,對于購房者何時入市,還需要審慎對待?!眹?yán)躍進(jìn)表示。

房企該如何應(yīng)對?

事實(shí)上,除了購房者之外,受本輪調(diào)控政策影響 深的,便是眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此類調(diào)整對于房企來說十分不利,由于企業(yè)融資成本不斷增大,而房地產(chǎn)行業(yè)的持有成本又非常高,因此開發(fā)商下半年資金壓力將加大,必然會適當(dāng)放緩節(jié)奏。同時還要警惕各類新的風(fēng)險。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示,近期房地產(chǎn)企業(yè)的市場化融資渠道融資成本較高,普遍在5.5%-7.5%。其中,成本 的是陽光城于2018年6月7日發(fā)行的10億元2018年度 期中期票據(jù)(永續(xù)中票),利率為8%。

此外,房企的外幣融資 值、占比均已連續(xù)兩個月呈大幅度下降趨勢。企業(yè)外債的重大改革限制了境外發(fā)債投資境內(nèi)房地產(chǎn),房企尋求境外融資難度系數(shù)繼續(xù)攀升。

因此,同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為,房企融資渠道緊縮,監(jiān)管趨嚴(yán),融資情況不容樂觀。

“下半年房企的主要出路還是要加快新盤銷售速度,尤其在三四線城市,進(jìn)一步降價銷售有時也是十分必要的。”張宏偉表示。

不過,針對一二線城市,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,為了防止房價反彈,政策上不可能允許企業(yè)推盤過快。但對于三四線城市則恰恰相反,房企首先要警惕的便是市場透支風(fēng)險。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,由于三四線城市人口凈流入規(guī)模不大,加上棚改的政策紅利也在削弱,因此未來部分樓盤去化或許就沒有現(xiàn)在這么快,市場也更容易疲軟。此外,三四線城市的租賃市場并不發(fā)達(dá), 終或會使得部分項目的持有成本很大。

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