在“房住不炒”的主基調(diào)下，多地因城施策、分類調(diào)控政策密集出臺。

7月2日，河北廊坊市大廠縣表示，自該日起至限購政策解除前，暫停辦理個人之間不動產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)。

同 ，上海出臺暫停企業(yè)購房政策。至此，上海成為繼西安、長沙和杭州之后，第四個限制企業(yè)購房的城市。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月，全國超過25個城市發(fā)布調(diào)控政策，累計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容多達32次，2018年上半年累計發(fā)布樓市調(diào)控政策高達192次，相比2017年上半年的116次調(diào)控，上漲幅度高達65%。

近日，住建部也會同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等部委，聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》（以下簡稱《通知》 ），決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

“樓市進入深度調(diào)整期。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事李驍對時代周報記者表示，“歷年來的調(diào)控證明，對市場看空的房企會‘受傷’。”

不過，新城控股 副總裁歐陽捷對時代周報記者表示：“不能認定房地產(chǎn)調(diào)控升級，應(yīng)該說是一些城市樓市過熱，因此部分城市調(diào)控加碼?！?/p>

“地產(chǎn)商們的日子還是艱難的?！?nbsp;7月7日，陽光城執(zhí)行董事長和總裁朱榮斌在電話中對時代周報記者慨嘆道，面對經(jīng)濟去杠桿和嚴調(diào)控的大環(huán)境，房地產(chǎn)商要謀求逆勢快速發(fā)展，并不是一件容易的事情?！安贿^，我對地產(chǎn)行業(yè)還是有信心，雖然 的結(jié)果可能不是每家都能做大做強。”

調(diào)控加碼

調(diào)控近年來逐漸加碼。

2016年2月17日國家發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》之后，調(diào)控政策從全國一盤棋到因城施策轉(zhuǎn)變，調(diào)控的職責從中央陸續(xù)下放到地方。

綜合恒大集團 經(jīng)濟學家任澤平、中原地產(chǎn)研究院 分析師以及諸多業(yè)內(nèi)人士的觀點，以2016年“9·30”新政為界線，地產(chǎn)收緊的周期正式開始。

針對調(diào)控政策，時代周報記者采訪了諸多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，在大多行業(yè)人士看來，本輪調(diào)控（2016年9·30新政–至今）為“打補丁”式的調(diào)控，范圍則從一二線擴容到部分三四線城市。

2016年9月30日至當年12月，以多個城市開始限購為特征，一線城市和強二線城市通過“限土拍”等新行政手段升級調(diào)控，為“9·30”限購限貸收緊再助攻。

2017年“3·17”新政再度開啟了調(diào)控的另一波浪潮。以限售為特征，一些發(fā)達城市群的非核心城市收緊調(diào)控，比如京津冀城市群的環(huán)京、環(huán)雄安區(qū)域；長三角的嘉興、太倉；珠三角城市群的佛山、中山等城市。

到了2017年7月，“租賃”成為政策調(diào)控的主要內(nèi)容。與此同時，一些普通的二三四線城市啟動限售以及限購，例如北部灣城市群的南寧、桂林、北海等城市。

2018年3月起的另一波密集的調(diào)控則表明，樓市調(diào)控正進一步在三四線城市蔓延開展，比如貴州、昆明等。

“現(xiàn)在由住建部主導的問責機制和六部委的房地產(chǎn)巡查開始了嚴打模式?！狈治稣J為，“逢漲必查成為了2018年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策歷史 密集的 主要原因。不過，房地產(chǎn)調(diào)控的方向不變，平穩(wěn)依然是趨勢?！?/p>

有關(guān)機構(gòu)報告分析認為，2018年上半年政策非常注重市場監(jiān)管的強化，通過監(jiān)管的強化，規(guī)范市場秩序，保障合理購房需求。

據(jù)該研究院統(tǒng)計，今年上半年，全國超過40市縣（區(qū)）以及湖北、海南、湖南、新疆和遼寧5省出臺房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策，加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)督檢查，查處違法違規(guī)行為。

例如，武漢、佛山和贛州加強對住房銷售監(jiān)管；海南省和南京市強化對新房網(wǎng)簽備案管理；濟南市則重點查處房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域非法集資行為。

新特征和新現(xiàn)象

如果說限貸、限購是歷年樓市行政調(diào)控的主要方法，那么“限售”則是本輪調(diào)控中行政手段的新特征。

2017年3月，廈門率先出臺限售政策，明確新購房屋產(chǎn)權(quán)證滿兩年方可上市交易。此后，限售城市從熱點城市擴展向其他城市。

按照有關(guān)機構(gòu)的報告，2017年限售的城市有60個，2018年前6月有23個城市加入限售行列，當中包括昆明、貴陽、蘭州、哈爾濱等城市。

按照不完全統(tǒng)計，截至2018年6月，已有50余城實施限售。這些城市當中，一部分將限售時間以取得不動產(chǎn)權(quán)證為起算點，一部分將時間點設(shè)在網(wǎng)簽合同簽訂日。

與此同時，限購的城市在本輪調(diào)控中不斷出現(xiàn)。來自有關(guān)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2016–2018年上半年，限購的城市分別有13個、67個和11個。

調(diào)控同時催生了搖號制度的誕生。截至目前，南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州、蘇州、深圳等城市已經(jīng)進入“搖號時代”。

歐陽捷對時代周報記者分析認為，新建商品房限價制度在多個城市形成一二手房價格倒掛，推升了一手房需求，多個城市因此被迫出臺“搖號”制度分配房源。

事實上，自2016年3月，蘇州出臺限價政策之后，多個城市正在對預售價格進行管制。就在2018年5月，東莞市要求備案價格不高于前6月均價的10%；長沙市則出臺成本法核算銷售價格辦法；三亞市要求備案價格不高于2017年2月均價。

“搖號政策雖然體現(xiàn)了公平但放大了供不應(yīng)求和房價利差的社會影響，進而出現(xiàn)了種種市場亂象。”歐陽捷對時代周報記者說，“一二手房價倒掛產(chǎn)生的房價利差吸引了大量購房者，有資格的購房者變身為投資者，放大了需求，加劇了供不應(yīng)求?！?/p>

另據(jù)時代周報記者的了解，截至目前，搖號過程中出現(xiàn)了違規(guī)操作的現(xiàn)象。比如在2018年6月初，西安某樓盤搖號時出現(xiàn)違規(guī)銷售行為，部分公職人員受到處分。

“調(diào)控不是壞事，短期來看，可以為過熱的市場降降溫，但長期來看，如果我們過于依賴行政性措施，可能無法讓市場在資源配置中起決定性作用，從而無法消除市場亂象?！睔W陽捷對時代周報記者表示。

三四線城市的未來

不過，從總體數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)依舊保持了一定的發(fā)展增速。

按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2018年2–5月，商品房銷售額從12453億元、25597億元、36222億元到48777億元，保持上漲；房地產(chǎn)投資累計值從10831億元、21291億元、30591億元到41420億元，保持上漲。

房企也呈現(xiàn)出增長態(tài)勢。來自中國指數(shù)研究院的報告顯示，2018年上半年，已經(jīng)有7家房企的銷售額超過1000億元銷售額增速達到32.5%。其中，中國恒大、碧桂園和萬科的權(quán)益銷售已經(jīng)突破3000億元。

中國恒大和碧桂園是重倉三四線城市的典型。以碧桂園2017年年報為例，銷售額中的58%來自于三四線城市。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，碧桂園銷售額中有超過一半以上的業(yè)績來自于三四線市場業(yè)務(wù)。

在本輪調(diào)控中，大型房企的拿地重點正在向三四線城市下沉。來自川財證券報告指出，2017年，其中的30家代表房企，在三四線的拿地面積同比增長145%。

根據(jù)今年6月國家統(tǒng)計局公布的70個城市中的新建商品住宅、二手住宅價格情況看，不少三四線城市的房價也在上漲。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格雖然漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點，但仍上漲6.0%和4.3%。像貴陽、煙臺、大理、烏魯木齊、北海、秦皇島等三四線城市漲幅搶眼。

更驚人的發(fā)現(xiàn)還在這70城之外，例如常州、鄂爾多斯等一些曾經(jīng)被扣上“鬼城”帽子的城市，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了復蘇的跡象。以常州為例，數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，常州房地產(chǎn)去庫存周期只有3.8個月。

庫存方面也在減少。按照研究院發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，當前百城住宅庫存已經(jīng)連續(xù)34個月同比下跌，其中73個城市庫存規(guī)模低于去年同期水平，這當中不少為三四線城市。

朱榮斌的看法是，一部分三四線城市市場表現(xiàn)過熱?！坝械娜木€城市，剛性需求不足，二手市場又沒完全發(fā)育成熟，市場較難持續(xù)?！彼麑r代周報記者表示。

歐陽捷也對時代周報記者表達了同樣的看法，“三四線城市只是局部火熱城市降溫，不會全面降溫，一方面三年棚改計劃不會改變，另一方面經(jīng)濟增長需要三四線城市房地產(chǎn)的穩(wěn)定?！?/p>

在對業(yè)內(nèi)人士以及專家的采訪中，有觀點認為，人口向都市圈、城市群及部分核心二線城市遷移的趨勢不會改變，與此同時，三四線城市分化仍將持續(xù)。

不過，也有房企對三四線城市表示看好。日前，新城控股董事長王振華在對時代周報在內(nèi)的媒體表示，目前公司土儲為1441的分布格局，其中一線大概在10%，二線城市在40%，三線城市為40%，四線為10%，“接下來，四線城市的占比還可以適當提高?！?/p>

王振華認為，在一二線城市面臨嚴調(diào)控以及城鎮(zhèn)化推進過程中，新城要適當增加進入三四線城市。同時，公司在下沉的過程中，要通過組織構(gòu)架的相應(yīng)變革，來做細、做深、做透，下沉到三四線城市。

轉(zhuǎn)變對三四線城市的刻板印象，是融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁東南區(qū)域集團總裁王鵬的看法。在回應(yīng)時代周報記者提問時，他以浙江為例表示，浙江省的一些傳統(tǒng)意義上的三四線城市，在城市量級上已經(jīng)不可同日而語，故而公司要聚焦城市群的布局?！罢憬峭耆陂L三角城市群里，長三角城市群的格局較高?！蓖貔i說道。

房企面臨新挑戰(zhàn)

值得注意的是，根據(jù)招商證券發(fā)布的研報，在其監(jiān)測的68家房企中，今年上半年目前銷售額完成率達50%以上的房企僅有12家。

分別為，72%完成率的中國金茂、63%完成率的金科集團、63%完成率的龍光集團、59%完成率的碧桂園、59%完成率的陽光城、59%完成率的中南置地、56%完成率的恒大、55%完成率的藍光發(fā)展、54%完成率的新城控股、50%完成率的招商蛇口、50%完成率的保利地產(chǎn)和50%完成率的合景泰富。

這將意味著，要實現(xiàn)今年的目標，大部分的開發(fā)商供貨均集中在今年下半年。

房企如何繼續(xù)保持高周轉(zhuǎn)和高增長，成為不得不思考的問題。

“過去我們強調(diào)，房企要加速奔跑、做大規(guī)模，高周轉(zhuǎn)是必然的也幾乎是 的模式。三四線城市投資強度低、銷售門檻低、回籠速度快，對高周轉(zhuǎn)更為有利。一二線城市雖然受到調(diào)控影響，但同樣需要高周轉(zhuǎn)、不戀戰(zhàn)?！睔W陽捷對時代周報記者表示。

研究報告認為，企業(yè)要在三四線城市突圍制勝，高周轉(zhuǎn)便是必備的“基本功”。一是產(chǎn)品線的標準化，便于后期大量復制；二是產(chǎn)品設(shè)計、審批、營銷等多環(huán)節(jié)前置，竭力壓縮項目開發(fā)周期；三是控制營銷回款周期。

“有的房企進入三四線是機會型的點到即止?！币晃徊辉妇呙姆科蟾吖軐r代周報記者表示，“這樣也是防范風險的辦法之一。”

在朱榮斌看來，當下環(huán)境下，陽光城只能選擇性地進入三四線城市，不能把有些三四線城市作為長久的戰(zhàn)略根據(jù)地來發(fā)展?！翱刂坪秘攧?wù)風險，是擺在首要位置的考量?！敝鞓s斌對時代周報記者強調(diào)。

以此前每次遇到調(diào)控都會處在“懸崖邊上”的綠城為例。日前，綠城要求員工全面加速資金回籠，并且對外表示：對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售嚴格控制付款。

綠城品牌部回應(yīng)媒體稱，公司內(nèi)源性現(xiàn)金流的管控安排是每半年度進行的常規(guī)管理動作，目前公司日均賬面資金不低于500億元，現(xiàn)金充裕、安全。

事實上此前綠城三四線城市項目作出紅線劃定：單體體量 不能超過30萬平方米，盡量控制在20萬平方米。

“當前國內(nèi)經(jīng)濟面臨的 挑戰(zhàn)依然是防風險—債務(wù)風險和資產(chǎn)泡沫風險，如果債務(wù)違約蔓延，一定會有企業(yè)拋售資產(chǎn)，形成連鎖反應(yīng)，引發(fā)資產(chǎn)價格下跌，這種風險是中央特別關(guān)注并努力防控的。因此，一二線城市調(diào)控不會放松，房企回歸一二線城市不可能獲得業(yè)績增長?！睔W陽捷對時代周報記者分析稱。

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