大興黃村：供應(yīng)量不持續(xù)五年漲幅103%

　　從剛需集中地轉(zhuǎn)向中高端

　　2009年上半年，位于五環(huán)外的大興黃村樓市還處于沉寂，由于原生墅、翡翠城等項目的較早進入，黃村一直被定義為近郊別墅區(qū)，區(qū)域普通住宅的房價大都停留在萬元以下。下半年開盤的火神廟國際商業(yè)的配套商住部分，售價在11000元/平方米左右。2010年，乘著樓市火爆的東風(fēng)，2009年黃村拍出的地塊相繼快速入市，綠地新里·西斯萊公館、保利·茉莉公館、金地仰山、東亞馬賽公館等多個品牌項目競相開盤，開盤價位集中在17000元/平方米左右，基本每個項目開盤房源都能銷售一空，一時間，黃村從毫不知名蛻變成為剛需購房者較青睞的區(qū)域。

　　頭次開盤之后，黃村的大多項目都選擇了密集的開盤節(jié)奏，每期開盤漲幅不大，約在10%左右，保利·茉莉公館、新里·西斯萊公館等項目相繼售罄。2011年，北京城建·紅木林項目開盤時，價格定在21000元/平方米左右。隨后，華潤置地黃村的高端項目華潤·公元九里入市，入市價格在26000元/平方米左右，黃村樓市也在逐漸邁向中高端。

　　目前，黃村樓市在售項目以大戶型為主，價格集中在24000元/平方米左右，華潤·公元九里項目更是站上了40000元/平方米的歷史高位。先進的小戶型項目中建·國際港預(yù)計7月即將入市，預(yù)計售價23000元/平方米左右。而保利·茉莉公館、新里·西斯萊公館等項目的二手房價格也在27000元/平方米以上。

　　重重利好推動區(qū)域迅速被認可

　　2009年以前，位于大興區(qū)的黃村還不太被購房人所熟知，除了華潤置地開發(fā)的翡翠城項目和曾經(jīng)的“天價地塊”順馳領(lǐng)海外，黃村樓市鮮有大開發(fā)商的介入。2009年，沉寂多年的黃村樓市迎來了的發(fā)展利好。

　　2009年6月，黃村的多塊優(yōu)質(zhì)土地開始掛牌出讓，旭輝、金地、綠地、保利、東亞新華等眾多開發(fā)商相繼拍得地塊，此時的樓面價大都集中在6000元/平方米左右。2009年9月，**4號線正式開通，11月初，北京近幾年的工程《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》發(fā)布，2900億的預(yù)計投資金額為南城的發(fā)展注入了一劑強心針，黃村也成為較受益的區(qū)域之一。一系列利好推動之下，2009年年底，城建地產(chǎn)和中建地產(chǎn)競得的黃村地塊樓面價就已經(jīng)突破萬元大關(guān)。被推高的樓面價直接表現(xiàn)在樓市的房價上，2010年黃村入市項目價格迅速逼近20000元/平方米。

　　由于是曾經(jīng)的近郊別墅區(qū)，黃村區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)十分有序，生活氛圍濃厚，是大興傳統(tǒng)的商業(yè)之一，早期華潤置地的開發(fā)也為這里引入了學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施。眾多大品牌開發(fā)商的進入也為黃村區(qū)域發(fā)展帶來了新的高度，尤其是綠地將其商業(yè)品牌綠地繽紛城也引入黃村，讓黃村的商業(yè)配套檔次得以再次提升。

　　2010年底**大興線的全線貫通運營則是讓購房者對于黃村區(qū)域的認可再上新的高度，而且也為黃村引入了城北的置業(yè)人群。

　　區(qū)域幾乎無新地供應(yīng) 熱點已經(jīng)南移

　　告別了2009年的拿地高潮，近三年，黃村核心區(qū)幾乎已無新的土地供應(yīng)，在售項目大多為老項目的后期，產(chǎn)品也以大戶型為主，總價動輒在500萬元以上，剛需群體也被迫開始南移。

　　受益于**大興線及近兩年的土地供應(yīng)，位于黃村正南的天宮院區(qū)域已成為置業(yè)大興的剛需人群的頭選，保利、龍湖、金融街、頭開等品牌房企也將新的戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移至天宮院區(qū)域。同時，該區(qū)域的價格也在不斷攀升。從2011年底龍湖時代天街率先開盤時的11800元/平方米起，如今天宮院區(qū)域的總體價格也即將站上20000元/平方米的大關(guān)。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，黃村已基本無新土地供應(yīng)，開發(fā)商的在售項目已經(jīng)具有稀缺性，預(yù)計未來價格會繼續(xù)走高，而其所在位置也覺得該區(qū)域未來將更加高端化。而隨著階段城南行動計劃的逐步落實，加之頭都機場的建設(shè)推進和大品牌開發(fā)商的陸續(xù)開發(fā)，未來天宮院板塊的配套短板將會被逐步補上，該區(qū)域的樓市發(fā)展還有很大潛力，在一定時間內(nèi)還是剛需人群的頭選地之一。文/門庭婷

　　房山長陽：京西剛需頭選 五年漲幅156%

　　大盤持續(xù)供應(yīng) 價格穩(wěn)步增長

　　2010年，與黃村一同進入購房者視線的還有一個重要板塊，房山長陽。2009年，長陽樓市的主要置業(yè)人群大都是房山區(qū)的本地居民，幾個大盤加州水郡、中國鐵建·原香小鎮(zhèn)等售價也都在萬元以下。

　　2009年，長陽板塊的土地集中上市，萬科更是聯(lián)手中糧一月之內(nèi)拍下房山長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1、5號兩地塊，隨后綠地、頭開、頭創(chuàng)、城建、金地等品牌房產(chǎn)商陸續(xù)也在長陽拿地。2010年，這些地塊開始集中入市。

　　觀察長陽板塊這幾年的變化，中糧萬科·長陽半島是重要的風(fēng)向標之一。2010年，中糧萬科長陽半島頭次入市，開盤價格定在14000元/平方米，也引發(fā)購房人的追捧。隨后，中糧萬科長陽半島每次開盤都會保持一定的漲幅，也成為長陽板塊的價格指標。

　　值得一提的是，2012年上半年，由于樓市調(diào)控造成的低迷，長陽板塊的價格有所回落，與長陽半島相鄰的頭開熙悅山項目，毛坯售價曾降至13000元/平方米，但隨后隨著北京樓市的全面回暖，價格也逐步回升，目前售價在19000元/平方米左右。

　　品牌開發(fā)商帶動區(qū)域配套發(fā)展

　　品牌開發(fā)商進入長陽開發(fā)住宅的同時，也為長陽帶來了 的配套設(shè)施，徹底改變了長陽曾經(jīng)遠郊的定位。萬科為長陽引入了北京四幼、北京小學(xué)、北京四中等全程優(yōu)質(zhì)教育資源，同時16萬平方米的商業(yè)配套也為長陽的業(yè)主提供了便利的生活設(shè)施。頭創(chuàng)置業(yè)將華北地區(qū)的奧特萊斯引入長陽。

　　長陽板塊的迅速發(fā)展也同樣受益于2009年底北京市發(fā)改委公布的《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》，房山區(qū)作為北京11大規(guī)劃新城之一，打造CSD休閑購物區(qū)。在《城南行動計劃》的推動下，長陽板塊也進入了發(fā)展的快車道。2010年底，山線部分開通運營，房山實現(xiàn)了公共交通半公里到市區(qū)。作為已開通**區(qū)域中，房價較低的板塊，長陽成為京西剛需人群的置業(yè)頭選。

　　土地價格上漲速度緩慢

　　與其他區(qū)域土地被熱捧，價格節(jié)節(jié)攀升不同，長陽板塊的土地市場則相對平穩(wěn)。以萬科為例，自2009年起，萬科先后在長陽拿下多個地塊，雖競爭者很多，但樓面地價始終在5000-6000元/平方米左右。而長陽板塊拍出的較高樓面地價為今年2月由廣州誠譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍得的房山長陽鎮(zhèn)01-09-09、01-09-02地塊，扣除保障房部分的樓面價為10091元/平方米，這也是房山地塊頭次突破萬元大關(guān)。但同期萬科聯(lián)合體拿下的房山長陽鎮(zhèn)地塊樓面價僅為5249元/平方米。

　　某開發(fā)商營銷負責(zé)人認為，區(qū)域樓面地價能夠直接影響購房者和開發(fā)商對于區(qū)域價值發(fā)展的預(yù)期，長陽板塊目前供應(yīng)量充足，土地成本也不高，預(yù)計未來價格上漲幅度不會太大。隨著區(qū)域配套的不斷成熟，道路交通的改善，短時間內(nèi)還會是剛需人群置業(yè)的頭選。 文/門庭婷

　　通州馬駒橋：商住項目是區(qū)域主力軍 五年漲幅92.3%

　　大五年價格起伏明顯 較易受調(diào)控影響

　　位于通州和亦莊之間的馬駒橋板塊，雖然發(fā)展起步較早，但區(qū)域發(fā)展始終不溫不火。2009年，馬駒橋主要有兩個在售大品牌開發(fā)商項目合生世界村和珠江奧古斯塔，當(dāng)時售價都剛剛超過萬元。

　　由于地理位置的影響，馬駒橋主要承接的都是原本意向在亦莊、通州核心區(qū)購房的購房者，因此當(dāng)樓市受到調(diào)控時，馬駒橋往往較先做出反應(yīng)。2010-2011年，馬駒橋板塊伴隨上一輪樓市的大漲，區(qū)域價格已經(jīng)接近20000元/平方米，但由于調(diào)控的影響，遭遇滯銷難題。2011年底，馬駒橋板塊掀起了一輪價格戰(zhàn)，合生世界花園率先推出了9980元/平方米的低價，低于萬元的價格在當(dāng)時的北京極為罕見，而且該房源還是精裝修產(chǎn)品，隨后珠江奧古斯塔的尾房也推出了8000-9000元/平方米的均價，再次拉低區(qū)域樓市價格水平，與此同時，板塊內(nèi)的融科鈞廷、米拉village等項目也都相應(yīng)地調(diào)低了售價。

　　商住產(chǎn)品是區(qū)域主力 帶動區(qū)域成交

　　從區(qū)域看，馬駒橋位于通州與亦莊之間，可以享受兩個區(qū)域的雙重利好，但正是由于夾在兩個區(qū)域之間，馬駒橋的位置總顯得有些尷尬。配套一直是馬駒橋板塊的硬傷，如果不是開車出行，到達該區(qū)域有諸多不便，雖然**亦莊線早已開通，但距區(qū)域的各個項目都有一段不小的距離。在商業(yè)配套上，馬駒橋的大型商業(yè)配套基本都還處于規(guī)劃階段，只有一些能滿足基本生活所需的便利店等。像頭開國風(fēng)美侖等項目周邊，基本沒有任何配套設(shè)施。

　　由于區(qū)域發(fā)展滯后，馬駒橋板塊的地塊成交價格也相對較低，遠不及其周邊的亦莊、臺湖、通州新城等區(qū)域。2009年，融科地產(chǎn)拿下的馬駒橋居住項目樓面價格僅2196元/平方米，而2012年富力地產(chǎn)拿下的馬駒橋居住用地樓面價也不過5637元/平方米，遠低于通州其他區(qū)域動輒過萬的價格。而部分以商業(yè)辦公立項獲得的土地，樓面地價則更低。

　　雖然區(qū)域存在很多硬傷，但由于緊鄰亦莊，馬駒橋承接了不是來自亦莊的購房需求。而且由于馬駒橋本身物流基地的規(guī)劃定位，該區(qū)域出讓的土地大都是商業(yè)辦公用地，因此區(qū)域樓市的主要產(chǎn)品為商住產(chǎn)品， ，這也為馬駒橋吸引了很多東部的置業(yè)人群，這一先天優(yōu)勢將不少被限購政策擋在門外的購房者吸引到了馬駒橋。

　　周邊地塊價格高企 板塊未來價格潛力大

　　雖然馬駒橋的土地市場一直較為平淡，但與之相鄰的臺湖板塊卻成為去年以來北京土地市場的熱門。半年時間，臺湖已經(jīng)有七宗土地被開發(fā)商搶拍，較高樓面價已接近20000元/平方米，已經(jīng)高出馬駒橋板塊的平均售價。7月，臺湖又將有新地塊推出，樓面起始價已經(jīng)達到10500元/平方米，預(yù)計又會引起各大開發(fā)商的搶奪。

　　另一個緊鄰馬駒橋的亦莊板塊也是近期的土地?zé)衢T，方興地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等也紛紛拿地進駐，樓面價也都超過萬元，而且大都定位

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