上月成交量上漲37.5% 無稅房占掛牌房源比例高———

　　經(jīng)歷了3月的瘋狂，4、5月的冷淡，6月北京的二手房成交量出現(xiàn)明顯回升。中介店面到訪量在上個月有顯著的提高，購家大都以1980-1985年出生的自住剛需客為主，而滿五年免個稅的房屋成為這一階段的成交主力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交量的大幅上漲屬于政策出臺后周期性的市場規(guī)律，并不代表市場徹底回暖，另外上半年新房供應(yīng)量較少和供應(yīng)區(qū)域的外延也將部分客戶從新房市場引入二手房。

　　中介門店恢復(fù)熱鬧 購房人以80后為主

　　一套70平方米的兩居，信息掛出不到一整天，就已經(jīng)被預(yù)訂。這樣的成交景象在6月的不少中介門店都出現(xiàn)過。朝陽區(qū)某鏈家地產(chǎn)門店的店長向《廣廈時代》介紹，進(jìn)入6月，他們店的成交量和成交速度相比4、5月份有明顯的提升。

　　這位店長告訴我們，3月份為趕上政策的末班車，他們店里的置業(yè)顧問著實忙了一陣，進(jìn)入4月，成交明顯就冷下來了，5月相比4月好轉(zhuǎn)一些，到了6月就基本和他們以前正常的工作時期沒有區(qū)別了。從他們店里的成交記錄看，較近購房的基本沒有投資客，大都是工作了幾年的年輕人，1980-1985年出生的比較多。很多都是為了結(jié)婚購房，不少都是婚期定在10月，著急購了房馬上裝修的。

　　當(dāng)被問到目前二手房交易時發(fā)生的稅費有沒有什么辦法能夠規(guī)避時，他表示，辦法也不是很多，除了能找到的票據(jù)，基本都是按照政策在走的，他們店里前兩天成交的一套小三居，購家光稅就交了48萬元，他們也覺得很驚訝，但是購家還是選擇接受，“不過綜合算下來，價格比無稅房也高不了多少。”店長說。

　　另外，據(jù)該店長介紹，新政出臺以后，他們店里的新增房源中，滿五年先進(jìn)住房的免稅房比例明顯上升。“目前掛牌的房源大多是次轉(zhuǎn)手，大都滿五年，部分不是名下先進(jìn)房的可能會通過‘離婚’等手段變?yōu)橄冗M(jìn)住房，基本不需要考慮避稅的問題，當(dāng)然價格上也比有稅房要高些。”

　　6月二手房成交量的數(shù)據(jù)也驗證了中介門店在6月的交易情況。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月北京二手住宅成交量為9232套，環(huán)比上漲37.5%，已逐漸恢復(fù)到常年平均水平。

　　上漲屬市場規(guī)律 需求支撐成交量繼續(xù)回升

　　3月初，國務(wù)院出臺國五條樓市調(diào)控細(xì)則，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。市場聞風(fēng)而動，二手房市場成交量巨幅上漲。隨后，3月31日，京版國五條細(xì)則出臺，二手房市場迎來短暫的冰封期。

　　經(jīng)歷了兩個月的蕭條，6月二手房成交量大幅上漲，對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房市場成交量回升的主要原因是市場已經(jīng)逐步消化政策的影響。鏈家地產(chǎn)市場分析師常青表示，6月二手房成交量的上漲主要是由市場規(guī)律造成的。3月份二手房由于政策原因成交量得到極限放大，市場上的短期需求被提前消化，4、5月就迎來了一段空漲期，隨著政策逐漸被市場所消化，6月二手房市場其實是在恢復(fù)正常狀態(tài)，以北京市場看，二手房成交量月均在8000套以上是個正常水平，6月成交量上漲并不能完全說明市場回暖了。

　　另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京市場與其他區(qū)域有很大不同，有巨大的新增購房需求支撐樓市的成交，政策的影響對于這些剛性的購房需求只是階段性的，這部分需求還是要慢慢回到市場中來，因此預(yù)計未來北京二手房成交量會繼續(xù)緩步回升。

　　新房供應(yīng)少、郊區(qū)化 將需求推向二手房

　　除政策的周期化影響外，今年上半年北京樓市新房供應(yīng)量較低也是二手房成交得以迅速回升的主要原因之一。

　　今年上半年，由于政府限價等措施，部分新建商品房遲遲不能開盤，積壓的購房需求也直接導(dǎo)致很多項目一號難求，購房者無法在這些項目中選擇心儀的戶型和位置，部分需求被擠向了這些新盤周邊的二手房。而且，部分項目采取的精裝修拆分的銷售方式讓新房的頭付優(yōu)勢減弱，有購房者更傾向即購即住的二手房。常青表示，從他們的門店反映的情況看，目前在郊區(qū)二手房門店中確實出現(xiàn)了不少由新房分流過來的購房需求。

　　新盤的緊俏讓不少購房需求流向周邊的二手房，另一方面，部分購房者開始更加重視購房的地段，注重房屋的投資價值，同樣總價下，傾向購購城區(qū)內(nèi)的二手房。業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)過多年的觀察，目前北京樓市購房者的購房理念趨于成熟，很多購房者看到城區(qū)的房價上漲的速度明顯高于城郊，有條件的情況下開始選擇購購城區(qū)內(nèi)房屋，而近些年，尤其是今年上半年開盤的新項目大都在核心區(qū)以外，而核心區(qū)項目大都定位豪宅，普通購房者難以承受，因此，有這部分想法的購房者只能選擇二手房。

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