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土地增值稅清算再次揮向房企 夏季或迎來一次“大掃尾”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 417 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  7月1日,國家稅務(wù)總局在其官網(wǎng)上掛出《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》(稅總發(fā)〔2013〕67號),要求各地稅務(wù)部門從四個方面抓好土地增值稅清算。據(jù)了解,這是國家稅務(wù)總局繼2007年、2010年之后,第三次就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算問題下發(fā)通知。此前兩次通知出臺,都曾引發(fā)市場震動,時隔三年后,國家稅務(wù)總局再發(fā)通知,此次政策出臺又意在何為?

  稅總承認(rèn)土增稅征管存在問題

  2007年1月,國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的一紙通知出臺,令當(dāng)時滬深股市房地產(chǎn)板塊聞聲色變——股價一度大幅下跌。2010年5月,國家稅務(wù)總局再發(fā)通知明確土地增值稅清算問題,這在當(dāng)時被看作是國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控的信號。時隔三年,國家稅務(wù)總局再發(fā)通知,有何深意?

   我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象,以增值額為稅基,按照30%、40%、50%、60%四級超率累進(jìn)稅率征收。至于如何征收土地增值稅,目前各地地稅部門主要采取三種方式:預(yù)征、清算、核定征收。

  預(yù)征方式適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入,一般預(yù)征率都較低;待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,稅款多退少補(bǔ)。清算時可以扣除免稅項(xiàng)目金額,如果扣除項(xiàng)目或者收入總額不能正確核算時,允許采取核定征收土地增值稅。

  有稅務(wù)專家介紹,土地增值稅可調(diào)節(jié)土地增值收益,又由于三種征收方式的征收時點(diǎn)、適用稅率不同,因此,對地產(chǎn)開發(fā)商來說,何時繳、爭取哪種方式繳、繳多少土地增值稅,不僅是影響房企稅后利潤的一個重要因素,也會對資金鏈產(chǎn)生一定的影響。正因?yàn)槿绱?,一些房企會利用種種手段鉆政策空子,或者不進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算,或者逃避土地增值稅清算的條件,達(dá)到遲繳和少繳土地增值稅的目的,這已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象。

  雖然自2007年以來稅務(wù)部門加強(qiáng)堵塞這方面的漏洞,但在實(shí)際征管中問題依然存在。

  今年5月,具有注冊會計(jì)師資格、注冊稅務(wù)師資格的李勁松律師就質(zhì)疑,29家上市房企2012年報反映,這些企業(yè)應(yīng)繳未繳土地增值稅總計(jì)高達(dá)640億元。為何會有這么一大筆應(yīng)繳未繳稅款掛在賬中?原因就在于這些房企的項(xiàng)目還沒有進(jìn)行結(jié)算或者達(dá)不到土地增值稅清算的條件。

  對此,在此次下發(fā)的67號文中國家稅務(wù)總局也承認(rèn),土地增值稅征收管理工作仍需進(jìn)一步規(guī)范,“特別是在土地增值稅清算工作、嚴(yán)格審核扣除項(xiàng)目、減少核定征收項(xiàng)目等方面還需要進(jìn)一步加強(qiáng)管理”。

  積壓未清算項(xiàng)目將面臨清理

  67號文明確要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全流程監(jiān)管,并提出2013年土地增值稅清算工作的,要求清算申報做到全覆蓋、無死角。67號文要求,要對近幾年積壓未清算的項(xiàng)目進(jìn)行全面清理,督促企業(yè)限期自行清算,對拒不清算的要嚴(yán)肅處理。

  通知還要求,要嚴(yán)格執(zhí)行核定征收規(guī)定,不得擅自擴(kuò)大核定征收的范圍,對不符合核定征收條件的,堅(jiān)決不得核定征收,對符合條件、確需核定的,要根據(jù)實(shí)際情況從嚴(yán)確定核定征收率,不搞一刀切;清算審核時要嚴(yán)格依照政策和規(guī)定執(zhí)行,不得擅自擴(kuò)大扣除項(xiàng)目范圍。

  從通知看,稅務(wù)總局已經(jīng)對15個省市的這項(xiàng)工作進(jìn)行督導(dǎo)檢查,7月起還將對遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市進(jìn)行督導(dǎo)。

  “從嚴(yán)征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利,起到調(diào)節(jié)收入分配的作用;可以有效控制房地產(chǎn)市場的投資過熱,減少房企拿地的沖動;可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu),引導(dǎo)房企增加普通住房供給。”知名稅務(wù)專家、中翰國際轉(zhuǎn)讓定價稅務(wù)服務(wù)聯(lián)盟發(fā)起合伙人王駿這樣評論。

  王駿預(yù)計(jì),近年來一直拖著沒有清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將會在今年夏季迎來一次“大掃尾”。

  王駿還指出,加強(qiáng)對土地增值稅的征管并不意味著是對房價進(jìn)行調(diào)控,因?yàn)椋壳坝绊懛績r較主要的因素并非是包括稅金在內(nèi)的成本,而是投資和投機(jī)需求、國際和國內(nèi)熱錢炒作、虛假宣傳與利益鏈條等多種因素的交織作用所致。

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