盡管北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（下稱(chēng)“北京市住建委”）已經(jīng)削減了預(yù)售許可審批的數(shù)量，并著手對(duì)期房、現(xiàn)房?jī)r(jià)格進(jìn)行干預(yù)，但這仍然未能改變北京市商品房?jī)r(jià)格3月以來(lái)，一直位列70城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅“前茅”的局面。記者獲悉，為了避免高價(jià)樓盤(pán)集中入市并放量成交造成房?jī)r(jià)未來(lái)快速上漲的市場(chǎng)預(yù)期，4月以來(lái)，北京市住建委開(kāi)始“控制”房地產(chǎn)預(yù)售許可的審批速度和節(jié)奏。以2013年4月為例，北京市住建委總計(jì)批準(zhǔn)22個(gè)樓盤(pán)的預(yù)售許可申請(qǐng)，同比下降18.5%。

　　新“國(guó)五條”的調(diào)控是否落空？新房供應(yīng)趨緊是否會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)？一時(shí)間，關(guān)于房地產(chǎn)后市的討論在市場(chǎng)上不絕于耳。尤其是近日中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報(bào)告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供求已經(jīng)失衡，房?jī)r(jià)面臨全面失控，如果不及時(shí)推進(jìn)改革，那么市場(chǎng)還將出現(xiàn)大起大落。

　　遺憾的是，在如是供求關(guān)系下，北京房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)得到控制已非易事。

　　“削減”預(yù)售證

　　第三方市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)亞豪房地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)顯示，2013年4月，北京市住建委總計(jì)批準(zhǔn)22張預(yù)售許可證。

　　“現(xiàn)在同行見(jiàn)了面，聊天句話都是問(wèn)，你們項(xiàng)目的預(yù)售證批下來(lái)了嗎？”5月8日晚，萬(wàn)科北京公司一位銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴記者。根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)，只有得到屬地主管部門(mén)的批準(zhǔn)，并獲得商品房預(yù)售許可證后，才能實(shí)施期房銷(xiāo)售。

　　不過(guò)，如今想要拿到一張預(yù)售許可證，在北京卻并非易事。

　　從2013年3月開(kāi)始，北京市住建委加強(qiáng)對(duì)預(yù)售許可證審批的管理。在3月全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)期間，甚至一度暫停了預(yù)售許可證的審批工作。這導(dǎo)致包括萬(wàn)科、保利、中化方興、融創(chuàng)等多家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)的諸多住宅項(xiàng)目，在上報(bào)有關(guān)申請(qǐng)材料后，未能在上述時(shí)間區(qū)間內(nèi)獲得預(yù)售許可證。

　　在3月20日后，北京市住建委對(duì)樓盤(pán)預(yù)售許可證的審批才陸續(xù)恢復(fù)，相關(guān)樓盤(pán)陸續(xù)被批準(zhǔn)預(yù)售。但是，北京市住建委發(fā)放預(yù)售許可證的數(shù)量和節(jié)奏明顯被實(shí)施控制。這種情況到2013年4月開(kāi)始顯性化。

　　第三方市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)亞豪房地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)顯示，2013年4月，北京市住建委總計(jì)批準(zhǔn)22張預(yù)售許可證。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市住建委在4月較后一周以及“五一”小長(zhǎng)假期間集中發(fā)放了10張預(yù)售許可證，而4月前三周的預(yù)售許可批準(zhǔn)數(shù)量總共為12張。相比于2012年同期，這一數(shù)據(jù)同比降幅約在18.5%左右。

　　據(jù)了解，在對(duì)預(yù)售申請(qǐng)審批實(shí)施節(jié)奏控制的過(guò)程中，北京市住建委主要是延后申請(qǐng)預(yù)售價(jià)格較高樓盤(pán)的批準(zhǔn)許可，并避免高價(jià)樓盤(pán)“集中批準(zhǔn)預(yù)售”的情況。

　　“這樣的做法主要是為了避免高價(jià)樓盤(pán)在某一時(shí)間區(qū)間集中入市，從而拉高北京整體的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。”一位不愿具名的央企下屬房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　行政控價(jià)格

　　后期開(kāi)盤(pán)價(jià)、新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)的漲幅，必須在一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格和同區(qū)域平均銷(xiāo)售價(jià)格的20%以?xún)?nèi)，從“限漲幅”到“零漲幅”，北京市政府的口徑明顯趨緊。

　　記者了解到，按照北京市住建委當(dāng)前的要求，次申領(lǐng)預(yù)售許可證的住宅項(xiàng)目，其價(jià)格不得超過(guò)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的平均價(jià)格；對(duì)于非新盤(pán)項(xiàng)目后期預(yù)售許可證申領(lǐng)的申報(bào)價(jià)格，則要求不得超過(guò)一期開(kāi)盤(pán)時(shí)的平均價(jià)格。

　　在此之前，北京市對(duì)于預(yù)售價(jià)格的審批，一直時(shí)有干預(yù)。實(shí)際上，從2011年開(kāi)始，北京市就執(zhí)行了類(lèi)似的管制手段，不過(guò)其控制價(jià)格的額度多在20%左右，即后期開(kāi)盤(pán)價(jià)、新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)的漲幅，必須在一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格和同區(qū)域平均銷(xiāo)售價(jià)格的20%以?xún)?nèi)，從“限漲幅”到“零漲幅”，北京市政府的口徑明顯趨緊。

　　從2013年2月開(kāi)始，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅一直在70大中城市房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)體系中名列前茅，這讓北京市政府感受到了巨大的壓力。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，十大城市均價(jià)中九個(gè)上漲，百城房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年4月十大城市住宅均價(jià)為17023元/平方米，環(huán)比3月上漲1.31%。其中，北京環(huán)比上漲3.11%，漲幅。

　　據(jù)了解，2013年以來(lái)北京市政府多次召開(kāi)不同級(jí)別、不同方式的會(huì)議，研究出臺(tái)“國(guó)五條”北京執(zhí)行細(xì)則和穩(wěn)定北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。在這樣的壓力下，北京市住建委較初開(kāi)始考慮在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)施“有限度的干預(yù)”，但較終還是將其內(nèi)容詳盡的寫(xiě)入北京市落實(shí)新“國(guó)五條”調(diào)控政策的地方實(shí)施細(xì)則。

　　北京市落實(shí)國(guó)五條地方實(shí)施細(xì)則要求，加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)，繼續(xù)總結(jié)完善本市價(jià)格引導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書(shū)或暫不辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案。

　　除此之外，北京還擬對(duì)自住型、中低價(jià)位普通商品房納入限價(jià)房范圍進(jìn)行管理，對(duì)此類(lèi)住房實(shí)施限價(jià)銷(xiāo)售。目前，北京市住建委正在會(huì)同有關(guān)部門(mén)研究這項(xiàng)政策的執(zhí)行辦法，初步方向?yàn)閷?shí)施限價(jià)管理的中低價(jià)位普通商品房，將在再上市交易過(guò)程中實(shí)施限制。

　　顯然，北京市希望借此拉低整個(gè)北京市房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

　　預(yù)期被“打亂”

　　在預(yù)售許可證的發(fā)放節(jié)奏上，2013年4月周和第三周，都僅發(fā)放了2張和3張，在一定程度上，導(dǎo)致當(dāng)期房源的“相對(duì)減少”，從而使房地產(chǎn)價(jià)格被預(yù)期看漲。

　　“在一定程度上，預(yù)售許可證審批節(jié)奏的控制，雖然能在一定時(shí)間區(qū)間內(nèi)的數(shù)據(jù)上房?jī)r(jià)漲幅會(huì)得到控制，但是從長(zhǎng)期上看，容易擾亂購(gòu)房人的預(yù)期。當(dāng)然，這只是我個(gè)人的觀點(diǎn)。”前述不愿具名的央企下屬房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

　　他是通過(guò)自己負(fù)責(zé)管理的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況得出這樣的結(jié)論的。2013年3月，在等待將近2個(gè)月后，這家企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)獲得了預(yù)售許可證，同一周內(nèi)，北京市住建委只核發(fā)了2~3張預(yù)售許可證，該樓盤(pán)預(yù)售許可的房源數(shù)約為320套，但同期“排號(hào)”等待購(gòu)購(gòu)的意向性客戶(hù)，已經(jīng)達(dá)到了約700組。

　　隨后一周，北京市住建委又核發(fā)了多張預(yù)售許可證，市場(chǎng)上可售房源明顯增加。“但由于前期房源緊缺的狀況已經(jīng)在市場(chǎng)中形成印象，從而導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期在一定時(shí)間內(nèi)仍然維持稀缺的判斷，因此我建議，一是平均每月中各周預(yù)售審批的數(shù)量節(jié)奏，形成穩(wěn)定連續(xù)的可售房源入市，二是公布每周批準(zhǔn)的預(yù)售許可項(xiàng)目、房源數(shù)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期向平穩(wěn)的方向。”他說(shuō)。

　　2013年4月，這一現(xiàn)象仍然存在。亞豪機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)顯示，盡管預(yù)售許可證發(fā)放數(shù)量同比下降約18%，但新增供應(yīng)8906套商品房，供應(yīng)面積85.3萬(wàn)平方米，分別超出2012年同期21%和2%，市場(chǎng)的實(shí)際供應(yīng)并未減少。

　　但在預(yù)售許可證的發(fā)放節(jié)奏上，2013年4月周和第三周，都僅發(fā)放了2張和3張，在一定程度上，導(dǎo)致當(dāng)期房源的“相對(duì)減少”，從而使房地產(chǎn)價(jià)格被預(yù)期看漲。

　　“還是要綜合管理預(yù)期和增加普通商品住房供應(yīng)相結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，而穩(wěn)定預(yù)期的較必要手段，就是穩(wěn)定供應(yīng)，不要一會(huì)兒多一會(huì)兒少，這樣往往會(huì)造成市場(chǎng)預(yù)期的混亂，而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步快速上漲。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)（微博）向記者如此表示。

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