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政府將實施超嚴(yán)商品房限價政策 期房和現(xiàn)房漲價的空間均被圍堵

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 694 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在北京,不管是期房還是現(xiàn)房,開發(fā)商暫失樓盤定價權(quán)已是公開的秘密。在“新國五條”的調(diào)控背景下,近期關(guān)于北京市政府將實施較嚴(yán)商品房限價政策的消息陸續(xù)傳出。

  據(jù)本報記者了解,事實上,限價并非新政,北京早在2011年就通過設(shè)置期房預(yù)售紅線穩(wěn)定新盤價格,只不過是從近期起,其執(zhí)行轉(zhuǎn)向公開化和升級。

  北京住建委主任楊斌上月10日公開表態(tài)限價的兩條原則,一是不能明顯高于上一期項目售價;二是不能高于周邊二手房價。

  “之前也有這么要求,但沒有公開,也沒相應(yīng)的文件,只是口頭通知,如今的公開表態(tài),從實際效果來看,口徑嚴(yán)很多,期房和現(xiàn)房漲價的空間均被圍堵。”一位不愿公開姓名的開發(fā)商介紹。

  “實施嚴(yán)格的價格管控是當(dāng)前不得不采取的措施之一。”一位接近北京住建委的人士向記者表述,嚴(yán)格限價背后,是北京房價上漲的壓力以及落地較嚴(yán)房價目標(biāo)責(zé)任制的要求。

  “較近兩個月,北京房價漲幅全國居頭,已經(jīng)引起北京市專業(yè)不滿,并要求建委等相關(guān)部門對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行解釋、說明。”上述人士介紹。較新數(shù)據(jù)顯示,北京4月份新房價格繼3月份后,再次領(lǐng)漲一線城市,同比漲幅連續(xù)個月超過10%。

  現(xiàn)在北京2013年趨穩(wěn)的年度房價控制目標(biāo)已經(jīng)分解到各區(qū)縣,工作不力的,將進(jìn)行約談和問責(zé)。上述接近北京住建委的人士表示,據(jù)其了解,北京市相關(guān)專業(yè)已經(jīng)放話,房價控制目標(biāo)直接掛鉤相關(guān)負(fù)責(zé)人的“烏紗帽”。

  “連成交價也卡死了”

  說起自己的購房經(jīng)歷,楊波就一肚子怨氣:“3月份說開盤,到現(xiàn)在還沒有開。”他說的是位于通州的一個剛需項目,其中50多平米的小戶型特別讓他中意,全款100萬元左右。

  該項目宣傳推200套房源,但包括楊波在內(nèi)在售樓處登記的意向購家已經(jīng)達(dá)500戶,他擔(dān)心選不到自己中意的戶型、位置,不得不天天電話咨詢開盤時間。

  售樓處給出的解釋是,預(yù)售證還未批下來,沒法賣,開盤時間也不確定。

  這也是北京諸多開發(fā)商普遍面臨的苦惱,蓄客都準(zhǔn)備好了,就因為拿不到預(yù)售證而無法銷售。

  本報記者實地走訪了解,截至目前,通州、大興、房山區(qū)域至少有5家樓盤因為漲價問題,預(yù)售證“難產(chǎn)”。

  據(jù)悉,北京限價執(zhí)行升級的時間節(jié)點是在4月。“之前預(yù)售證審批也會卡,但沒有這么嚴(yán),”通州一位不愿公開姓名的開發(fā)商營銷總監(jiān)稱,現(xiàn)在的要求是,相比項目前一期和周邊二手房,幾乎是零漲幅,一點空間都不給。

  “一直以來,大家都認(rèn)為,當(dāng)前建委限的是預(yù)售價,其實不然。”一位不愿公開姓名的北京開發(fā)商說,“如果 預(yù)售價,樓盤在實際成交時,還具備一定的漲價空間,北京此前預(yù)留給開發(fā)商的范圍是漲價5%-10%,而現(xiàn)在一點空間都沒有。”

  記者查看北京住建委的項目公示數(shù)據(jù)庫了解,一般來說,樓盤的預(yù)售價會高于實際的成交價格,有的相差5%,有的相差20%。

  但4月份以后,“開發(fā)商要審批預(yù)售證時,需要給建委報兩個價格,一個是預(yù)售價,一個是承諾價,”上述開發(fā)商表示,所謂承諾價就是該樓盤預(yù)計入市的價格,也就是較接近實際成交的價格,在建委的“限價”規(guī)則中,上述兩個價格都要限。

  “房價控制目標(biāo)的關(guān)鍵在于交易價格的統(tǒng)計,而非預(yù)售價格,如果承諾價批到2萬,預(yù)售價格就算批到5萬也關(guān)系不大,也只能按照2萬成交。”張大偉表示,通過嚴(yán)卡預(yù)售價和承諾價,可以說是限制樓盤在實際交易中漲價的雙重保障。

  “現(xiàn)房也要限價”

  在嚴(yán)厲的限價政策下,經(jīng)過近一個月的僵持,因漲價問題而展開的預(yù)售證博弈開始減少,部分開發(fā)商選擇了妥協(xié),陸續(xù)入市。

  據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究統(tǒng)計,北京新房市場4月份共有13個項目獲得預(yù)售證,前半月僅3個項目通過,其余10個是在17日以后批復(fù),其中6個是在4月27、28、29日這三天集中批復(fù)。

  “拖,就是的人力成本和資金成本,劃不來,好不容易積累的客源也會流失,”上述通州不愿公開姓名的營銷總監(jiān)稱,“只要不是賠本賣,就入市吧。”

  但開發(fā)商們的苦惱并未就此結(jié)束。因為按照新政策,除了通過限制預(yù)售價、“承諾價”管住期房漲價之外,現(xiàn)房也需要接受建委的價格指導(dǎo)。此前開發(fā)商企圖借期房轉(zhuǎn)現(xiàn)的漏洞被圍堵。

  很多開發(fā)商對于現(xiàn)房限價表示不理解。“現(xiàn)房已經(jīng)建成,產(chǎn)權(quán)已經(jīng)完善屬于開發(fā)商,不需要預(yù)售等相關(guān)政府參與審批的環(huán)節(jié),價格管制,從法律來說是行不通的。”一位不愿公開姓名的開發(fā)商曾向記者抱怨說。

  不過,據(jù)這位開發(fā)商說,建委也很聰明,沒有明文要求限制現(xiàn)房漲價,“只是說,不準(zhǔn)你現(xiàn)房漲價,如果漲了,將會通過后續(xù)稽查的方式找你麻煩,查你樓盤存在的其他問題。”

  在前述接近北京住建委的人士看來,在當(dāng)前房價連續(xù)上漲的背景下,嚴(yán)厲的行政性價格管控是不得不采取的措施,行政成本高,后期副作用也很明顯,下一步的關(guān)鍵在于研究如何把商品房列入限價房管控序列。

  楊斌表示,納入限價房序列管理的范圍主要是針對部分適合“夾心層”的商品房,而什么樣的人具備購購資格,該類房屋再上市需滿足怎樣的條件,具體細(xì)則正在研究中,并將很快落地。

  記者獲悉,北京市建委接下來將組織開發(fā)商座談,具體商討將部分商品房納入限價房管理,該如何執(zhí)行。

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