較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京房價仍保持上漲趨勢，這對將房價控制目標(biāo)設(shè)定在“與2012年相比保持穩(wěn)定”的北京市政府來說，無疑充滿壓力。一位接近北京住建委的人士透露，不久前，北京一位市專業(yè)對住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人“發(fā)了一通火”，并責(zé)成住建委想辦法控制住房價。

　　為應(yīng)對來自市專業(yè)及房價控制目標(biāo)方面的壓力，北京市住建委采取了“史上較嚴(yán)厲的價格管制”，不僅涉及期房，連現(xiàn)房也要限價。

　　“現(xiàn)在政府什么都管，游戲規(guī)則是政府制定的，我們也沒辦法。”一家知名房企高層告訴記者，“政府實際上較在乎紙面上的數(shù)據(jù)，至于房企通過一些手段來變相漲價，比如把精裝修拆分，簽兩個合同，政府并不怎么關(guān)心，但房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)不能漲上去。”

　　頻繁召集開發(fā)商開會

　　“從4月中旬到現(xiàn)在，住建委幾次召集開發(fā)商開會，要么座談要么約談，我們現(xiàn)在沒事就往住建委跑。” 一位不愿具名的開發(fā)商告訴記者。

　　北京房價領(lǐng)漲全國，讓相關(guān)主管部門備感壓力。一位接近北京市住建委的人士告訴記者：“住建委已經(jīng)立下軍令狀，在二季度要讓房價數(shù)據(jù)有所改觀。”

　　京版“國五條”細(xì)則已經(jīng)明確提出，“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。”

　　用北京市住建委主任楊斌的話來說：“納入限價房序列管理”是一個全新概念，主要是針對中等收入家庭，滿足自住、改善型需求的商品房。不過，這一提法提出至今仍然沒有具體的細(xì)化政策出臺，為此，住建委多次召集開發(fā)商、研究機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)專家座談討論。

　　“每次開會的內(nèi)容基本都差不多，討論的主要話題一個是樓盤限價，一個是土地。”上述開發(fā)商對記者表示，“大體意思是要落實北京‘國五條’細(xì)則中關(guān)于限價房的政策。”

　　用這位開發(fā)商的話來說，北京市住建委希望能找出一個“既能合理拉低成交價格，又能盡量減少傷害開發(fā)商積極性”的實施辦法。“說白了，政府的目的是既想讓開發(fā)商降價還想動員開發(fā)商拿地。”

　　不過，開發(fā)商們對此熱情并不高。上述開發(fā)商表示：“現(xiàn)在房企在開發(fā)、銷售過程中受到的限制太多，利潤空間被一壓再壓，所以每次我們在住建委開會，較后都變成了開發(fā)商的訴苦會。”

　　而上述接近北京市住建委的人士告訴記者，作為“國五條”地方細(xì)則較嚴(yán)厲的城市，北京的思路是“希望在商品房開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都體現(xiàn)‘價格管控’的要求，將限價落實到土地出讓、開發(fā)商報價、預(yù)售審批等各個方面”。

　　按照北京市的限價要求，原則上新開盤項目的定價不超過區(qū)域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當(dāng)月銷售價格不超過上月銷售平均價格，已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可的重要條件。

　　記者了解到，在開發(fā)商向住建委申報銷售價格時，預(yù)售價格和預(yù)計成交價格也都要向住建委報備，如果樓盤的成交均價高于開發(fā)商先前上報的預(yù)計成交價格，那么后期住建委將通過其他方式對該樓盤進(jìn)行處罰。

　　“限房價、競地價”效果存疑

　　“目前比較明確可以實施的，是按照比例逐步增加限房價、競地價地塊，”上述接近北京市住建委的人士對記者表示，“一方面這樣的做法已經(jīng)有先例，實施起來相對容易；另一方面短期內(nèi)效果也比較明顯。”

　　不過，5月8日北京市國土局公布的239宗年內(nèi)頭批擬供應(yīng)地塊中，并未涉及“限房價、競地價”地塊。據(jù)了解，由于“限房價、競地價”一類房源目前的銷售管理政策仍在討論中，因此很有可能會在地塊出讓時決定是否采用限價政策。

　　“一季度由于住宅市場銷售情況良好，開發(fā)商的資金壓力獲得了一定程度的緩解，購地?zé)崆橐灿兴謴?fù)。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示。

　　不過，業(yè)內(nèi)分析人士表示，即使逐步增加“限房價、競地價”地塊，較初的推地區(qū)域也將集中在房山、大興等郊區(qū)。對于“限房價、競地價”的土地出讓方式來說，目前來看，仍然存在分配和管理上的問題。

　　事實上，2011年初出臺的“國八條”就曾提出推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地，北京也在當(dāng)年曾試點過“限房價、競地價”的出讓模式。

　　但由于房價較低，在這類商品房的分配上，效果卻并不理想。這也讓業(yè)內(nèi)對未來北京“限價房擴(kuò)容”對穩(wěn)定房價的效果存在疑問。

　　2011年4月，北京頭個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目——房山長陽國際城開盤銷售，但不久之后業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，原規(guī)劃2394套限價商品房的長陽國際城項目，1594套房源售罄，還有800套房源“按兵不動”，施工進(jìn)度相同卻“暫不具備銷售條件”，當(dāng)時業(yè)內(nèi)認(rèn)為這800套房源被房山區(qū)政府截留。

　　“目前在限價房的分配上以及限價房二次入市后的管理上，政府還沒有一個有力的措施或手段進(jìn)行管控，使得很多限價房較終變成權(quán)力尋租的渠道。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波表示，“住建委目前出臺的限價措施預(yù)計在短期內(nèi)能夠見到效果，一段時間之內(nèi)可以拉低成交價格，但是長期效果如何，還要看政府對政策的執(zhí)行力。”

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