“從去年以來可以看到，進入交房期容易出現(xiàn)的爭議和糾紛主要來自三大方面，一是質(zhì)量通病，比如建筑質(zhì)量和裝修質(zhì)量上出現(xiàn)的毛??；二是程序失誤，主要是某些項目由于各種原因?qū)е碌难悠诮环楷F(xiàn)象；三是購賣雙方的心理博弈，多出現(xiàn)在降價項目老業(yè)主入住時對降價補償問題上的爭議。”中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟秘書長陳云峰對眼下北京市場“交房季”中經(jīng)常出現(xiàn)的幾類問題進行了歸納。

延期交房和降價補償是焦點問題

在陳云峰看來，工程質(zhì)量上的問題可以通過維修技術(shù)處理進行改善，而延期交房和降價補償問題則是在考驗開發(fā)商的誠信度和購房人的“心理平衡”能力。而采訪中也明顯感覺到，相比較房屋質(zhì)量和裝修質(zhì)量問題，購房人對開發(fā)商的誠信度更為重視，“延期交房”和“降價補償”所產(chǎn)生的糾紛，對購房人的影響也更為深遠。據(jù)了解，近日位于北五環(huán)外的旭輝奧都項目因奧運原因延遲交房，引發(fā)不少爭議，而盛傳受“資金鏈”問題困擾已久的通州大盤世紀(jì)星城，延期14個月交房而導(dǎo)致開發(fā)商和業(yè)主矛盾升級，而不少從去年以來降價幅度比較大的項目，也長期為老業(yè)主要求補償?shù)膯栴}所困擾。

事實上，有些項目的延期的確屬于不可抗因素情有可原，但是有些項目由于自身出現(xiàn)問題而導(dǎo)致的延期交房就有些“說不過去”，燕郊某項目前不久由于延期交房引來業(yè)主集體質(zhì)問，而開發(fā)商卻也以“奧運期間無法開工”的理由進行搪塞，并拒絕任何補償。據(jù)知情人透露，燕郊項目在奧運期間并未受到太多影響，其他項目的施工也都是正常進行，該項目之所以延期交房，主要還是由于開發(fā)商自身資金運轉(zhuǎn)及和施工方的矛盾所導(dǎo)致，但是卻被冠以“冠冕堂皇”的“奧運擋箭牌”應(yīng)付購房人，的確是有失“厚道”。

“一般開發(fā)商在和購房人簽訂購房合同時，都會在合同中約定延期交房的具體補償額度，目前北京市場上較多采取的都是每天按總房價的萬分之一左右的補償比例，算一筆賬可以知道，總價100萬左右的房子每月也只補償3000元，而一旦收房時間發(fā)生變化，購房人原先的很多計劃都被打亂，這在不少急等入住的購房人看來是很虧本的。”購房人張小姐道破了不少人內(nèi)心的想法。

“撫、拖、扛”三字訣考驗開發(fā)商誠信

“現(xiàn)在收房的這批業(yè)主，普遍都是在2007年底或2008年初購房的人，趕在了去年下半年降價潮之前，而經(jīng)過一年左右進入收房階段，他們發(fā)現(xiàn)項目后期的價格要比自己當(dāng)時的購購價低很多，心理上自然無法接受。”北京易居房地產(chǎn)研究院副所長牟增彬認為，遇到這種情況的項目也會比較麻煩，每天面臨著上門質(zhì)詢的業(yè)主，對項目銷售也帶來不少負面影響，而少數(shù)老業(yè)主由于心理落差過大導(dǎo)致在收房時百般“挑刺”，以種種理由拒絕收房，更讓雙方進一步僵持，開發(fā)商也頭疼不已。

“就目前看來，在延期交房和降價補償問題上，開發(fā)商一般也是采取上中下三種對應(yīng)策略。”陳云峰將這三種“策略”一一道來：下策是不管不顧，既然簽了合同就按照合同約定的補償執(zhí)行，任憑購房人再“折騰”再“索賠”，開發(fā)商也不為所動；中策是采取“不作為”的態(tài)度，業(yè)主來談判也是虛心接待，解決方案總是在“商議”之中，就是遲遲不拿出較終辦法，能拖就拖，購房人也無可奈何；上策則是積極與業(yè)主溝通，求得理解并尋求較佳解決方法，在能力范圍內(nèi)給予一定方式的補償，雙方圓滿收場。“這上中下三策可以分別歸結(jié)為撫、拖、扛三字訣，在具體運用中往往不盡相同。”陳云峰說。

“不管是質(zhì)量問題還是延期交房，或者是降價補償，開發(fā)商對待收房問題上的態(tài)度不同，其收到的結(jié)果也是截然不同的?？梢哉f，交房和收房過程正是購賣雙方在責(zé)任轉(zhuǎn)嫁問題上的分界點，考驗的就是購房人的耐心和決心，對開發(fā)商的誠信度和美譽度更是極大挑戰(zhàn)，千萬不能掉以輕心。所有人都應(yīng)該意識到，交到購房人手中的不僅僅只是一把普通的鑰匙，更是開發(fā)企業(yè)對老百姓那沉甸甸的社會責(zé)任。”牟增彬表示。

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