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專家:政府拿走房?jī)r(jià)的六成 樓市助地方財(cái)政增長(zhǎng)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 575 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近期,網(wǎng)上一則“政府和銀行從房地產(chǎn)銷售收入中拿走75%”的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。

  多位業(yè)內(nèi)專家向記者表示,盡管該計(jì)算方法存在一定誤差,但土地出讓金、各種稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的六成以上是不爭(zhēng)的事實(shí)。如此高的比例反映出,短期內(nèi)地方政府難以擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。

  計(jì)算方法之爭(zhēng)

  日前,某媒體負(fù)責(zé)人稱,“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4 萬(wàn)億元,繳納契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營(yíng)業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元,繳稅合計(jì)約1.1萬(wàn)億元,銀行房貸余額12萬(wàn)億元,獲8400億元利息,土地收入28517億元,政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元,占6.4萬(wàn)億元收入的75%。”該微博被轉(zhuǎn)發(fā)一萬(wàn)多次,“75%”這一驚人的數(shù)字,引發(fā)了較大爭(zhēng)議。

  對(duì)于上述計(jì)算方法,多位業(yè)內(nèi)人士表示,簡(jiǎn)單地將該年的土地出讓金與稅費(fèi)相加,除以該年新建商品房銷售總額,并不準(zhǔn)確。

  中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向記者表示:“土地出讓金與房地產(chǎn)銷售兩者發(fā)生的時(shí)間并不匹配。也就是說(shuō),拿地之后,出讓地塊上的項(xiàng)目獲得銷售收入通常是在一年半到兩年之后,因此當(dāng)年的土地出讓金并不能簡(jiǎn)單地計(jì)算為當(dāng)年的房地產(chǎn)的成本。此外,從銀行獲得貸款會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的融資成本和財(cái)務(wù)成本,這些都是開(kāi)發(fā)商的成本之一。”

  而對(duì)于房企來(lái)說(shuō),其收入也不僅僅是項(xiàng)目銷售如此單一。

  “房企獲得的土地是有增值和溢價(jià)的,從中房企也可以獲得一定的收益。”陳國(guó)強(qiáng)表示。

  陳國(guó)強(qiáng)強(qiáng)調(diào),多個(gè)費(fèi)用并非在同一時(shí)間發(fā)生,有的費(fèi)用也不是一次付出的,而是在不同環(huán)節(jié)分多次付出。只是這些費(fèi)用放在政府這一個(gè)筐里。

  陳晟與陳國(guó)強(qiáng)觀點(diǎn)相似,均認(rèn)為該計(jì)算方法存在問(wèn)題。陳晟指出:“一般來(lái)說(shuō),銀行并不計(jì)算在內(nèi),因?yàn)殂y行貸給開(kāi)發(fā)商的資金本身也是有成本的,通常只計(jì)算稅費(fèi)以及土地出讓金。”

  實(shí)際上,對(duì)于土地出讓金以及稅費(fèi)在開(kāi)發(fā)成本中所占的比例一直引人關(guān)注。早在2009年,全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)向當(dāng)年的兩會(huì)提交了一份名為《關(guān)于我國(guó)房?jī)r(jià)何以居高不下》的提案,該提案指出,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本占直接成本的比例為58.2%;總費(fèi)用支出當(dāng)中流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%,并由此引發(fā)了關(guān)于房?jī)r(jià)成本的爭(zhēng)論。

  近幾年,關(guān)于房?jī)r(jià)成本購(gòu)成的討論一直沒(méi)有停過(guò),而土地及稅費(fèi)在其中所占的比重版本不同,而相同的是在各版本中,地價(jià)及稅費(fèi)在房?jī)r(jià)中的比例逐年不斷提高。

  陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為:“房地產(chǎn)行業(yè)所承擔(dān)的稅費(fèi)存在于各實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,房?jī)r(jià)高的確與地價(jià)高和稅費(fèi)高有關(guān)系,但是并不能將房?jī)r(jià)高全部歸咎于此。貨幣超發(fā)、通貨膨脹、投資渠道單一等多方面因素都可以影響到房?jī)r(jià)的水平。”

  此外,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中,2012年6.4 萬(wàn)億銷售額,特指新建商品房銷售額,而契稅和營(yíng)業(yè)稅包括新建商品房和二手房,房產(chǎn)稅是二手房持有環(huán)節(jié)的稅收。

  樓市助地方財(cái)政增長(zhǎng)

  “土地出讓金以及稅費(fèi)占房地產(chǎn)銷售收入百分之六十左右。”陳國(guó)強(qiáng)表示,地價(jià)約占房?jī)r(jià)成本的三分之一到二分之一,稅費(fèi)大約占房地產(chǎn)銷售的三成到四成。除了土地和稅費(fèi)之外,房企還有其它成本產(chǎn)生。

  包括陳晟、華東師大商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉在內(nèi)的專家均認(rèn)為,目前來(lái)看,60%是比較客觀的比例。

  日前,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2013年季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,全國(guó)商品房銷售面積和銷售總額分別較去年同期大增37.1%和61.3%。而房地產(chǎn)銷售的增長(zhǎng)反映到了地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)上。

  財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示,一季度房地產(chǎn)交易帶動(dòng)地方財(cái)政收入增速明顯,收入達(dá)到17428億元,同比增長(zhǎng)13.7%,但同期的財(cái)政收入14606億元,同比下降0.2%。歸地方所有的稅種中,營(yíng)業(yè)稅為4596億元,同比增加561億元,增長(zhǎng)14%;土地增值稅822億元,同比增長(zhǎng)34.7%;契稅917億元,同比增長(zhǎng)38.3%;城鎮(zhèn)土地使用稅404億元,同比增長(zhǎng)7.5%;耕地占用稅432億元,同比增長(zhǎng)7.9%。財(cái)政部認(rèn)為,這主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額增加帶動(dòng)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅相應(yīng)增加。

  “從中可以看出房地產(chǎn)對(duì)地方政府的重要性和貢獻(xiàn)度,稅費(fèi)與土地價(jià)格難以下降,加之原材料、勞務(wù)用工費(fèi)的上漲,正所謂水漲船高,房?jī)r(jià)難以下降。這也是歷次調(diào)控成為空調(diào)的主要原因。”華偉表示。

  陳晟表示:“目前,一線城市地方政府不再過(guò)度依賴土地收入,但是二三線地市短期內(nèi)難擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。因此,此次地方國(guó)五條細(xì)則出臺(tái),一線城市從緊,而二三線城市則普遍較為寬松。”

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