一、房屋購賣雙方應(yīng)繳納哪些稅收?有何優(yōu)惠政策? 　　購賣房屋是我國稅法明確規(guī)定的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)行為，應(yīng)當依法繳納相關(guān)稅收。為了便于納稅人理解操作和分清各自權(quán)益，現(xiàn)分別從購方和賣方兩個主體的角度進行解讀。 　　購方：應(yīng)繳納契稅 　　現(xiàn)行政策：承受房屋的單位和個人(即房屋購方)應(yīng)按房屋成交價格的3%繳納契稅。(四川省除成都市執(zhí)行3%外，其他地區(qū)執(zhí)行4%，全國規(guī)定3%—5%) 　　個人頭次購購普通住房的優(yōu)惠政策：可減按成交價格的1.5%繳納契稅;頭次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具。 　　個人購購90平方米及以下普通住房的，按成交價格的1%繳納契稅。 　　“5·12”地震受災(zāi)居民購房優(yōu)惠：從受災(zāi)之日起至2008年12月31日前，成都市地震災(zāi)區(qū)的受災(zāi)居民購購安居房，按法定稅率減半征收契稅，對購購其他住房的(除安居房外)，契稅減征80%。都江堰市、彭州市、崇州市、大邑縣四個重災(zāi)區(qū)的受災(zāi)居民在其所在市、縣購購安居住房和其他普通商品住房的，截至2010年12月31日，仍可享受免征契稅的優(yōu)惠政策。 　　賣方:應(yīng)繳納營業(yè)稅和個人所得稅 　　A、 營業(yè)稅：現(xiàn)行政策，在我國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)按取得的銷售收入的5%繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。 　　個人將購購超過5年(含5年)普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅;個人將購購超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購購房屋的原價后的差額征收營業(yè)稅;個人將購購不足5年的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入全額征收營業(yè)稅。 　　個人銷售其購置的營業(yè)用房，以全部收入減去營業(yè)用房的購置原價后的余額征收營業(yè)稅;個人銷售抵債所得的營業(yè)用房，以全部收入減去抵債時該營業(yè)用房作價后的余額征收營業(yè)稅。 　　B、個人所得稅?，F(xiàn)行政策規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房屋的個人(即賣方)應(yīng)按其轉(zhuǎn)讓房屋取得的所得的20%繳納個人所得稅。 　　根據(jù)不同情況，個人轉(zhuǎn)讓房屋所得的個人所得稅征收方式分為查驗征收和核定征收兩種征收方式。 　　核定征收：對不能提供完整、準確的房屋原值憑證的，不能正確計算財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的，實行核定征稅。成都市執(zhí)行的核定征收率是1%。其計算公式為： 　　應(yīng)納個人所得稅=轉(zhuǎn)讓住房的收入額×核定征收率(1%) 　　查驗征收：對能提供完整、準確的房屋原值憑證的，能正確計算財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的，實行查驗征收。適用比例稅率，稅率為20%。其計算公式為： 　　應(yīng)納個人所得稅=應(yīng)納稅所得額×20% 　　應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓房屋的收入額-房屋原值、轉(zhuǎn)讓稅金及合理費用 　　優(yōu)惠政策：對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭先進生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。 　　二、關(guān)于納稅保證金 　　為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。 　　(一)個人出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個人所得稅稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)繳納。 　　(二)個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，在原納稅地點按照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金;購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。 　　(三)個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。 　　(四)個人在申請退還納稅保證金時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。 　　三、關(guān)于個人購購商品房委托開發(fā)商繳納契稅的問題 　　個人在購購商品房時，就辦理房屋分戶產(chǎn)權(quán)、繳納契稅的有關(guān)事項與開發(fā)商協(xié)商約定、簽訂協(xié)議，開發(fā)商統(tǒng)一辦理房屋分戶產(chǎn)權(quán)，代理購房人在稅務(wù)機關(guān)征收窗口繳納契稅，之前預先收取購房人應(yīng)繳納的契稅款項，屬于民事行為，應(yīng)本著雙方自愿的原則進行。目前，成都市的地稅務(wù)部門從未委托過任何一家房地產(chǎn)開發(fā)公司代收代繳契稅。購房人也可以不委托開發(fā)商 契稅有關(guān)事宜，在辦理房屋分戶產(chǎn)權(quán)時，自行到稅務(wù)機關(guān)征收窗口繳納契稅。 　　四、如何認定購購房屋的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間 　　根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及相關(guān)政策規(guī)定，購購商品房的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：簽定商品房轉(zhuǎn)讓合同在房屋建設(shè)主管部門備案的當天;購購二手房的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：受理購賣過戶登記的當天。按照四川省地稅局的規(guī)定，四川省契稅的納稅申報時間為：納稅義務(wù)發(fā)生之日起至辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)之前。 　　五、 關(guān)于成都市的購房財政補貼 　　近年來，有不少購房者到地稅部門咨詢購房財政補貼的有關(guān)問題。對此，成都市人民政府辦公廳成辦發(fā)【2008】50號文件《成都市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)恢復發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》有具體規(guī)定，不屬于稅收業(yè)務(wù)范圍，申請享受購房財政補貼的有關(guān)具體問題請向相關(guān)財政、房管部門咨詢。

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