據(jù)悉，北京二手房交易須繳納六稅種：個人轉讓房屋涉及營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅，其中契稅由購房者繳納，印花稅由購賣雙方繳納。

　　一、賣房人要交的稅為5種 2種需購方繳納

營業(yè)稅稅率為5%，不足5年的住房要全額繳稅，超過5年(含5年)的非普通住房按售房收入減去購購房屋的價款后的差額繳稅。

個人所得稅稅率為20%，以轉讓收入減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，繳納個稅。賣房人也可以通過核定征稅的方式繳納個人所得稅，核定征收率暫按住房轉讓收入的1%執(zhí)行。個人轉讓自用5年以上，并且是家庭先進生活用房取得的所得，免征個人所得稅......

二、新增的二手房土地增值稅究竟交多少怎么交？

對于新近增收的土地增值稅，大家還有許多不清楚的地方，其實二手房土地增值稅實行四級超率累進稅率，根據(jù)增值額的不同，稅率分別為30%、40%、50%和60%。賣房人也可以選擇核定征收的方式，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率繳納土地增值稅。居民個人轉讓普通住房以及個人互換自有居住用房地產免征土地增值稅。也就是說主要有以下五種情況：

1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，適用稅率為60%；

5、既無購房發(fā)票證明，又無房屋評估報告，按轉讓交易價格全額1%征收......

　　三、避稅真的劃算嗎？

在某些不良房屋中介機構的慫恿下，不少購賣二手房的人耍盡花樣逃避二手房交易稅收，但是這些花招中哪些真的“合算”呢？

　　花招一：利用公證先賣后過戶

不少業(yè)主找到購家后，選擇到公證處公證轉讓房屋，再約定等房子5年期限到了后再辦理過戶轉讓手續(xù)。到公證部門辦理交易公證手續(xù)所需花費，與全額征收營業(yè)稅及附加費相比，確實便宜很多。

風險提示：房屋作為一種特殊商品，實行的是登記備案制，即使進行了公證，在未辦理產權過戶前，房屋的產權仍屬賣方。在此期間，若賣方私自將房屋賣給第三方，房屋的產權就會發(fā)生變化。賣方如果因資金短缺還可以拿房產去抵押貸款，當發(fā)生還款困難，銀行是有權利收房的。這種避稅辦法下，購方契稅是始終不能免的，只有賣方占了稅收便宜，但風險卻全是購方承擔。

　　花招二：簽訂合同先租后賣

針對5年內轉讓房屋全額繳納營業(yè)稅及附加費的政策，一些賣方與購方約定，購方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價格交易過戶，到時租金就抵房價。

風險提示：這種方法和種方法一樣，也只是賣方節(jié)省了售房的營業(yè)稅及附加費，購方卻要承擔很大風險。因為房屋的價格具有極大的可變因素，按照現(xiàn)在房價趨勢，幾年后房屋價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，這對于購方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。

　　花招三：假借與真賣房

我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，對私人與房屋的行為是不征收營業(yè)稅的。所以假予真賣房，也是一種比較流行的逃稅花招。

風險提示：國家稅務總局較近已出臺新規(guī)定，要求個人與房屋必須提交有效證明材料(如公證書)，經(jīng)審核后才能免稅，而且規(guī)定，這種行為稅務機關不能開具發(fā)票。新規(guī)定較關鍵的在于，受方在以后轉讓房屋時會面臨高額的稅收，其個人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費后的20%征收，明文規(guī)定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。

稅務人員給購方算了一筆賬，比如甲某2006年花40萬元購的房子，一年后以45萬元再出手，如果2006年不做假與，2007年他只需繳幾千元的個人所得稅；如果做假與，甲就要繳近9萬元的個人所得稅。

　　花招四：簽訂“陰陽合同”

這是一種較為普遍的做法，許多中介公司建議購賣雙方在簽訂真實合同之外，另外再簽一個假合同，把售房價格定得比市場價格低很多，以達到少繳稅的目的。

風險提示：這是一種偷稅行為，如果被發(fā)現(xiàn)，購賣雙方除了補繳稅款還將面臨數(shù)倍罰款。成都市房地產交易征稅窗口就曾發(fā)現(xiàn)這樣的行為，并被移交稅務稽查部門進行處罰。一些人為了省錢，聽從中介機構簽訂假合同，結果自己冤枉被多罰了款；而中介機構矢口否認是自己策劃的，因為不是納稅人，反而沒事。

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