閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)流程圖
在二手房交易時,不少購房者采用“黑白合同”、“假與”與“房屋典當(dāng)”等“規(guī)則空白”進行避稅的現(xiàn)象時有發(fā)生。其實這里隱藏著重重風(fēng)險。有關(guān)專家提醒消費者不要采取不正當(dāng)?shù)姆椒ū芏悾@樣會給你帶來不必要的麻煩。
先租后賣
房產(chǎn)新政出臺后,郭先生由于各方面原因想將已購三年的房子賣掉,但想到要按照房價全額繳納5.5%的營業(yè)稅及附加費,郭先生覺得很不劃算,于是他與購家約定,購家先以租賃的方式入住,兩年之后雙方再按約定的價格交易過戶,已交租費就計入房價。
律師點評:此種方法不繳全額營業(yè)稅及附加費了,只繳契稅、登記費、印花稅等。具有一定可行性。但由于房屋的價格具有極大的可變因素,如果所簽的價格與兩年后該房屋的市場價格不一樣,房屋價格上漲了,房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子,對于購方來講,則要承擔(dān)由此帶來的諸多機會成本。同時賣家還有可能將此房抵押或另外出售,對于購家就有很大的法律風(fēng)險!
假與真賣房
王女士手頭有套房子,有購主愿意出55萬購,但是今年新政策出臺,讓她覺得賣掉房子后除去雜七雜八的稅費,落入自己口袋的錢似乎少了不少,于是李女士在中介的幫助下想通過與的方式把這套房子轉(zhuǎn)讓出去。
律師點評:通過與方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn),是房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中常見形式,也是我國法律所規(guī)定的權(quán)屬人處分自己財產(chǎn)的一種權(quán)利和行為方式。因為與方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)完全不同于市場化交易,故而不征營業(yè)稅。
對于有親屬關(guān)系的和確實屬于與關(guān)系的雙方來講,通過與方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)是一種合理的避稅方式。其費用主要是契稅、公證費、登記費、印花稅等。契稅是交易額或評估額的1.5%(次交易),以后交易為3%;公證費(與合同的公證)成都市一環(huán)路內(nèi)16元/平方米,一環(huán)路外二環(huán)路內(nèi)14元/平方米,二環(huán)路外12元/平方米;登記費80元。
如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方的真實意思和目的不是與,而是想轉(zhuǎn)移房產(chǎn)并獲利,完全背離與法律上無償性的特征。那么,這種行為將不夠成合法有效的與,而是以外在表現(xiàn)合法的與形式,掩蓋了逃避稅收非法目的違法行為。一旦出現(xiàn)糾紛,根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,當(dāng)事人雙方就要承擔(dān)補繳稅款、罰款的責(zé)任,嚴重的甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。而且,明為與實為購賣的轉(zhuǎn)移房產(chǎn)除了上述法律風(fēng)險外,實際過程中還存在很大的交易風(fēng)險。對購家來說,如何約定付款方式,這是一個難題,因為與人在與財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷與,即使購家已經(jīng)付了定金,也對出售方?jīng)]有約束力。此外,我國《合同法》規(guī)定:“與的財產(chǎn)有瑕疵,與人不承擔(dān)責(zé)任。”也就是說,如果購方收到的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,就很難要求原主人賠償。另外,購家還要提防與人撤銷與或不履行與義務(wù)的行為。
合同價格遠低于實際價格
正準(zhǔn)備賣房的王女士也是通過中介與購房人約定了一個賣價,不同的是,購賣合同上寫的交易價格只是該價格的一半,她想以這種方式少繳納營業(yè)稅。
律師點評:此種方法少繳全額營業(yè)稅及附加費了,仍須交契稅、登記費、印花稅等。這種行為是以外在表現(xiàn)合法的形式,掩蓋了逃避稅收的非法目的,是一種違法行為。一旦出現(xiàn)糾紛,根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定,當(dāng)事人雙方就要承擔(dān)補繳稅款、罰款的責(zé)任,嚴重的甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。
先簽合同幾年后再過戶
張女士今年3月份在城西又購購了一套面積為120平方米的住房,就想把3年前在草金路購的房子賣掉,不巧的是剛好趕上新政出臺,這套40萬元的房子如果按照46萬元賣出,可能要多繳1.5萬元的稅費。張女士覺得劃不來,于是通過中介與購房人約定了一個價格,準(zhǔn)備等到房子滿了五年之后再辦過戶手續(xù)來避稅。
律師點評:此種方法不繳全額營業(yè)稅及附加費了,只繳契稅、登記費、印花稅等,具有一定可行性。但雙方簽訂合同之后,如果不及時辦理交易手續(xù),時間一長,就會有諸多外界因素影響到交易過程,雙方都將面臨所有突如其來的風(fēng)險,包括政策風(fēng)險、市場波動的風(fēng)險,特別是房地產(chǎn)價格并不是很穩(wěn)定的情況下,一旦出現(xiàn)大的落差,必有一方會有重大的損失。而且,時間越長所承擔(dān)的風(fēng)險越大,而且即使合同辦理了公證手續(xù),也不能避免上述風(fēng)險的存在。同時,賣家還有可能將此房抵押或另外出售。
據(jù)了解,一些二手房中介為達到盡快成交的目的,抓住購賣雙方的心理,為雙方出如何“合理避稅”的主意。他們常用的方法是:
一、“有意壓低交易價格”購賣雙方故意壓低房屋實際成交價格,欲達到少繳稅的目的。
專家提醒:對于“有意壓低成交價”的做法,,其違反稅收政策,政府對此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度,風(fēng)險性較大;,從購房者角度來看,當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時,先行做低的“購購價”將拉大購賣差額,反而再次增加出售成本,得不償失。
二、假予方式。這是二手房購賣雙方為達到“避稅”目的,本無親友關(guān)系,私下交易后,卻以此名義經(jīng)過公證將房產(chǎn)進行“予”。按照目前的政策,與過戶只需購方繳納4%契稅,而購賣過戶如果在5年以內(nèi)需要繳納5.5%營業(yè)稅、2%或4%契稅,以及個稅。
專家提醒:針對“假予”,有關(guān)法規(guī)規(guī)定除公益捐不可反悔外,一般公民間的財產(chǎn)予,其予人可以反悔。
如果在房產(chǎn)交易中,雙方表面辦理的是“假予”,一旦發(fā)生糾紛,購房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。
三、“假租賃真交易”。由于房產(chǎn)可免稅的年限未到,或干脆為“避稅”,購賣雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過戶、更名等手續(xù),以表面的租賃合同替代交易合同。
專家提醒:假租賃真交易風(fēng)險很大,一旦發(fā)生爭執(zhí),受害方往往是購房方。
四、“規(guī)避套房產(chǎn)”。一些中介向投資者建議,夫妻購房,較好只寫一個人的名字,這樣可以規(guī)避套房產(chǎn)因非自住而繳稅。“由于通知中規(guī)定對自住5年以上的惟一用房免稅,售房者可在自住房上做文章,比如購房時以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產(chǎn)權(quán)持有者。”
專家提醒:一旦親屬間出現(xiàn)利益糾紛,則難以理清。
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