正文：新規(guī)堵住避稅通道 二手房交易頑疾根除

新規(guī)堵住避稅通道，福州二手房交易頑疾根除

　　“低申報(bào)，高評(píng)估”——這是福州二手房交易中存在已久的避稅“妙招”。但如今，這一避稅通道將被封堵。

　　據(jù)悉，8月下旬，福州市房地產(chǎn)交易登記向福州市多家商業(yè)銀行、二手房中介企業(yè)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范二手房按揭貸款抵押登記工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）。從《通知》對(duì)外頒布之日起，福州二手房按揭貸款抵押登記和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶將合并為一次辦理。此舉被廣泛認(rèn)為是福州樓市有史以來(lái)較嚴(yán)厲的一記打向“低申報(bào)、高評(píng)估”現(xiàn)象的重拳。

中介做手腳 偷逃稅費(fèi)多

　 熟悉福州二手房交易流程的人或許都對(duì)“低申報(bào)、高評(píng)估”的做法并不陌生。福州一位剛剛購(gòu)購(gòu)了一套二手房的張先生向記者講述了自己購(gòu)房的經(jīng)歷：他相中了西湖畔的一套高端住宅（房齡在5年以上），可是在交易過(guò)程中居然出現(xiàn)了三個(gè)不同的銷(xiāo)售價(jià)格。按照購(gòu)賣(mài)雙方約定、并簽署購(gòu)房合同的成交價(jià)格為75萬(wàn)元。但張先生隨即發(fā)現(xiàn)，自己所委托的中介代理公司向福州市房產(chǎn)交易登記申報(bào)的價(jià)格卻是49萬(wàn)元。而中介代理公司向某商業(yè)銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)，所遞交的評(píng)估報(bào)告卻顯示張先生所購(gòu)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為63萬(wàn)元。

　 75萬(wàn)元、49萬(wàn)元、63萬(wàn)元，面對(duì)三個(gè)截然不同的價(jià)格，張先生頗為納悶。

　 福州某房產(chǎn)中介從業(yè)者道出了實(shí)情：其實(shí)張先生所遇到的正是現(xiàn)在福州二手房交易市場(chǎng)上橫行多年的“潛規(guī)則”。

　　據(jù)這位從業(yè)者介紹：目前的二手房交易中，購(gòu)賣(mài)雙方一般都會(huì)以低價(jià)向交易登記申報(bào)，這樣就能夠減少稅費(fèi)支出；再以稍高的評(píng)估價(jià)格向商業(yè)銀行申請(qǐng)按揭貸款，這樣可以“巧妙”地獲得更高的貸款額度，降低購(gòu)房者的資金壓力，促成交易的早日達(dá)成。

　　以張先生所購(gòu)房產(chǎn)為例：房產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為75萬(wàn)元，倘若根據(jù)這個(gè)價(jià)格以現(xiàn)行的二手房交易稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)征稅，購(gòu)方要繳納的稅費(fèi)為：750000×［0.05%（印花稅）+1.5%（契稅）］= 11625元；賣(mài)方要繳納的稅費(fèi)為：750000×［0.05%（印花稅）+1%（個(gè)人所得稅）］= 7875元。

　　但如果張先生以49萬(wàn)元的成交申報(bào)價(jià)格向交易登記申報(bào)，那么購(gòu)方稅費(fèi)即為：490000×［0.05%（印花稅）+1.5%（契稅）］=7595元；賣(mài)方稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：490000×［0.05%（印花稅）+1%（個(gè)人所得稅）］= 5145元。

　　按不同的價(jià)格向房地產(chǎn)交易登記申報(bào)，購(gòu)賣(mài)雙方所應(yīng)當(dāng)繳交的契稅與個(gè)人所得稅相差金額竟達(dá)到了 6760元。而根據(jù)商業(yè)銀行相關(guān)規(guī)定，二手房抵押貸款必須以抵押產(chǎn)品的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為申請(qǐng)基準(zhǔn)。因此中介代理公司又與房地產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估此套房產(chǎn)的市場(chǎng)參考價(jià)格為63萬(wàn)元，并按該價(jià)格的70%向商業(yè)銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款，貸款額度可達(dá)到44.1萬(wàn)元?？色@得的貸款額度遠(yuǎn)比申報(bào)49萬(wàn)元所能獲得的貸款多出將近10萬(wàn)元。

合同不受法律保護(hù) 購(gòu)賣(mài)雙方都有風(fēng)險(xiǎn)

　　“低評(píng)估、高申報(bào)”看似能占到不少“小便宜”，但在交易完成后，購(gòu)賣(mài)雙方都可能會(huì)遇到不少麻煩。這樣的避稅“高招”實(shí)際上漏洞百出，存在極大的隱患。

　　以上文所述張先生為例，其以75萬(wàn)元的實(shí)際成交金額成交后，再以49萬(wàn)元的價(jià)格向行政部門(mén)申報(bào)。雖然他持有與賣(mài)方簽訂的金額為75萬(wàn)元的交易合同，但交易發(fā)票卻是行政部門(mén)根據(jù)其向交易登記的申報(bào)價(jià)格開(kāi)具的。也就是說(shuō)，張先生支付了75萬(wàn)元的購(gòu)房款后，持有的房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)發(fā)票金額卻為49萬(wàn)元。如果交易后購(gòu)賣(mài)雙方有糾紛起訴到法院，法院的判決將以房地產(chǎn)交易市場(chǎng)登記的49萬(wàn)元的成交金額為準(zhǔn)，這對(duì)張先生來(lái)說(shuō)就個(gè)不小的風(fēng)險(xiǎn)。

　　如果從法律角度上審視，低申報(bào)價(jià)格的交易方式也與《合同法》相違背，可以認(rèn)定其為“以合法形式掩蓋非法目的”，因此這種購(gòu)房合同也可能會(huì)被視為無(wú)效合同，不受法律保護(hù)。購(gòu)、賣(mài)方的權(quán)益都將無(wú)法得到保障。

　　在所購(gòu)房產(chǎn)遇到城市建設(shè)拆遷問(wèn)題時(shí)，降低申報(bào)價(jià)格的做法也會(huì)讓購(gòu)房者吃不少虧。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹：城市拆遷的賠償金額往往是以購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)時(shí)向房地產(chǎn)交易登記申報(bào)的價(jià)格為補(bǔ)償依據(jù)。因此，倘若遇到拆遷問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房者就會(huì)得不償失。

　　此外，據(jù)了解，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)曾有意在今后幾年對(duì)二手房銷(xiāo)售方個(gè)人所得稅的征收辦法與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。即將原先通行的按賣(mài)方銷(xiāo)售房產(chǎn)申報(bào)價(jià)格的1%收取個(gè)人所得稅的征收辦法更改為：（房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格—房產(chǎn)購(gòu)置價(jià)格）×20%的稅率征收。

　　倘若上文所述變成現(xiàn)實(shí)，假設(shè)張先生所購(gòu)置的房產(chǎn)在5年后升值為90萬(wàn)元，那時(shí)張先生將房產(chǎn)出售，所應(yīng)該繳納的個(gè)人所得稅即為（90萬(wàn)元—49萬(wàn)元）×20%=8.2萬(wàn)元。比起以（90萬(wàn)元—75萬(wàn)元）×20%的實(shí)際成交價(jià)申報(bào)，張先生將損失5.2萬(wàn)元。

“低報(bào)高估”行不通 鉆稅收空子沒(méi)門(mén)

　　據(jù)了解，之前相關(guān)部門(mén)為了填堵漏洞，避免上述各種糾紛的出現(xiàn)，已經(jīng)出臺(tái)了不少預(yù)防措施。早在 2005年就有業(yè)內(nèi)人士呼吁盡快落實(shí)二手房按實(shí)申報(bào)措施。2006年７月，福州市房地產(chǎn)交易登記對(duì)二手房按揭貸款抵押登記與交易過(guò)戶手續(xù)合并辦理，在一定程度上保證了交易的透明度，使購(gòu)賣(mài)雙方能夠清晰的檢驗(yàn)中介 企業(yè)執(zhí)行的交易環(huán)節(jié)。

　　2007年2月，福州市房地產(chǎn)交易登記曾對(duì)申報(bào)指導(dǎo)價(jià)格做了一定幅度的調(diào)整，各類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目的申報(bào)指導(dǎo)價(jià)均上浮了30%，并規(guī)定今后二手房購(gòu)賣(mài)雙方向交易登記進(jìn)行申報(bào)時(shí)必須以申報(bào)指導(dǎo)價(jià)作為較低申報(bào)價(jià)格。

　　但即使這樣，依然有交易雙方企圖利用二手房按揭貸款抵押登記與整個(gè)交易過(guò)戶手續(xù)在時(shí)間與流程上的不一致大做文章，漏洞依舊存在。

　　在新《通知》中，相關(guān)部門(mén)對(duì)此作出了明文規(guī)定：將采用二手房按揭貸款抵押登記和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶合并辦理的方式。即一次性收取交易過(guò)戶和抵押登記材料，一個(gè)收件編號(hào)串聯(lián)辦理，一次性繳交相關(guān)稅費(fèi)，一并發(fā)放房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證。如果當(dāng)事人分開(kāi)申報(bào)的，提交的抵押貸款合同中借款用途明確為購(gòu)購(gòu)所抵押房產(chǎn)或合同約定將借款直接打入賣(mài)方戶頭的，房地產(chǎn)交易登記原則上將不予辦理抵押登記，但交易時(shí)申報(bào)的成交價(jià)與抵押時(shí)體現(xiàn)的成交價(jià)一致的除外。

　　二手房貸款抵押登記與產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶一次性辦理，杜絕了一些二手房購(gòu)賣(mài)者“打時(shí)間差”的念頭，從真正意義上堵住漏洞。中介行業(yè)內(nèi)“低申報(bào)、高評(píng)估”的“潛規(guī)則”也將因此逐漸淡出市場(chǎng)。

貓膩沒(méi)了生意難做 中介好日子難再

　　“可以說(shuō)，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有逃稅的漏洞了。”早在2005年就提出“二手房按實(shí)申報(bào)”提議的福州房產(chǎn)學(xué)者王劍超如此點(diǎn)評(píng)新《通知》。他認(rèn)為《通知》能夠有效抑制部分用“低成交、高申報(bào)”方式貸款獲得“流動(dòng)資金”的炒房族，控制房?jī)r(jià)虛高。福州二手房市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范。

　　可是另一方面，新《通知》對(duì)福州的二手房中介企業(yè)來(lái)說(shuō)卻并不是什么好消息。

　　生意難做！這是進(jìn)入2007年以來(lái)，福州不少房產(chǎn)中介企業(yè)時(shí)常如此抱怨。房?jī)r(jià)上升，成交量走低，有價(jià)無(wú)市，中介企業(yè)面臨著無(wú)米下炊的窘境。而此次《通知》對(duì)于已經(jīng)步履維艱的房產(chǎn)中介企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。

　　在記者采訪過(guò)程中，一位不愿意透露姓名的福州某中介企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者：此通知對(duì)于中介企業(yè)來(lái)說(shuō)的確有不小的影響。

　　此外，叫停了以往二手房市場(chǎng)通行的“高評(píng)估”做法，也抑制了部分炒房人借用大比例的按揭貸款資金從事炒房的行為，這讓中介企業(yè)又損失了數(shù)目不小的成交量。因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新《通知》的出臺(tái)可能導(dǎo)致福州二手房交易量萎縮。

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