雖然大多數(shù)的上海人不必?fù)?dān)心房產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅出臺(tái)后還是牽動(dòng)眾多市民的神經(jīng)：現(xiàn)在是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)么?該購(gòu)多大的房子?異地置業(yè)能不能合理避稅?究竟該購(gòu)房還是租房?……晨報(bào)樓經(jīng)邀請(qǐng)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)置業(yè)專(zhuān)家一一為您解疑釋惑并支招。 　　頭次購(gòu)房該購(gòu)多大的房子? 　　支招：“無(wú)房族”較好一步到位 　　新國(guó)八條和房產(chǎn)稅接踵出臺(tái)，先進(jìn)能享受“旁觀”資格的恐怕就是本地頭次置業(yè)的人了。因?yàn)闇娣慨a(chǎn)稅實(shí)際上對(duì)他們還是保護(hù)的。 　　現(xiàn)階段的開(kāi)發(fā)商肯定要謀定而后動(dòng)，根據(jù)自己手頭客戶的情況決定是否跳價(jià)，所以新盤(pán)估計(jì)還是保持相對(duì)穩(wěn)定為主。在國(guó)八條和房產(chǎn)稅的多重政策調(diào)控疊加作用下，預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月樓市的成交會(huì)相當(dāng)?shù)兔?，到時(shí)開(kāi)發(fā)商將不得已降價(jià)促銷(xiāo)，此時(shí)剛需購(gòu)家可以考慮出手。 　　對(duì)于頭次置業(yè)的面積大小，不少專(zhuān)家建議，如果條件允許，盡量“一步到位”。因?yàn)槿绻荣?gòu)小房子，未來(lái)再購(gòu)大房的話，人均面積就有可能超標(biāo)要被征稅。當(dāng)然，大多數(shù)頭次置業(yè)的剛需購(gòu)房者手頭并不寬裕，購(gòu)房時(shí)還是要量力而行，不要“強(qiáng)行上馬”。 　　如果想購(gòu)二手房，由于近期還處在政策恐慌期，房東不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)，議價(jià)空間會(huì)大一些。同時(shí)，這個(gè)時(shí)候眾多投資客、改善型需求紛紛退市，市場(chǎng)需求銳減，房?jī)r(jià)在此刻將趨于平穩(wěn)。建議置業(yè)時(shí)選擇成熟度相對(duì)適中的板塊，比如近外環(huán)線板塊，盡量選擇免營(yíng)業(yè)稅的房源。一般來(lái)說(shuō)，掛牌量大、特別是次新房扎堆的板塊穩(wěn)定性相對(duì)較差，比較容易淘到房。 　　現(xiàn)在租房劃算嗎? 　　支招：盡量選擇長(zhǎng)租、續(xù)租 　　對(duì)于今年計(jì)劃購(gòu)房但是并不打算馬上入住的年輕購(gòu)房者，可采取一邊租房、一邊觀望的策略。因?yàn)榻诜績(jī)r(jià)快速上漲的可能性不大，所以可以考察、比較多家樓盤(pán)，待時(shí)機(jī)成熟后購(gòu)購(gòu)。因存量房不受房產(chǎn)稅的影響，使得原本急于避稅拋售的房東，紛紛轉(zhuǎn)售為租，預(yù)計(jì)出租掛牌量將在節(jié)后大幅釋放。就租金而言，也不排除房東將一部分增加的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上，未來(lái)租金將會(huì)出現(xiàn)一定程度的上漲，預(yù)計(jì)漲幅將在5%-10%左右。 　　如果現(xiàn)在租房，盡量選擇長(zhǎng)租形式，因長(zhǎng)租易穩(wěn)定房東預(yù)期，能增加租金議價(jià)的機(jī)會(huì);在日后租賃過(guò)程中，也不易出現(xiàn)業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)情形。市民可多加留意急租房源信息，因此類(lèi)房源急于出手、租金極有可能低于市場(chǎng)均價(jià)水平。 　　手中只有一套房的改善型購(gòu)房者，如何討巧換大房? 　　支招：先購(gòu)新房一年內(nèi)再賣(mài)舊房 　　許多購(gòu)房者都抱怨，生小孩或者小孩讀書(shū)了，想換套大房子，不但貸款和頭付要增加，而且還有可能因?yàn)槿司娣e超標(biāo)而被征房產(chǎn)稅。許多人為此煩惱不已，甚至打消了置換的念頭。也有人考慮再購(gòu)套小房子，這樣人均面積也許還是不會(huì)超標(biāo)，但那樣的話就失去了換房的意義。其實(shí)大可不必這樣為難，因?yàn)檫€有一些討巧的做法。 　　如果你是本地戶籍且只有一套房子的話，要換購(gòu)可以先把它賣(mài)了再去購(gòu)房，這樣就會(huì)算作頭次購(gòu)房，不會(huì)被征收房產(chǎn)稅。當(dāng)然，你也可以先購(gòu)下新房子，再考慮一年內(nèi)把原來(lái)的房子賣(mài)掉。因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)定，本市居民家庭原來(lái)已擁有一套先進(jìn)住房，因?yàn)楦纳凭幼l件而新購(gòu)住房的，該居民家庭新購(gòu)住房先按規(guī)定核定征收房產(chǎn)稅，當(dāng)其在新購(gòu)住房后的一年內(nèi)出售家庭原有先進(jìn)住房的，對(duì)新購(gòu)住房已按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅可予退還。 　　這種辦法尤其適合已經(jīng)有套較大的房子，還想購(gòu)套更大房子的人。 　　改善型置業(yè)如何購(gòu)房? 　　支招：盡量選擇毛坯房 　　按照二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，名下有過(guò)不超過(guò)一套住宅的本市戶籍家庭，如果有實(shí)力想改善的話，還是可以改善的。 　　以本市戶籍三口之家為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，家庭住房總面積在180平方米內(nèi)都是免房產(chǎn)稅的，即使超過(guò)180平方米，也只是超出部分面積征稅;同時(shí)加上“低于上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)2倍，稅率0.4%”的減征條件，而一些機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)2010年度本市新建商品房均價(jià)在2.1萬(wàn)元左右(確切均價(jià)以市統(tǒng)計(jì)局公布為準(zhǔn))，也就是說(shuō)，只要新購(gòu)住房的單價(jià)低于4.2萬(wàn)元/平方米，超出180平方米的面積才征稅，而且計(jì)稅金額是合同價(jià)的7折，那房產(chǎn)稅的總額不會(huì)很高。 　　不僅是減稅不難，而且大部分想改善的家庭二次購(gòu)房時(shí)，并不會(huì)被納入房產(chǎn)稅征收范圍。 　　當(dāng)然，在改善型置業(yè)者在選擇地段、配套、戶型上也要考慮到頭付能力，目前頭付是至少六成。這個(gè)門(mén)檻還是較高的。 　　[案例] 　　本市戶籍業(yè)主陳女士，一家三口名下有一套兩室一廳的老公房，面積為60平方米。如果陳女士家打算購(gòu)置一套位于長(zhǎng)寧區(qū)中山公園板塊中高端住宅改善，若選擇龍之夢(mèng)廣場(chǎng)旁的 “圣約翰名邸”150平方米三房?jī)蓮d，那么家庭總住房面積將變?yōu)?10平方米，征稅面積為30平方米，按照目前圣約翰名邸3.9萬(wàn)元/平方米的行情價(jià)，可望享受0.4%的減征房產(chǎn)稅率，合同金額打7折，那么實(shí)際陳女士家庭年房產(chǎn)稅為3276元，并不高。 　　而如果陳女士家庭選擇圣約翰名邸的100平方米兩房?jī)蓮d戶型，那家庭住宅總面積就低于180平方米，可免征房產(chǎn)稅。 　　置業(yè)專(zhuān)家提醒，有意改善型套置業(yè)的客戶，應(yīng)當(dāng)盡量選擇毛坯房，避免精 。因?yàn)楦鶕?jù)房產(chǎn)稅減征的條件，是按照合同金額計(jì)算的單價(jià)來(lái)對(duì)比上一年的新房2倍均價(jià)，所以毛坯房就不會(huì)被計(jì)入裝修的成本而抬高合同價(jià)。 　　◆去異地購(gòu)房避房產(chǎn)稅可行嗎? 　　支招：看好規(guī)劃再出手 　　有網(wǎng)友發(fā)帖稱(chēng)：“下一步目標(biāo)：到昆山購(gòu)別墅，在上海住小公寓，不交房產(chǎn)稅。”這樣的“如意算盤(pán)”究竟是否可行呢? 　　昨日，常州某別墅的銷(xiāo)售人員再三向記者強(qiáng)調(diào)：“購(gòu)我們這里的房子肯定不征房產(chǎn)稅，常州還沒(méi)這么快輪到征房產(chǎn)稅。很多上海人都來(lái)咨詢。”不過(guò)，該銷(xiāo)售人員也提醒說(shuō)，雖然不用征房產(chǎn)稅，但是根據(jù)“國(guó)八條”，貸款購(gòu)購(gòu)二套房還是必須符合頭付款比例不低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1.1倍。 　　在上海周邊的城市中，并非所有城市的樓盤(pán)都對(duì)上海市民“開(kāi)放”。截至1月28日，我國(guó)出臺(tái)“限購(gòu)令”的縣市已有25個(gè)，包括北京、上海、深圳、廣州、三亞、海口、天津、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門(mén)、寧波、舟山、大連、蘭州、太原、武漢、昆明、南昌、鄭州、濟(jì)南、合肥、金華永康。與上海距離較近的有杭州、蘇州、溫州、南京、寧波、舟山、金華永康等7個(gè)縣市。在這些城市，無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停向其售房?

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