2012，樓市有驚無險地走過。房價雖有小幅上漲，但整體仍保持了“平穩(wěn)”態(tài)勢，房地產(chǎn)市場的“虛火”得到遏制，樓市博弈格局也在悄然發(fā)生變化。樓市深度調(diào)控中，每個角色都小心翼翼，企圖在變局中從容安身，這便拼出了一幅2012年房地產(chǎn)市場的眾生相。

　　購與賣的糾結(jié)博弈

　　“8月15日，正式成為房奴。”作為非京籍人士，小張終于在2012年年初熬過了5年大限，獲得了購房資格。但他和大多數(shù)人一樣覺得還沒到抄底時，決定再等等。5月份，小張發(fā)現(xiàn)，多個樓盤已需要排隊購購。隨著樓盤給的優(yōu)惠力度越來越少，他覺得必須趕快下手。較后他在北京南六環(huán)選中一套89平的兩居室。回顧這段購房經(jīng)歷，小張為前半年的觀望感到懊悔，但也慶幸終究是購了一套。

　　“有一種說法，今年沒購房，拿多少年終獎也沒用。”今年年初，保利春天里以11900元/平米起的價格入市，如今該區(qū)域樓盤全都在16000元/平米以上。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》，多個城市房價歷經(jīng)年初的低位徘徊后，5月開始環(huán)比回升，11月更是出現(xiàn)了“翹尾”的行情。萬科、保利、中海、華潤等11家上市房企11月即完成了全年銷售目標(biāo)，而萬科、保利的年度銷售額更是突破千億大關(guān)。

　　自前年下半年開始，無力招架的開發(fā)商被迫降價或促銷以渡難關(guān)。“以價換量”抬升了銷售業(yè)績，但上市房企去年三季度整體銷售毛利率已降至37.85%。而部分中小房企出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，不得不賣股權(quán)賣項目換取現(xiàn)金流，甚至剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)型。6月，一度喜歡高歌猛進的房企代表綠城，連續(xù)轉(zhuǎn)讓了5個項目的股權(quán)。9月，有傳言驚曝某南方大型房企準(zhǔn)備“清盤”退出地產(chǎn)行業(yè)。

　　當(dāng)然，一些房企也抓住了調(diào)控帶來的機遇。融創(chuàng)、SOHO中國等通過并購和股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得了低價購得土地和在建項目等資源的良機，而萬科、龍湖等則積極拓寬融資渠道，抄底土地市場，為下一輪擴張做好了準(zhǔn)備。這也意味著行業(yè)集中度將越來越高。

　　隨著市場的回暖尤其是全年銷售目標(biāo)提前完成，不少房企開始“縮量提價”，開發(fā)商在與購房者的博弈中重獲了主導(dǎo)權(quán)，但一位上市房企副總裁表示：“價格也不敢輕易上漲，以免調(diào)控再次加碼。”

　　不過，“房地產(chǎn)較壞的時期已經(jīng)過去”，多位地產(chǎn)大佬在深圳住交會上如此感嘆。盡管房地產(chǎn)不再以過去十年的速度和質(zhì)量去發(fā)展，樓市調(diào)控也不會輕易結(jié)束，但業(yè)界普遍認(rèn)為城鎮(zhèn)化將成為樓市發(fā)展新動力。此外，基于行業(yè)變化之因，房企紛紛踏上“改舊創(chuàng)新”的轉(zhuǎn)型之路。在盤整期，房企在底部探尋自身價值，這對行業(yè)而言未嘗不是好事。

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