國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：7月份70個大中城市中，房價下降城市有9個，持平城市有11個，上漲城市有50個。從價格上看，超過7成的城市環(huán)比價格開始上漲，從6月份環(huán)比漲幅未超過0.6%擴(kuò)大到0.7%。

　　出臺調(diào)控房地產(chǎn)的政策歷時近兩年，房價仍在竭蹶前行，大部分城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲。這是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控已然失效?祭出殺手锏——房地產(chǎn)稅政策才會徹底導(dǎo)致房價下調(diào)?

　　僅從技術(shù)層面來分析，這輪房價上漲似乎是因?yàn)闀何葱略稣{(diào)控政策、房地產(chǎn)銷售量回暖對房價的傳導(dǎo)影響等綜合因素造成，而且由于房價大跌預(yù)期的消失，預(yù)計整體市場成交量將會繼續(xù)維持溫和放大，導(dǎo)致房價也將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

　　這其實(shí)并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控的失效，因?yàn)閺囊婚_始，宏觀調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)并非是希望房價大降。問題是這個房價的上升會否導(dǎo)致調(diào)控潰堤，房價全面報復(fù)性反彈?

　　從戰(zhàn)略層面進(jìn)行更深度的分析，對2012年后中國房地產(chǎn)如何看?核心要點(diǎn)就是分析誰將主導(dǎo)中國2012年后的房價定價權(quán)。

　　直觀上，從當(dāng)前對房地產(chǎn)強(qiáng)勢干預(yù)的情勢看，主導(dǎo)中國房價定價權(quán)的似乎無容置疑、理所當(dāng)然非政府莫屬，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場是宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下的市場。

　　但如果進(jìn)行深度分析，可能事情并非如此簡單。

　　因此，筆者不揣淺陋，運(yùn)用顧問的三五論思考程式，通過提煉影響中國房地產(chǎn)的主要關(guān)聯(lián)因素，來剖析一下中國房價定價權(quán)的深度博弈，分析誰將會主導(dǎo)2012年后中國房價的定價權(quán)?

　　影響中國房價定價權(quán)的因素有很多，但通過濃縮和關(guān)聯(lián)歸類我們將博弈中國房價定價權(quán)的參與者提煉為5組核心對象：

　　組：政府——其中要判分為政府和地方政府。

　　組：房企——其中要判分為大勢力開發(fā)商(國企和上市房企)和中小房企。

　　第三組：民眾——其中要判分為房價上漲受益的已購房者和房價下跌受益的未購房者。

　　第四組：銀行——其中要判分為央行和商業(yè)銀行。

　　第五組：媒體——其中要判分為政治屬性(輿論口徑必須和黨的宣傳部門統(tǒng)一)和經(jīng)營屬性(房地產(chǎn)廣告收入急劇萎縮)。

　　分析這5組核心因素的組合和效應(yīng)，特點(diǎn)是每組對象中的細(xì)分對象在參與房價博弈中，其價值取向的動機(jī)是相背反的。

　　政府理論上應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)規(guī)則的制定者并充當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為裁判的角色，但在中國，因?yàn)榈胤秸蕾囃恋刎斦?，地方政府?shí)際上已成為房地產(chǎn)業(yè)的具體參與者，而且因其掌控和操縱土地的招拍掛成為了房價走高的重大利益獲得者。那么在對房價的態(tài)度上，政府是要調(diào)控高房價的，但地方政府基于自身利益并非完全情愿，這也就是2008年底地方政府采取集體救樓市運(yùn)動的根本原因。因此可以說，只要地方政府的對土地財政的依賴性不能實(shí)現(xiàn)一種良性替代的話，調(diào)控房價的力度和效果將受到隱性悠長的反向阻礙力。即使開征房產(chǎn)稅，也并非短時解決地方財政捉襟見肘的良策。

　　由大量中小房企參與的完全競爭的房地產(chǎn)市場對房價的穩(wěn)定是有益的。但目前行業(yè)集中度提高已成必然，而中小房企的消失并非完全市場公平化的結(jié)果，因此導(dǎo)致未來房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否健康，還遠(yuǎn)難預(yù)料。在這種陡然性的調(diào)控政策之下，房企壟斷化基礎(chǔ)已形成，其中利好的是大型房企(尤其是大型國有房企)。這將是一個房企兼并的春天，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，實(shí)際是助長房企向壟斷化加速前行。一旦大型房企通過兼并實(shí)現(xiàn)了區(qū)域和局部性壟斷，它們通過與地方政府的默契，將提升并主導(dǎo)一個區(qū)域的房價。中國目前的現(xiàn)實(shí)是國企和大型上市房企如同一級政府機(jī)構(gòu)，同樣隸屬政府直接管控，因此房企的定價權(quán)實(shí)質(zhì)上也已轉(zhuǎn)化成為地方政府的定價權(quán)。

　　理論上，房地產(chǎn)市場其實(shí)已經(jīng)是一個購方市場了，購房者作為需求方，應(yīng)該對房價有充分的定價權(quán)，我們可以分析2008年底的中國房地產(chǎn)市場就是一個明證。購房者要形成房價定價主導(dǎo)權(quán)，他們的力量體現(xiàn)在民意，民意其實(shí)是一種購購需求的壟斷!而目前民意的力量更多表現(xiàn)為憤青特征。因?yàn)榫唾彿空邅砜?，他們與已購房者對房價的期望是背反的。目前我國很多城市居民(中國的準(zhǔn)中產(chǎn))的財產(chǎn)收入以2~3套房產(chǎn)形式存在，房價下跌與大范圍征收房產(chǎn)稅對于他們顯然有巨大影響。而因?yàn)槊襟w本身的經(jīng)濟(jì)屬性和媒體人本身的局限性(他們更多的屬于準(zhǔn)中產(chǎn))，媒體在參與這種民意表達(dá)和輿論引導(dǎo)上更多表現(xiàn)著一種猶疑的傾向和游移的態(tài)度。

　　基于目前商業(yè)銀行的經(jīng)營模式(本質(zhì)上的國有體制)和中國經(jīng)濟(jì)與商業(yè)誠信的發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)仍然是銀行頭選安全和穩(wěn)健獲利的行業(yè)，至于地方融資平臺風(fēng)險，只要房價上漲就暫時可以掩蓋，因此他們并不期望房價下降，從銀行人角度來看，他們也是中國較早形成的中產(chǎn)，他們也不希望房價下降。

　　因此，檢視房地產(chǎn)業(yè)的這5組影響因素，合并分析：它們都試圖影響著中國房價的定價權(quán)，但因其自身動機(jī)的雙層性和自身意愿的受控性，其導(dǎo)致的結(jié)果是一種弱平衡狀態(tài)：房價不大降也不大跌!這正好符合宏觀調(diào)控所需，因此說對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控并未失效。分解分析：實(shí)質(zhì)上只有政府和未購房人期望房價下降，政府主要基于房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展存在巨大破壞性這個出發(fā)點(diǎn)來調(diào)控房價，如果房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)嚴(yán)重傷及地方財政的生存和社會穩(wěn)定了，它一定會被迫有所松動，而這個松動的忍耐程度就是房價不能報復(fù)性反彈。而未購房人不少是弱勢群體，政府只能也只有通過保障房來平息他們的民意訴求了。

　　而現(xiàn)在房價的所謂環(huán)比上漲，其實(shí)質(zhì)是央行貨幣增發(fā)和貨幣貶值的結(jié)果，房地產(chǎn)屬性中的保值要求在起作用，如果考慮貨幣的真實(shí)貶值率，房價實(shí)質(zhì)上是下降的。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展史來看，所謂的溫和通脹是經(jīng)濟(jì)增長的助推劑，央行的貨幣增發(fā)好像還不會停止。

　　因此，從影響房價的5組因素分析，我們可以明白中國房價定價權(quán)的深度博弈，而且我們還可以隱約判斷，目前這種弱平衡還會延續(xù)一段時間，但弱平衡遲早會被打破。較有可能的結(jié)果是：將在房價不報復(fù)性反彈的前提下做出一定讓步，在一定程度上容忍地方政府和中產(chǎn)勝出，因此在2012年后，是他們將實(shí)際主導(dǎo)中國房價的定價權(quán)，房價將呈現(xiàn)一種較長時間溫和上漲的趨勢，即使房產(chǎn)稅也無法阻擋這種上漲趨勢。

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