2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期，因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。但住房建設(shè)將由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個時期較快發(fā)展。

　　——朱中一

　　當前，我國房地產(chǎn)調(diào)控依然處于敏感時期，黨的十八大自然成為業(yè)內(nèi)預期政策變化的關(guān)鍵節(jié)點。十八大報告中哪些內(nèi)容與房地產(chǎn)密切相關(guān)？報告?zhèn)鬟f了怎樣的樓市調(diào)控政策信號？十八大后政策走向如何？房產(chǎn)稅擴大試點會不會近期推出？明年房地產(chǎn)市場走勢如何？帶著這些問題，證券時報記者近日專訪了證券時報專家委員會委員、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一。

　　住房制度是雙軌制

　　但不能截然分開

　　各地一定要把組織編制和實施住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與計劃作為引導預期、調(diào)控市場的重要手段。

　　證券時報記者：十八大報告中與住房有直接關(guān)系的僅兩句話，一句是“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民較關(guān)心較直接較現(xiàn)實的利益問題，在學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進展，努力讓人民過上更好生活”。如何理解這兩句話的內(nèi)涵？

　　朱中一：報告中提到要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，對此，應當這樣來看：盡管是雙軌制，但不要截然分開。關(guān)于保障性住房，當前比較急迫的是要解決好建設(shè)資金問題和配套設(shè)施問題。如果地方資金沒有落實，建后變成代建單位墊資，政府不購購，這就可能變成“三角債”。政府應該加大對保障性住房配套設(shè)施的建設(shè)資金支持力度，避免一些項目建成后不能充分利用。另外，希望政府能根據(jù)各地實際情況，鼓勵各地通過政府收購、包租中小套型存量房等多種形式來拓寬解決保障房房源的辦法，以緩解一些地方存量房較多而新建保障房資金、土地緊缺的矛盾。此外，現(xiàn)在大量保障房進入分配階段，老百姓更注重質(zhì)量和公平分配問題。

　　要實現(xiàn)“住有所居”的目標，很重要的一項工作就是各地一定要把組織編制和實施住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與計劃作為引導預期、調(diào)控市場的重要手段。過去在調(diào)控上更多把調(diào)控房價作為立足點和出發(fā)點，地方政府存在應付調(diào)控的情況，但如果由地方政府按照總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價基本平穩(wěn)的要求制定規(guī)劃并且明確責任，就能夠調(diào)動市場主動調(diào)控的積極性，有利于實現(xiàn)目標。

　　2020年前仍是房地產(chǎn)業(yè)

　　發(fā)展重要機遇期

　　新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。房地產(chǎn)市場“擴大內(nèi)需”，改善性住房將是重要內(nèi)容。要讓老百姓全面實現(xiàn)小康，對改善性住房需求就一定要支持，對一年內(nèi)購了新房賣出舊房的可以在稅收上給予優(yōu)惠。

　　證券時報記者：除了上面兩句與住房直接相關(guān)的內(nèi)容，十八大報告中，還有哪些與房地產(chǎn)相關(guān)的重要內(nèi)容可以作為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導思想，給未來的房地產(chǎn)調(diào)控提供方向和依據(jù)？

　　朱中一：報告指出，“綜觀國際國內(nèi)大勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期。我們要準確判斷重要戰(zhàn)略機遇期內(nèi)涵和條件的變化……確保到2020年實現(xiàn)全面建成小康社會宏偉目標。”從中可以看出，2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，國民收入穩(wěn)步提高，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。

　　“十二五”時期，全國城鎮(zhèn)新建住房和保障性住房約6500萬～7000萬套，總建筑面積約50億～55億平方米，而“十一五”時期全國新建住宅為37.68億平方米。“十二五”時期總量超過“十一五”的重要原因是保障性住房規(guī)模較大，再加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等規(guī)模，今后一個時期我國的房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。

　　在把握好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇的同時，也要客觀分析哪些條件發(fā)生了變化。

　　頭先是國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的增速由前十幾年的平均超過10%調(diào)整為“十二五”時期平均7%～8%，房地產(chǎn)的增速自然也會因宏觀經(jīng)濟的影響，資源、能源、環(huán)境條件的制約以及人口結(jié)構(gòu)的變化而由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向較快發(fā)展。

　　其次是居民的居住條件已有明顯改善，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積到2011年已達到32.7平方米。所以今后應更注重住房條件的改善、品質(zhì)的提升和保障制度的落實，而不是簡單的數(shù)量增加。

　　三是政府今后將更加強化住房的居住屬性和改善保障民生的社會功能，對投機炒房等行為將繼續(xù)采取抑制措施。

　　上述三點，是住房建設(shè)由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個時期較快發(fā)展的理由。

　　值得注意的是，有些地方在前十幾年城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，有兩個問題比較突出：一是土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，二是城鎮(zhèn)化過度依賴土地財政，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。也就是說房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與工業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不協(xié)調(diào)，或者說與實體經(jīng)濟的發(fā)展不協(xié)調(diào)。因此，十八大報告還專門提出四個現(xiàn)代化要協(xié)調(diào)發(fā)展，要更加注重實體經(jīng)濟的發(fā)展，這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展肯定是有影響的。鑒于各地城鎮(zhèn)化率的差異性和居民居住條件的差異性很大，所以各地一定要以求真務實的態(tài)度，在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上認真編制并公布住房發(fā)展規(guī)劃與年度計劃，以引導市場的理性發(fā)展和居民的合理消費。

　　報告中還指出，“要推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。這是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向。必須以改善需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進城鎮(zhèn)化為，著力解決制約經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重大結(jié)構(gòu)性問題。要牢牢把握擴大內(nèi)需這一戰(zhàn)略基點，加快建立擴大消費需求長效機制，擴大國內(nèi)市場規(guī)模。”

　　這段話與房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)吻合。我國房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，要認真調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，而房地產(chǎn)市場“擴大內(nèi)需”，改善性住房將是重要內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)“擴大內(nèi)需”，既要考慮“自住”，也要考慮“改善”，要讓老百姓全面實現(xiàn)小康，對改善性住房需求就一定要支持。過去“自住”提得多，“改善”提得少，而改善性住房需求是一種真實需求，是居民消費升級的客觀反映，如果政策上給予適當優(yōu)惠，這個市場是很大的，對拉動經(jīng)濟、擴大內(nèi)需、促進消費、穩(wěn)定增長都有積極作用。希望政府能支持合理的改善性住房需求，調(diào)整完善相關(guān)政策，避免調(diào)控對“改善性”需求的“誤傷”。比如，對一年內(nèi)購了新房賣出舊房的（或在一年內(nèi)賣出舊房購新房的）在稅收上給予優(yōu)惠；對貸款已還清且房產(chǎn)已出售的，按照購房人實際購房套數(shù)確定貸款政策等。

　　另外，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方面，要按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會要求，加大科研投入，大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型項目，提高住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展水平和全 比例。在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，還應結(jié)合企業(yè)的實際，引導企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和老年社區(qū)的開發(fā)建設(shè)與運營，以推動形成商品房體系與保障房體系相互銜接，商品房市場、二手房市場、房屋租賃市場以及住宅地產(chǎn)與非住宅地產(chǎn)相互協(xié)調(diào)發(fā)展的市場格局。

　　減少土地財政依賴性

　　注重房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新

　　要引導有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉(zhuǎn)到開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，并控制合理的投資收益水平，如將率控制在高于當年CPI漲幅2～3個百分點。

　　證券時報記者：十八大報告中提到的關(guān)于改革征地制度和土地制度的內(nèi)容，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響？

　　朱中一：報告中提出，要“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制，促進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置”。 改革土地制度，采取措施盤活舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊存量土地，增加土地有效供應；要探索將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，允許試點省市的農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)公共租賃住房；探索已進城落戶的農(nóng)民工，將在農(nóng)村的宅基地和房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，提高他們在城市購購和租賃住房的能力；探索從一次性收取土地出讓金向收取土地年租金制度轉(zhuǎn)變，為地方財政構(gòu)建穩(wěn)定長效的土地收入來源；通過壯大產(chǎn)業(yè)、完善相關(guān)稅收分配制度等措施，培育地方財政收入新的增長點，扭轉(zhuǎn)地方政府對土地收入過度依賴的局面。

　　另外，報告中強調(diào)，要“深化金融體制改革，完善金融監(jiān)管，推進金融創(chuàng)新，維護金融穩(wěn)定”，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融行業(yè)的支持和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。我個人認為，在堅決抑制投機炒房的同時，要引導有條件的居民將以往對住房直接投機投資轉(zhuǎn)到開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，并控制合理的投資收益水平，如將率控制在高于當年的消費者物價指數(shù)(CPI)漲幅2～3個百分點，這既有利于拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，也可緩解大量民間資本不斷積聚的投資壓力。

　　此外，還應開展信貸資產(chǎn)證券化試點，政府加大對信譽好、開發(fā)項目符合政策要求的企業(yè)的信貸支持，完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，確保資金使用安全，建議組建“國家住房發(fā)展銀行”，將公積金等社會資金納入該銀行，同時通過吸收存款等手段，從根本上解決公共住房融資問題。

　　證券時報記者：十八大報告中，對于稅收問題僅提到要“加快改革財稅體制”，您認為房產(chǎn)稅擴大試點何時會有新進展？

　　朱中一：房地產(chǎn)要健康發(fā)展，財稅很重要，但稅收問題難度較大。房地產(chǎn)稅費種類多，有的重復，建議在不增加企業(yè)和消費者總稅負的情況下，精減合并房地產(chǎn)稅費，加強征收環(huán)節(jié)的監(jiān)管。對目前社會上高

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！