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調(diào)控進入關(guān)鍵期 回暖基礎(chǔ)并不牢靠
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 651 次
中國經(jīng)濟增速放緩已是不爭的事實,房地產(chǎn)調(diào)控與穩(wěn)定增長如何取舍成為業(yè)內(nèi)爭論的焦 點。既要防止經(jīng)濟進一步下滑,又要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松,這確實是一個難題。
在觀點地產(chǎn)新媒體、《華夏時報》等聯(lián)合舉辦的“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”上,中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示:“我國今年把經(jīng)濟增長預(yù)期目標(biāo)調(diào)低為7.5%,已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控留出了空間,體現(xiàn)了堅持樓市調(diào)控、促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的決心。今年,調(diào)控仍將是每位業(yè)內(nèi)人士不能回避的問題。”
調(diào)控進入關(guān)鍵期
7月份,國家統(tǒng)計局在公布全國上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)時承認,房地產(chǎn)的主動調(diào)控在短期內(nèi)確實是今年增長速度下滑的一個重要原因。
《華夏時報》副總編輯筆夫表示,中國宏觀經(jīng)濟正以遠遠超出人們想象的速度下滑,毫無疑問,這樣的下滑與房地產(chǎn)業(yè)遭受的調(diào)控存在某種邏輯關(guān)系。在央行連續(xù)降低利率之后,政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控態(tài)度實際上已經(jīng)發(fā)生了悄然變化,以某個行業(yè)作為對象的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策顯然無法進行下去。但是,政府的調(diào)控并不是全部,真正令人憂慮的是一個行業(yè)性的內(nèi)生性周期規(guī)律。
根據(jù)以往的經(jīng)驗,穩(wěn)增長一定會拉一下房地產(chǎn),因此在不少開發(fā)商的眼中,經(jīng)濟增長放緩對房地產(chǎn)行業(yè)來說是一件好事。
中房集團理事長孟曉蘇將拉動房地產(chǎn)當(dāng)做救經(jīng)濟的藥方。他說,救經(jīng)濟就像馬三立相聲里講的,撓撓就可以了,但要撓對地方,只要房地產(chǎn)業(yè)拉動,實現(xiàn)穩(wěn)增長不難;沒有房地產(chǎn)拉動,實現(xiàn)穩(wěn)增長很難。
然而,包括中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長樊綱、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究主任秦虹等在內(nèi)的專家認為,2010年4月開始的本輪房地產(chǎn)調(diào)控與之前的不同之處,在于調(diào)控更多的立足于房地產(chǎn)的社會功能,而不是其經(jīng)濟功能。
秦虹表示,實施到今年的房地產(chǎn)調(diào)控,更重要的是發(fā)揮房地產(chǎn)的社會功能,房地產(chǎn)的社會功能不再突出地強調(diào)和利用它來推動經(jīng)濟增長和防止經(jīng)濟過熱中發(fā)揮作用,更重要的是要讓房地產(chǎn)業(yè)提供更多的居住產(chǎn)品,滿足人們的住房需求。
如此看來,雖然當(dāng)前調(diào)控進入關(guān)鍵期,“穩(wěn)增長”與“控房價”是兩難選擇,但是,這輪調(diào)控的出發(fā)點決定了調(diào)控將會是一種常態(tài)。
萬科執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍認為,從中遠期來看,房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控應(yīng)該是一個常態(tài),因為這已經(jīng)不是一個行業(yè)和經(jīng)濟的問題,而是已上升到民生和政治的問題上了。
為制度設(shè)計爭取時間
對于本輪房地產(chǎn)調(diào)控,朱中一表示,本輪房地產(chǎn)調(diào)控是抑制投機投資性需求,關(guān)鍵措施是限購、限貸。針對性強、方向正確,已收到一定的效果。
雖然此輪調(diào)控被包括樊綱、朱中一在內(nèi)的專家一致評價為“已經(jīng)取得重大成果”,然而調(diào)控被與會的業(yè)內(nèi)人士形容為“政府不停在動的手”,是行政手段而非市場手段。巴曙松(微博)感嘆,從2001年以來,70%的時間房地產(chǎn)行業(yè)都處于調(diào)控之中。
“房地產(chǎn)調(diào)控政策是必要的,但當(dāng)前不是簡單地把房價降百分之多少,而是用符合客觀規(guī)律的制度化辦法、經(jīng)濟辦法、市場辦法來取代臨時性的行政性措施。”在住建部政策研究原主任陳淮看來,調(diào)控政策是要為很多在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中暴露出來的體制缺陷爭取時間,如和地方的稅負關(guān)系、土地制度、收入分配結(jié)構(gòu)等問題的解決都不是一蹴而就的,需要制度設(shè)計的時間。
進行房地產(chǎn)制度設(shè)計已經(jīng)是老生常談,諸如房產(chǎn)稅、土地制度等深層次問題的解決已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識,然而這些制度出臺的過程顯然是漫長的。
例如房產(chǎn)稅,盡管爭議很大,但是適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍的方向是清晰的。然而,即使房產(chǎn)稅出臺,效果如何、能否代替限購仍然要打問號。秦虹就認為,房產(chǎn)稅的效果取決于稅制是如何設(shè)計的,如果設(shè)計的稅率比較高、面比較廣,可以代替限購的;反之,則不可以。
回暖基礎(chǔ)并不牢靠
5月份以來,以價換量帶來的市場回暖讓業(yè)內(nèi)對市場的預(yù)期發(fā)生改變,先前降價的樓盤紛紛漲價,引來人們對房地產(chǎn)調(diào)控效果的擔(dān)憂。從7月下旬開始,國務(wù)院派出8個督查組,對16個省市貫徹落實調(diào)控措施的情況開展專項督查。
巴曙松認為,市場預(yù)期變化的周期是5個月,因此他推測六七個月后,市場可能會醞釀一些變局。
陳淮則認為,房地產(chǎn)市場正常與否,一看是不是有大規(guī)模的投機性、投資性需求進入市場。二看是不是有大規(guī)模不正常的外來需求推動了某一城市的房價或是需求。三看有沒有恐慌性需求入市。四看有沒有過度放松的金融杠桿,導(dǎo)致需求者不顧自己的風(fēng)險和承受能力而入市。如果沒有以上四種現(xiàn)象,僅僅是老百姓改善需求、自住需求,成交量大和小沒有什么不正常。
事實上,回暖與否只是短時期的狀態(tài),開發(fā)商更關(guān)心的是未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。對此,不少業(yè)內(nèi)人士并不樂觀。
今典集團董事長張寶全表示,房地產(chǎn)下行的主要原因在于市場,而不是調(diào)控。即使不調(diào)控,2009年以來,房地產(chǎn)行業(yè)也不可能像15年前一樣持續(xù)增長。因此,張寶全并不同意任志強“房地產(chǎn)還有20年的好日子”的說法,他認為,好日子也就三五年的時間。
“樓市回暖的基礎(chǔ)并不牢靠,因為樓市成交數(shù)量和價格等指標(biāo)環(huán)比緩慢上升,但是,新增投資、新開工面積、新購?fù)恋?,同比還是下降的?;嘏闹匾獦?biāo)志就是拿地進行開發(fā),所以對房地產(chǎn)期望不要太高。”朱中一表示。
秦虹則認為,調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)的增長速度不可能復(fù)制十年前的速度,增速必然減緩,但是這樣反而可以使房地產(chǎn)市場獲得更長遠的發(fā)展空間,不會在兩三年內(nèi)將增長空間消耗殆盡。此外,未來二手房的交易空間一定會大于新建商品房。
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