專家指出,我國樓市不需二次調(diào)控,有"國十條"足矣;關(guān)鍵的問題在于"國十條"得不到有力執(zhí)行

多個城市樓市成交面積環(huán)比上漲、平均成交價格環(huán)比創(chuàng)下調(diào)控以來漲幅、一線城市房價4月份以來頭次回歸兩萬元以上……

隨著各機構(gòu)陸續(xù)公布各自的8月份樓市統(tǒng)計的系列數(shù)據(jù),關(guān)于樓市開始回暖的傳言迭起,一時間再次將房價---這一極易觸動公眾敏感神經(jīng)的問題,放到了輿論的"聚光燈"下。

日前,據(jù)媒體消息透露,國務(wù)院負責(zé)輿論監(jiān)測的部門,已將一份反映房價繼續(xù)上漲的輿情監(jiān)測文件轉(zhuǎn)發(fā)至實行樓市宏觀調(diào)控的住建部、銀監(jiān)會等部門,要求后者核實情況后上報。

輿論普遍猜測,在樓市回暖的真假辯論期間,民眾守候相望的信心被嚴重動搖之后,國家會不會有新一輪的調(diào)控措施出臺？

　樓市回暖尚言過早

目前公布的各方數(shù)據(jù),似乎均在表明8月成為"樓市新政"以來的轉(zhuǎn)折點,樓市開始回暖。新華網(wǎng)記者"深入一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn),樓市已經(jīng)全面回暖",這其中包括北京市二手房價格普漲、上海市樓市成交價重回兩萬元以上和廣州8月網(wǎng)簽數(shù)量創(chuàng)"樓市新政"調(diào)控以來新高。

北京中原三級市場研究部向《法治周末》提供的數(shù)據(jù)顯示,8月份,北京存量住宅網(wǎng)簽成交量為12813套,環(huán)比上漲23.6%。但與去年同期相比下降46.2%。他們的結(jié)論是:8月京城樓市微現(xiàn)回暖,二手房交易量上漲,價格仍在下行通道徘徊。

針對讓人眼花繚亂的數(shù)據(jù),業(yè)界解讀卻不盡相同。一種觀點認為,壓抑了近半年的需求開始釋放,成交量帶動價格上漲,樓市確實開始回暖;另一種觀點則認為,回暖不過是開發(fā)商借著"金九銀十"傳統(tǒng)旺季制造樓市繁榮假象而已。

事實上,很多媒體報道的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源不詳,在可溯源的數(shù)據(jù)中,目前沒有來自官方權(quán)威的統(tǒng)計數(shù)據(jù),而幾家研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)又不相一致。

經(jīng)濟學(xué)家馬光遠由此提出他的質(zhì)疑,"依據(jù)這些打架的數(shù)據(jù)判斷房地產(chǎn)市場是否全面回暖本身就是個謬誤"。

中科院房地產(chǎn)研究所研究員黃興文認為,以北京的情況而言,"回暖是假的"。他告訴《法治周末》記者,京城一些新樓盤低價開盤后有一定幅度的價格回升,低價促使成交量上升,并不叫回暖。根據(jù)他們的一些調(diào)研,現(xiàn)實中房地產(chǎn)的投資性需求實際上還是被遏制的,因此現(xiàn)在宣稱的回暖,"較多是冬天里的小回暖,而絕不是冬天與春天的交替"。

接受《法治周末》記者采訪時,馬光遠也認為目前全面回暖的基礎(chǔ)并不存在。原因在于:頭先,國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策不僅沒有放松,反而被高層反復(fù)強調(diào);其次,在剛剛披露的地產(chǎn)上市公司中報可以看到,開發(fā)商的"資金鏈"繼續(xù)吃緊,"四大地產(chǎn)龍頭的現(xiàn)金流都是負數(shù)";中報同時顯示,上半年完成的銷售計劃目標并不理想,"超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標的五成",導(dǎo)致這些公司庫存大幅增加,"這意味著供需狀況發(fā)生逆轉(zhuǎn)"。

雖然認為今年拷貝2009上演絕地反彈的可能性不大,馬光遠仍然一再強調(diào)應(yīng)對人造虛假回暖釀成瘋漲悲劇的警惕。

2009年,在開發(fā)商不斷放言地產(chǎn)回暖的情境下,引發(fā)購房者風(fēng)潮,造成房價在下半年一路飆漲,迄今無法回歸。

　地方執(zhí)行"國十條"不力

伴隨樓市回暖傳言的,是對國家二次調(diào)控的期待,許多媒體引用專家觀點,指稱"4?17"新政"根本沒有達到預(yù)期目標",由此猜測二次調(diào)控的可能性迫近,并進一步從國務(wù)院要求住建部等監(jiān)測房價等傳言側(cè)面證實。

但在接受《法治周末》記者采訪的專家看來,事實可能并非如此。

黃興文從他們對京城房地產(chǎn)項目的調(diào)研中發(fā)現(xiàn),自"國十條"和"京十二條"頒行以來,對房價過快上漲的控制效果是明顯的,新樓盤開盤價格比預(yù)期低、老樓盤在變相打折,"投資性需求得到很大遏制,這就遏制了需求的至少一半","這些都是我們希望看到的,它出現(xiàn)了,怎么能說沒有效果"？

他認為,之所以外界普遍認為"樓市新政"沒起效果,是對政策的預(yù)期值不同。"很多人都希望政策出臺后房價就降下來,這是不現(xiàn)實的,任何事情總需要一個過程。"

馬光遠對此批評得更直接:"能不能自己先去做些調(diào)查,再說有沒有效果？"

他告訴記者,只要多跑幾個新樓盤開盤現(xiàn)場,再比較去年此時新樓盤開盤的場景,自然就會對新政的作用有顯而易見的評判,"在這個坑蒙拐騙的時代,各方怎么說、拿什么數(shù)據(jù)說,能夠盡信嗎"？

黃興文和馬光遠都向《法治周末》記者強調(diào),純粹從宏觀調(diào)控政策制定而言,"國十條"的力度"已經(jīng)足夠了",根本不需要再有所謂的二次調(diào)控或者政策微調(diào)。

但他們同時也指出,執(zhí)行不到位是"樓市新政"目前面臨的問題。

各地對新政的實施細則和執(zhí)行力度不一致,較終效果就不同。黃興文向記者介紹,北京算是執(zhí)行非常嚴格的城市,效果就比較明顯,數(shù)據(jù)顯示80%的購房者為頭次置房,執(zhí)行不嚴的很多地方則仍表現(xiàn)為多數(shù)是投資性的改善性住房需求。

"很多地方根本沒有使用新政授予的關(guān)鍵武器(指限制房貸等各類金融政策),民眾卻在抱怨政策本身沒用,是不公平的。"馬光遠說。

實際上,對樓市新政執(zhí)行力度的詬病,一直存在。馬光遠舉例,比如"國十條"中提出要完善房地產(chǎn)稅收政策,可實際執(zhí)行中卻一再拖延,不可避免地會影響到政策的預(yù)期效果;又比如"國十條"中提到要對調(diào)控不力的地方進行問責(zé),可對于媒體曝光出來的上千宗閑置土地名單,至今沒有見到任何制裁措施;再如各地一些銀行對房貸政策悄然"松綁",也沒有人去追究……

(作者：陳霄)