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葉檀:放松房地產(chǎn)投資性需求將是場災難
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 745 次
全國房地產(chǎn)成交量在上升,這是剛性需求釋放的結(jié)果,并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于寬松。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的報告,觀察的54個城市除個別外成交量均有所上升,截至5月27日,5月內(nèi)全國54個典型城市的商品房住宅簽約套數(shù)已經(jīng)高達191439套,創(chuàng)出2011年實施限購政策后的新高。
這一輪房地產(chǎn)回暖是剛性需求者的貢獻,從去年開始,剛性需要主導市場。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計5月現(xiàn)有成交結(jié)構(gòu),套均總價200萬以下住房占比為67.4%,比去年上漲了2.5個百分點;其中100~150萬占比由去年的22.6%上漲至如今的30.5%,說明北京樓市紅五月主要由剛性需求造就。
剛性需求者開始大規(guī)模入市,原因絕不是房地產(chǎn)價格下降,而是市場預期已經(jīng)明確。
政策預期明確,房地產(chǎn)政策不會比以往更緊。截至5月10日,33個城市的預調(diào)與微調(diào)除五個城市外,28個城市順利過關(guān),顯示各級政府在推動剛性需求方面已經(jīng)達成了微妙的共識。未來市場預期明確:隨著新一輪“冷刺激政策”的出臺,人們對未來債務上升與通脹壓力的預期進一步高漲,房價下跌通道被封堵。另根據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)5月29日披露,湖南省發(fā)改委公布的材料顯示,湖南省將在房地產(chǎn)保持國家調(diào)控力度不變的前提下,做一些微調(diào),主要包括:推出利率優(yōu)惠政策、降低(頭套房)頭付比例、減免相關(guān)稅費等措施,以促進剛性需求,引導市場形成統(tǒng)一預期。同時,貨幣政策已經(jīng)明確,5月份的貸款量相比4月有較大增長,各地已經(jīng)陸續(xù)通過公積金貸款等拉升購房需求,市場流傳著下調(diào)頭套房貸頭付比例等傳聞,而研究機構(gòu)關(guān)于降息預期的報告更是火上澆油——既然一系列的預期已經(jīng)明確,剛性需求者入市。房地產(chǎn)市場存在羊群效應,當越來越多的購房者入市,人們就會產(chǎn)生被市場拋棄、接盤高價房的恐慌,與銀行的擠兌效應如出一轍。
雖然房地產(chǎn)政策頻繁預調(diào)微調(diào),但不可能放松房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的底線,因此房地產(chǎn)價格大幅上升的通道也被封堵。同樣據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)的信息,在5月29日湖南省發(fā)改委舉行的全省投資工作會議上,傳達了指示精神,重提今年GDP“保八”目標,并稱“不會再次出臺2008年底4萬億那樣力度的投資政策”“不可能松動房地產(chǎn)調(diào)控政策,只可能預調(diào)微調(diào)”。預調(diào)微調(diào)已經(jīng)見諸于市場,松動房地產(chǎn)調(diào)控,主要指的是放松限購政策,允許投資投機性購房者再次入市,一旦房地產(chǎn)市場由投資性需求主導,則房價將再次飆升。
日前中國社科院發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書》,頭次對房地產(chǎn)調(diào)控做出了“松動”的預期,指出2012年部分城市具體限購措施可能有所變化。對此,藍皮書副主編、副研究員李恩平曾對媒體表示,“如對頭套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍人口常住人口限購放寬,限購手段也可能從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。”此論一出,輿論嘩然,這相當于對2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面否定。
除非出現(xiàn)經(jīng)濟出現(xiàn)難以挽救的崩潰式下滑,放松投資性購房的可能性見所未見。到目前為止,調(diào)整限購政策、打鼓勵投資性購房擦邊球的城市新政,還沒有出現(xiàn)順利過關(guān)的案例。無論是成都等變相松動限購,還是佛山限購令的松綁,包括上海的居住證三年可夠二套房,這些松動性政策無一逃脫被“叫停”的命運。這絕不僅僅是因為松綁限購引起民意的強調(diào)反彈,更因為中國的房地產(chǎn)再難承受作為金融杠桿的沉重地位。
我國此前十年的貨幣泡沫主要由兩個原因?qū)е拢皇峭鈪R占款的基礎貨幣發(fā)行模式,讓貨幣與外匯占款掛上了鉤,基礎貨幣不由內(nèi)需與經(jīng)濟增長主導,而由出口、國外消費者等勢力主導,二是房地產(chǎn)作為宗的投資品種在貨幣化后,有了數(shù)倍的溢價,使得金融杠桿大幅加長,事實上,加上期房、開發(fā)貸、個貸等,房地產(chǎn)金融杠桿絕不止區(qū)區(qū)的9倍。如果我們放松房地產(chǎn)調(diào)控,加長金融杠桿,讓房地產(chǎn)作為銀行較重要的抵押品,在基礎貨幣發(fā)行量內(nèi)生性下降的背景下,房地產(chǎn)泡沫會加速崩潰,較終拖累整個金融業(yè)與實體經(jīng)濟。除非央行大規(guī)模下調(diào)存準率,加快貨幣周轉(zhuǎn)速度。但這樣堆砌貨幣泡沫的做法相當于飲鴆止渴。
再次強調(diào)一點,從政策與市場兩方面考慮,從維持經(jīng)濟穩(wěn)定出發(fā),筆者不認為在房地產(chǎn)價格存在大幅下降空間;同時,從調(diào)整結(jié)構(gòu)出發(fā),房地產(chǎn)市場不存在貨幣泡沫推動下的大幅上升趨勢,房價幾年盤整以改善中國的房價收入比,是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)恢復平衡必須支付的代價。
什么時候市場會有所突破?在房地產(chǎn)市場房價收入比、租售比等數(shù)據(jù)基本回歸合理區(qū)間之后。
不容忽視的是,深圳第三次土改提及房地產(chǎn)稅費改革,住建部要求 根據(jù)住建部的要求,今年6月底前全國40個城市(4個直轄市、26個省會城市、10個其他城市)將與住建部個人住房信息聯(lián)網(wǎng),收取房產(chǎn)稅的技術(shù)條件已經(jīng)逐步成熟。等到限購取消,房地產(chǎn)稅費改革的重頭戲?qū)⒗_序幕。
在房地產(chǎn)預調(diào)微調(diào)的敏感時刻,房地產(chǎn)投資性需求絕不能輕易開閘,這關(guān)系到中國經(jīng)濟與金融的立足之本。在基本土地、稅費改革未啟動之時,一旦重啟閘門,洪災將隨之到來。
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