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中信海南別墅項目涉嫌撞紅線 恐拖上市后腿

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:每日經(jīng)濟新聞  閱讀 812 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  中信地產(chǎn)旗下的海南別墅項目“違規(guī)門”事件繼續(xù)發(fā)酵。

  采訪中,一些業(yè)內(nèi)人士指出,該別墅項目至少涉嫌踩了國土部門的三條政策紅線。根據(jù)證監(jiān)會與國土部就房企融資問題已建立的相關(guān)溝通聯(lián)絡機制,國土部可以就該項目的相關(guān)違規(guī)行為,對意欲將中信地產(chǎn)包含在內(nèi)的中信集團整體上市計劃舉黃牌警告,甚至紅牌否決。

  龍?zhí)稁X項目涉嫌撞三條紅線

  中信地產(chǎn)旗下的海南別墅項目中信·龍?zhí)稁X項目涉嫌撞上了至少三條紅線。此事的影響半徑可能不僅僅局限于該項目本身,而是有可能進一步向上影響到中信地產(chǎn)或者中信集團的上市大計。

  目前瓊海市規(guī)劃建設局副局長王培寧已對外表示,中信·龍?zhí)稁X項目沒有取得建設工程施工許可證,另據(jù)5月初新華社報道,中信地產(chǎn)海南投資有限公司總經(jīng)理王麗也公開承認此事。

  中信·龍?zhí)稁X項目還存在違規(guī)囤地嫌疑。新華社報道稱,據(jù)王麗介紹,中信地產(chǎn)于2003年從其他公司手中拿到中信·龍?zhí)稁X項目所在的博鰲龍?zhí)稁X地塊,但直到2011年開始動工建設,也就是說,至少在中信地產(chǎn)手中,該地塊已閑置了近8年。

  國土部頒布的《閑置土地處理辦法》第四條規(guī)定:“滿2年未動工開發(fā)時,可以無償收回土地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。”換句話說,該項目涉嫌違規(guī)囤地。

  此外,中信·龍?zhí)稁X項目還踩上了“禁墅令”紅線。記者注意到,中信·龍?zhí)稁X項目于2011年開始修建別墅。早在2003年2月,國土部發(fā)布的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調(diào)控的緊急通知》(即“45號文”),便頭次明確提出“停止別墅類用地的土地供應”的“禁墅令”。

  王麗對此也自評為“這是合理不合法的問題”。

  一位業(yè)內(nèi)人士向記者分析說,中信·龍?zhí)稁X項目所涉及的三項涉嫌違規(guī)事項,對于欲求單獨上市的中信地產(chǎn)或謀求整體上市的中信集團來說,皆可謂關(guān)系重大。

  前述業(yè)內(nèi)人士具體解釋說,2010年4月23日,中國證監(jiān)會相關(guān)部門負責人對外表示,證監(jiān)會已與國土部就房企融資問題建立了相關(guān)溝通聯(lián)絡機制,今后房企融資需征求國土部意見。據(jù)悉,在分工上,國土部負責對證監(jiān)會審企業(yè)購地用地的合規(guī)予以審核,涉及事項主要是針對企業(yè)是否存在如違法取得土地、土地閑置、拖欠地價款、違規(guī)調(diào)整土地用途或規(guī)劃條件等幾方面的問題予以核查,并據(jù)此出具是否支持融資的意見。證監(jiān)會負責結(jié)合國土部審核意見,對房地產(chǎn)企業(yè)融資是否有發(fā)行條件進行審核。

  據(jù)這位證監(jiān)會相關(guān)部門負責人介紹,擬定兩類企業(yè)納入征求國土部意見范圍:一方面為募集資金擬投向房地產(chǎn)項目的股權(quán)類融資企業(yè);另一方面為募集資金雖不投向房地產(chǎn)項目,但包括單純用于補充流動資金或歸還銀行貸款的內(nèi)容,且原有業(yè)務包括房地產(chǎn)經(jīng)營的股權(quán)類融資企業(yè),因此類企業(yè)有可能將募集資金間接用于房地產(chǎn)項目,且“征求意見范圍采取認項目不認主體的原則,非房地產(chǎn)企業(yè)如果將融資用于房地產(chǎn)開發(fā)上,也要納入征求意見范圍”。

  上述業(yè)內(nèi)人士分析道,證監(jiān)會與國土部的溝通聯(lián)絡機制,監(jiān)管對象是股權(quán)類融資,沒有上市地之別;而“債權(quán)融資具有相對較高的融資成本,具備一定的市場約束機制,發(fā)行公司債的房地產(chǎn)企業(yè)暫不納入范圍”。在接受記者采訪時,廣東圣方律師事務所房地產(chǎn)律師顏宇丹也對此規(guī)定分析說,根據(jù)“法無禁止”原則,該項規(guī)定中沒有提及上市地的具體要求,因此上述規(guī)定,可以理解為廣義上的法,也就是說該規(guī)定面向所有上市地,沒有上市地之別。

  上述業(yè)內(nèi)人士分析道,中信·龍?zhí)稁X項目以上三條違規(guī)嫌疑行為,都在國土部的審核范圍,因此不管是中信地產(chǎn)作為房企單獨上市還是中信集團整體上市,國土部都可能以此相關(guān)規(guī)定對其上市行為舉黃牌,甚至是紅牌。

  中信集團整體上市起航

  值得關(guān)注的是,目前中信集團的整體上市計劃正處于敏感的沖刺階段。

  中信集團官網(wǎng)發(fā)布的一則 “公司要聞”顯示,4月27日的北京京城大廈,中信集團整體改制后的次股東大會2011年度股東大會在此召開。不過,該則“公司要聞”對于當天會議的具體議程和內(nèi)容未予公布。

  記者注意到,2011年12月28日,中信銀行的一份公告顯示,“中信集團重組改制方案已獲中國財政部批準。根據(jù)方案,中信集團以絕大部分現(xiàn)有經(jīng)營性凈資產(chǎn)(含其所持本公司股份)出資,聯(lián)合北京中信企業(yè)管理有限公司共同發(fā)起設立中國中信股份有限公司 (以下簡稱中信股份)”。同時,中信集團整體改制為國有獨資公司,并更名為“中國中信集團有限公司”,承繼原中信集團的全部業(yè)務及資產(chǎn)。

  該公告顯示,中信股份的股權(quán)結(jié)構(gòu)為:中信集團持股99.90%、中企管理持股0.10%。

  中信集團的改制成功,標志著中信集團整體上市計劃又向前邁進了一大步。

  中信地產(chǎn)一位不愿具名的人士向記者透露,2008年,中信集團就提出了集團整體上市的戰(zhàn)略計劃。2010年,中信集團曾一度計劃于2011年年底在H股市場實現(xiàn)IPO,融資規(guī)模較高約118億美元。

  幾乎同期,中信集團旗下的中信地產(chǎn)也曾不間斷地出現(xiàn)過有關(guān)單獨IPO的新聞,而2008年1月21日中信房地產(chǎn)股份有限公司的掛牌,更將相關(guān)IPO猜測推向高潮。

  上述中信地產(chǎn)相關(guān)人士對此回應說,曾經(jīng)中信地產(chǎn)確實有過單獨上市的計劃,但后來因為兩個原因?qū)е略撚媱濍y以實現(xiàn)。頭先,2008年的地產(chǎn)調(diào)控導致市場一度低迷,以及后來政府相關(guān)部門對房企上市融資的政策收緊,都對中信地產(chǎn)的單獨上市帶來了變數(shù);其次,地產(chǎn)業(yè)作為中信集團非金融板塊的主導性實體產(chǎn)業(yè),對中信集團在整體上市募集過程中的吸引力很重要?;谝陨蟽蓚€原因,目前中信地產(chǎn)的單獨上市計劃基本已取消,中信地產(chǎn)的資產(chǎn)將被注入中信集團的整體上市框架內(nèi)。

  采訪中,記者從上述中信地產(chǎn)相關(guān)人士處得到了一份由中誠信國際信用評級有限責任公司發(fā)布的 《中國中信集團公司2011年跟蹤評級報告》。報告顯示,截至2010年底,中信集團的總資產(chǎn)為25391億元,其中金融類資產(chǎn)為20958億元,非金融類資產(chǎn)為4102億元。而非金融類資產(chǎn)中的房地產(chǎn)及基礎設施業(yè)務資產(chǎn)為1436億元,雖然只占集團總資產(chǎn)的約5.66%,但卻在集團非金融類資產(chǎn)中占比高達近35%,且2010年房地產(chǎn)及基礎設施業(yè)務在集團中的利潤貢獻率高達14.47%,而非金融業(yè)務的合計利潤貢獻率僅為32.39%。

  據(jù)了解,中信集團的地產(chǎn)業(yè)務,主要分為三大平臺:中信地產(chǎn)、中信泰富與集團本部。上述《評級報告》顯示,2010年末,中信集團旗下的房地產(chǎn)及基礎設施板塊的資產(chǎn)為1436億元,而中信地產(chǎn)官網(wǎng)介紹說,2010年中信地產(chǎn)的總資產(chǎn)約800億元。綜合下來,當時中信地產(chǎn)資產(chǎn)約占房地產(chǎn)及基礎設施板塊資產(chǎn)的比例超過50%,其資產(chǎn)對于中信集團的整體上市至關(guān)重要。

  負債率高 未來面臨償債高峰

  從未來幾年的還債結(jié)構(gòu)來看,中信集團也存在上市融資的內(nèi)在需求。

  《中國中信集團公司2011年跟蹤評級報告》顯示,由于中信集團較主要的業(yè)務金融業(yè)中的銀行業(yè)務的高負債運行特點,中信集團合并口徑的資產(chǎn)負債率一直處于較高水平,2008~2010年的資產(chǎn)負債率分別為88.26%、89.72%、89.27%。

  該報告指出,中信集團本部在高資產(chǎn)負債率的重壓下,2011年、2013年、2015年、2017年、2023年等年份,是償債高峰年份,每年均有50億元以上的債務到期。

  還債高峰年,有可能也是上市之年。

  不過,作為中信集團非金融板塊的頂梁柱,地產(chǎn)板塊卻有可能在中信集團整體上市的過程中拖后腿。除了中信·龍?zhí)稁X項目涉嫌相關(guān)違規(guī)外,地產(chǎn)調(diào)控之下,中信集團地產(chǎn)板塊正面臨巨大的發(fā)展壓力。

  前述《評級報告》中也表示,2011年以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施,對中信集團房地產(chǎn)板塊的業(yè)務增長帶來一定壓力。

  此外,中信地產(chǎn)內(nèi)部人士特別指出,中信集團房地產(chǎn)板塊各大平臺間的整合,也將直接影響中信集團房地產(chǎn)板塊的效率,進而影響中信集團的整體上市。

  該集團房地產(chǎn)板塊的整合,主要包括兩方面的內(nèi)容:中信地產(chǎn)、中信泰富、中信集團本部三大房地產(chǎn)平臺間的整合,以及中信地產(chǎn)內(nèi)部的中信華南、中信北京、中信深圳和中信國安部分房地產(chǎn)業(yè)務等四個平臺間的整合,改制而成的中信房地產(chǎn)股份有限公司就是由該四大平臺整合而成。

  值得注意的是,坊間不時傳出中信集團各地產(chǎn)平臺間整合不和諧的聲音。

  記者曾將就相關(guān)問題發(fā)郵件采訪中信地產(chǎn)相關(guān)部門,但截至發(fā)稿,對方尚無回應。

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