俗話說，好事不出門，壞事傳千里。近期，有較牛商鋪案之稱的四兄集團(tuán)中華商城項(xiàng)目負(fù)債一事，在質(zhì)疑聲中持續(xù)發(fā)酵。

　　僅僅以4億多元購入，在一年半時(shí)間里卻設(shè)定了超過7億元的抵押值，并向社會(huì)投資者出售商鋪?zhàn)赓U權(quán)的中華商城昨日（5月9日）又被曝存在新的負(fù)債。有市場人士稱，中原地產(chǎn)的2000萬元傭金也被拖欠。昨日，中原地產(chǎn)方面向 記者證實(shí)了這一消息。

　　上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平告訴記者，如果中華商城資不抵債，在破產(chǎn)清償時(shí)，對各債權(quán)方的償債將按相關(guān)各方的司法判決書，排定先后償付順序。因此，中原地產(chǎn)很難獲得優(yōu)先賠償，這也意味著中原地產(chǎn)的上述被拖欠傭金可能很難全款收回。

　　而中原地產(chǎn)的麻煩，還不 于此。昨日，上海灘商廈的一位購房者表示，他將以中原地產(chǎn)沒有盡到產(chǎn)權(quán)調(diào)查義務(wù)為理由，向該公司發(fā)起訴訟。有知情人士進(jìn)一步爆料，中原地產(chǎn)因?yàn)殇N售上述項(xiàng)目拖欠公司經(jīng)紀(jì)人的傭金也未支付，相關(guān)經(jīng)紀(jì)人可能會(huì)和小業(yè)主一同向中原地產(chǎn)方面發(fā)起維權(quán)。對此，中原地產(chǎn)方面予以否認(rèn)。

　　巨額傭金難收回

　　上述被拖欠的2000萬元傭金，對中原地產(chǎn)來說是個(gè)不小的數(shù)字。該公司內(nèi)部人士介紹道，公司去年?duì)I業(yè)收入為7億多元，中介行業(yè)的平均凈利潤水平僅為10%，這一數(shù)據(jù)在世聯(lián)地產(chǎn)2011年年報(bào)中也有所體現(xiàn)。根據(jù)上述年報(bào)，營業(yè)總收入達(dá)16.56億元的世聯(lián)地產(chǎn)，歸屬上市公司股東的凈利潤僅為1.57億元。

　　根據(jù)記者此前的報(bào)道，上述較牛商鋪此前被銀行認(rèn)同的估值為7億元，而該商鋪的抵押值卻超過7億元，且向普通投資者出售的房屋租賃權(quán)金額無法計(jì)算。

　　對此，一份據(jù)稱是來自項(xiàng)目運(yùn)營商四兄集團(tuán)的總經(jīng)理于波錄音顯示，總的或有負(fù)債總額不超過25億元，資產(chǎn)價(jià)值有65億元。

　　上述資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)值，來自一份難以被認(rèn)證的估價(jià)報(bào)告。根據(jù)上述報(bào)告，僅中華商城的價(jià)值就達(dá)到14億元。然而，一位有著多年估價(jià)經(jīng)驗(yàn)且持有建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)師對這一估價(jià)持質(zhì)疑觀點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)被拖欠2000萬元傭金一事的曝光，使得業(yè)內(nèi)更加懷疑這一項(xiàng)目的真實(shí)負(fù)債金額。根據(jù)目前的中介業(yè)代理行規(guī)，一般項(xiàng)目代理的傭金比例為總銷售額的1%。由此計(jì)算，中原地產(chǎn)代理銷售的中華商城、上海灘商廈兩個(gè)項(xiàng)目的總金額已超過20億元。

　　與此同時(shí)，如果再加上各家銀行以及自然人借款，四兄集團(tuán)方面通過借貸及銷售中華商城、興宇大酒店、上海灘商廈以及金山義烏小商品市場獲取的總?cè)谫Y額或不止25億元。據(jù)悉，僅中華商城一個(gè)項(xiàng)目的抵押值就超過了7億元。

　　對此，中原地產(chǎn)方面回復(fù)稱，不太清楚中華商城和上海灘商廈的具體傭金比例。但可以肯定的是金山義烏小商品市場和興宇大酒店兩個(gè)項(xiàng)目不是中原地產(chǎn)所代理的。而這一項(xiàng)目除中原地產(chǎn)代理分銷外，還有其他中介公司參與代理銷售，整個(gè)中介行業(yè)被拖欠的傭金金額不止上述2000萬元。

　　對于中原地產(chǎn)來說，四兄集團(tuán)上述難以算清的負(fù)債，將是該公司追回被拖欠傭金的障礙。杜躍平說，如果四兄集團(tuán)較終破產(chǎn)，員工工資等肯定將是頭先償付的。其他款項(xiàng)的清償順序，則由法院判決文書確定。

　　或被投資者起訴

　　對中原地產(chǎn)來說，巨額傭金被拖欠還不是的麻煩。部分購購了上海灘商廈的產(chǎn)權(quán)業(yè)主昨日向記者表示，由于中原地產(chǎn)沒有履行產(chǎn)權(quán)調(diào)查義務(wù)，他們將起訴中原地產(chǎn)。根據(jù)這些業(yè)主的介紹，中原地產(chǎn)在接手這一項(xiàng)目時(shí)，上海灘商廈就已經(jīng)設(shè)定被抵押，但中原地產(chǎn)方面沒有告知購房者上述信息。在購房者購購之后，也沒有協(xié)助購房者作預(yù)告登記，因此導(dǎo)致購房者較后無法辦理交易登記手續(xù)。

　　對業(yè)主的上述表述，中原地產(chǎn)方面曾回應(yīng)稱，上海灘商廈是代理項(xiàng)目，僅向開發(fā)商收取傭金，并不涉及到為購房者提供中介服務(wù)事宜。

　　但杜躍平表示，即使中原地產(chǎn)并未向購房者提供中介服務(wù)，該公司仍然需要履行相應(yīng)的義務(wù)，因此要對此事負(fù)次要責(zé)任。

　　事實(shí)上，在中原地產(chǎn)接手代理上述項(xiàng)目前，其他中介公司也曾接到了中華商城等項(xiàng)目發(fā)出的代理邀請，但有些中介公司回絕了這一邀請。上海一家中介公司的相關(guān)人士透露，此前該公司法務(wù)人士在審核過中華商城的相關(guān)法律合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)其中存在不少問題，較后建議代理部門不接手這一項(xiàng)目。而比起這家中介公司，中原地產(chǎn)無論在經(jīng)驗(yàn)和資歷上都要更勝一籌。

　　為什么中原地產(chǎn)會(huì)接手存在明顯風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目？在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，上述問題的答案不言而喻。由于二手房業(yè)務(wù)的萎縮，上海的地產(chǎn)中介不得不靠賣一手房“謀生”。然而，這其中也蘊(yùn)藏著大量的風(fēng)險(xiǎn)。此前就有上海一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人通過微博透露，所代理的某樓盤一直拖欠該機(jī)構(gòu)傭金。

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