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地產(chǎn)基金接盤信托趁機抄底 對賭樓市回暖

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:21世紀經(jīng)濟報道  閱讀 735 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  隨著信托兌付高峰期的到來,房地產(chǎn)基金意識到“較好的機會來了”。

  在近期一次業(yè)界小型聚會上,一家投融資公司老板拜托諸位幫其尋找優(yōu)質(zhì)土地或者開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項目。該投融資公司副總認為,在開發(fā)商普遍面臨資金困境的背景之下,目前是地產(chǎn)基金和有錢的開發(fā)商進入樓市比較好的時機。

  地產(chǎn)基金的活躍背景,恰恰是房地產(chǎn)信托兌付高峰期的到來以及地產(chǎn)信托發(fā)行的低點。

  地產(chǎn)基金趁機“抄底”

  自去年7月份開始,上海某國有信托公司項目經(jīng)理就再也沒有做過房地產(chǎn)信托項目。“較近開始考慮操作保障房信托,但商品房信托還是做不了,一是銀監(jiān)局卡得緊,二是我們公司追求安全、低風險。”

  4月24日,銀監(jiān)會再次提出要防范房地產(chǎn)貸款風險,改進和加強房地產(chǎn)貸款風險排查、壓力測試和“名單制”管理。監(jiān)管趨緊,令房地產(chǎn)信托發(fā)行越來越難。

  據(jù)諾亞財富研究院肖閏月對4月9日至4月15日信托發(fā)行情況觀察,與以往地產(chǎn)類信托動輒占據(jù)信托發(fā)行數(shù)量半壁江山不同的是,該周再現(xiàn)房地產(chǎn)信托發(fā)行低點。

  據(jù)了解,4月9日至4月15日,15家信托公司共發(fā)行了26只信托產(chǎn)品,發(fā)行數(shù)量環(huán)比上周增長約37%。但信托資金主要投向基礎(chǔ)設(shè)施,5 只基礎(chǔ)設(shè)施信托發(fā)行規(guī)模為20.31 億元,約占總發(fā)行規(guī)模的48%。投資于房地產(chǎn)市場和金融市場 的信托產(chǎn)品規(guī)模相當,分別為5.35億元和5.34 億元。房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模及發(fā)行規(guī)模占比,較上一周均大幅下降。但從房地產(chǎn)信托的收益率來看,較上周回升0.89 個百分點。

  4月16日至4月22日,上述現(xiàn)象仍在持續(xù)。記者在用益信托網(wǎng)上發(fā)現(xiàn),上周共計發(fā)行了21只信托,但資金流向為房地產(chǎn)的僅為5個。

  安泰盤實房地產(chǎn)基金總裁蓬鋼認為,“地產(chǎn)基金目前還沒有什么限制,這說明房地產(chǎn)基金正迎來較好的時機,至少未來的9-12個月是這樣。”蓬鋼稱,近一個月,通過各種關(guān)系介紹來的20多個項目,均面臨開發(fā)貸或者信托到期還款的困境。

  蓬鋼稱,此前的房地產(chǎn)信托多數(shù)是以銷售回款償還,而目前銷售持續(xù)低迷,據(jù)估算,約有40%的房地產(chǎn)信托面臨不能如期兌現(xiàn)的情況,資金需求達數(shù)千億。信托受限,地產(chǎn)基金受寵。但地產(chǎn)基金總量很少,所以要求的回報都很高。“目前基本上在25%以上,而2010年上半年,基金要求的回報基本都在20%以下。”

  上述投資公司副總透露,他們近期也有一些以私募股權(quán)基金方式投放房地產(chǎn)項目的資金,由于成本都在25%以上,所以基本是小額。“也就1-2個億,主要是中小開發(fā)商用來渡過難關(guān)。我們也挑項目,一般只投給當初拿地地價較低,可承受高成本融資的項目。”

  相比之下,上海諾亞財富與易居中國,聯(lián)合業(yè)界TOP50開發(fā)商共同發(fā)起的TOP 50地產(chǎn)母基金,更引起業(yè)界轟動。據(jù)諾亞財富相關(guān)負責人介紹,該基金是為了推動地產(chǎn)融資模式,由信貸支持為主,向以地產(chǎn)基金支持為主轉(zhuǎn)變。

  地產(chǎn)基金接盤信托 對賭樓市回暖

  對賭樓市回暖

  地產(chǎn)基金抄底的背后,是其對賭行業(yè)將迎來回暖。

  在上述投資公司副總看來,這是其所在集團從區(qū)域公司成為全國性公司的好機會。而諾亞財富則不無夸張地宣稱,“這是一起乘船出海,捕撈未來三十年中國房地產(chǎn)的投資機會和創(chuàng)富機會。”

  這些基金眼中的“掘金機會”,是認為房地產(chǎn)調(diào)控不會長期嚴格堅持。諾亞財富的邏輯是,房地產(chǎn)對經(jīng)濟的推動作用,決定了短期內(nèi)不能過度調(diào)控房地產(chǎn)。

  據(jù)他們粗略計算,房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長率的拉動在1%左右。如果房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下滑,將嚴重影響中國經(jīng)濟的發(fā)展。諾亞財富的結(jié)論是,盡管從長期看,經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、降低宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴為中國的必然選擇,但經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整非一日之談,宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴較難在短期內(nèi)解決。當房價下跌和房地產(chǎn)投資過度下滑時,選擇放松調(diào)控成為一種必然。

  諾亞財富還認為,房價下跌趨勢已經(jīng)形成,房地產(chǎn)行業(yè)短期風險將延續(xù),但在可控范圍內(nèi)。根據(jù)測算,從目前到2012年年底,預計全國平均房價的跌幅為3.5%,房地產(chǎn)業(yè)中長期仍向好。

  諾亞財富的看法是,房地產(chǎn)信托的兌付風險加大,以新?lián)Q舊的信托產(chǎn)品出現(xiàn)的可能性增加,對于中小開發(fā)商為融資主體的信托產(chǎn)品,建議保持謹慎。對于開發(fā)類和運營類的房地產(chǎn)基金,則可以低點進入,獲得較低價格的土地,或者并購低價折價出讓的房地產(chǎn)項目,具有較大的獲利空間。

  不過,這僅是對賭者的邏輯。

  北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志在東方·優(yōu)山美地“亞洲海岸城市生活系統(tǒng)”發(fā)布會上稱,目前中國的整體經(jīng)濟減速,除了消費拉動以外,投資這一塊,靠保障房和其他基礎(chǔ)設(shè)施可以帶來增量。而之所以要調(diào)低經(jīng)濟增速,就是要抑制投機性商品房消費。

  經(jīng)濟學者馬光遠認為,“如果按照有些人的建議,出臺‘4萬億2.0’的刺激政策,放松房地產(chǎn)調(diào)控,可以換得短期的好看數(shù)據(jù)和心理的歡愉,但這不僅不能解決實體經(jīng)濟和中小企業(yè)長期發(fā)展的問題,反而會因為時間的拖延,使得這些困難和問題更加嚴重。過度關(guān)注經(jīng)濟增速的觀念不僅過時,而且對中國經(jīng)濟的健康有很大的危害。”

  盡管不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑,基金現(xiàn)在為信托兜底仍有重大風險,但咨詢公司安邦智庫認為,對于上述抄底資金來說,抄底者賭的是政府換屆產(chǎn)生“政策落差”而帶來的高額回報,目前樓市正處于一個非常敏感的時間,看空者有之,看多者同樣有之。

  面對可能的風險,蓬鋼認為,地產(chǎn)基金會盡量選擇“賠得起”的開發(fā)商。

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