隨著信托兌付高峰期的到來(lái)，房地產(chǎn)基金意識(shí)到“較好的機(jī)會(huì)來(lái)了”。

　　在近期一次業(yè)界小型聚會(huì)上，一家投融資公司老板拜托諸位幫其尋找優(yōu)質(zhì)土地或者開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。該投融資公司副總認(rèn)為，在開(kāi)發(fā)商普遍面臨資金困境的背景之下，目前是地產(chǎn)基金和有錢(qián)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入樓市比較好的時(shí)機(jī)。

　　地產(chǎn)基金的活躍背景，恰恰是房地產(chǎn)信托兌付高峰期的到來(lái)以及地產(chǎn)信托發(fā)行的低點(diǎn)。

　　地產(chǎn)基金趁機(jī)“抄底”

　　自去年7月份開(kāi)始，上海某國(guó)有信托公司項(xiàng)目經(jīng)理就再也沒(méi)有做過(guò)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。“較近開(kāi)始考慮操作保障房信托，但商品房信托還是做不了，一是銀監(jiān)局卡得緊，二是我們公司追求安全、低風(fēng)險(xiǎn)。”

　　4月24日，銀監(jiān)會(huì)再次提出要防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)排查、壓力測(cè)試和“名單制”管理。監(jiān)管趨緊，令房地產(chǎn)信托發(fā)行越來(lái)越難。

　　據(jù)諾亞財(cái)富研究院肖閏月對(duì)4月9日至4月15日信托發(fā)行情況觀察，與以往地產(chǎn)類(lèi)信托動(dòng)輒占據(jù)信托發(fā)行數(shù)量半壁江山不同的是，該周再現(xiàn)房地產(chǎn)信托發(fā)行低點(diǎn)。

　　據(jù)了解，4月9日至4月15日，15家信托公司共發(fā)行了26只信托產(chǎn)品，發(fā)行數(shù)量環(huán)比上周增長(zhǎng)約37%。但信托資金主要投向基礎(chǔ)設(shè)施，5 只基礎(chǔ)設(shè)施信托發(fā)行規(guī)模為20.31 億元，約占總發(fā)行規(guī)模的48%。投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng) 的信托產(chǎn)品規(guī)模相當(dāng)，分別為5.35億元和5.34 億元。房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模及發(fā)行規(guī)模占比，較上一周均大幅下降。但從房地產(chǎn)信托的收益率來(lái)看，較上周回升0.89 個(gè)百分點(diǎn)。

　　4月16日至4月22日，上述現(xiàn)象仍在持續(xù)。記者在用益信托網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，上周共計(jì)發(fā)行了21只信托，但資金流向?yàn)榉康禺a(chǎn)的僅為5個(gè)。

　　安泰盤(pán)實(shí)房地產(chǎn)基金總裁蓬鋼認(rèn)為，“地產(chǎn)基金目前還沒(méi)有什么限制，這說(shuō)明房地產(chǎn)基金正迎來(lái)較好的時(shí)機(jī)，至少未來(lái)的9-12個(gè)月是這樣。”蓬鋼稱(chēng)，近一個(gè)月，通過(guò)各種關(guān)系介紹來(lái)的20多個(gè)項(xiàng)目，均面臨開(kāi)發(fā)貸或者信托到期還款的困境。

　　蓬鋼稱(chēng)，此前的房地產(chǎn)信托多數(shù)是以銷(xiāo)售回款償還，而目前銷(xiāo)售持續(xù)低迷，據(jù)估算，約有40%的房地產(chǎn)信托面臨不能如期兌現(xiàn)的情況，資金需求達(dá)數(shù)千億。信托受限，地產(chǎn)基金受寵。但地產(chǎn)基金總量很少，所以要求的回報(bào)都很高。“目前基本上在25%以上，而2010年上半年，基金要求的回報(bào)基本都在20%以下。”

　　上述投資公司副總透露，他們近期也有一些以私募股權(quán)基金方式投放房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金，由于成本都在25%以上，所以基本是小額。“也就1-2個(gè)億，主要是中小開(kāi)發(fā)商用來(lái)渡過(guò)難關(guān)。我們也挑項(xiàng)目，一般只投給當(dāng)初拿地地價(jià)較低，可承受高成本融資的項(xiàng)目。”

　　相比之下，上海諾亞財(cái)富與易居中國(guó)，聯(lián)合業(yè)界TOP50開(kāi)發(fā)商共同發(fā)起的TOP 50地產(chǎn)母基金，更引起業(yè)界轟動(dòng)。據(jù)諾亞財(cái)富相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該基金是為了推動(dòng)地產(chǎn)融資模式，由信貸支持為主，向以地產(chǎn)基金支持為主轉(zhuǎn)變。

　　地產(chǎn)基金接盤(pán)信托 對(duì)賭樓市回暖

　　對(duì)賭樓市回暖

　　地產(chǎn)基金抄底的背后，是其對(duì)賭行業(yè)將迎來(lái)回暖。

　　在上述投資公司副總看來(lái)，這是其所在集團(tuán)從區(qū)域公司成為全國(guó)性公司的好機(jī)會(huì)。而諾亞財(cái)富則不無(wú)夸張地宣稱(chēng)，“這是一起乘船出海，捕撈未來(lái)三十年中國(guó)房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)和創(chuàng)富機(jī)會(huì)。”

　　這些基金眼中的“掘金機(jī)會(huì)”，是認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)長(zhǎng)期嚴(yán)格堅(jiān)持。諾亞財(cái)富的邏輯是，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用，決定了短期內(nèi)不能過(guò)度調(diào)控房地產(chǎn)。

　　據(jù)他們粗略計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)率的拉動(dòng)在1%左右。如果房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大幅下滑，將嚴(yán)重影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。諾亞財(cái)富的結(jié)論是，盡管從長(zhǎng)期看，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、降低宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)為中國(guó)的必然選擇，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整非一日之談，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)較難在短期內(nèi)解決。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌和房地產(chǎn)投資過(guò)度下滑時(shí)，選擇放松調(diào)控成為一種必然。

　　諾亞財(cái)富還認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)已經(jīng)形成，房地產(chǎn)行業(yè)短期風(fēng)險(xiǎn)將延續(xù)，但在可控范圍內(nèi)。根據(jù)測(cè)算，從目前到2012年年底，預(yù)計(jì)全國(guó)平均房?jī)r(jià)的跌幅為3.5%，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期仍向好。

　　諾亞財(cái)富的看法是，房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)加大，以新?lián)Q舊的信托產(chǎn)品出現(xiàn)的可能性增加，對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商為融資主體的信托產(chǎn)品，建議保持謹(jǐn)慎。對(duì)于開(kāi)發(fā)類(lèi)和運(yùn)營(yíng)類(lèi)的房地產(chǎn)基金，則可以低點(diǎn)進(jìn)入，獲得較低價(jià)格的土地，或者并購(gòu)低價(jià)折價(jià)出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目，具有較大的獲利空間。

　　不過(guò)，這僅是對(duì)賭者的邏輯。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在東方·優(yōu)山美地“亞洲海岸城市生活系統(tǒng)”發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，目前中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)減速，除了消費(fèi)拉動(dòng)以外，投資這一塊，靠保障房和其他基礎(chǔ)設(shè)施可以帶來(lái)增量。而之所以要調(diào)低經(jīng)濟(jì)增速，就是要抑制投機(jī)性商品房消費(fèi)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，“如果按照有些人的建議，出臺(tái)‘4萬(wàn)億2.0’的刺激政策，放松房地產(chǎn)調(diào)控，可以換得短期的好看數(shù)據(jù)和心理的歡愉，但這不僅不能解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的問(wèn)題，反而會(huì)因?yàn)闀r(shí)間的拖延，使得這些困難和問(wèn)題更加嚴(yán)重。過(guò)度關(guān)注經(jīng)濟(jì)增速的觀念不僅過(guò)時(shí)，而且對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康有很大的危害。”

　　盡管不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，基金現(xiàn)在為信托兜底仍有重大風(fēng)險(xiǎn)，但咨詢(xún)公司安邦智庫(kù)認(rèn)為，對(duì)于上述抄底資金來(lái)說(shuō)，抄底者賭的是政府換屆產(chǎn)生“政策落差”而帶來(lái)的高額回報(bào)，目前樓市正處于一個(gè)非常敏感的時(shí)間，看空者有之，看多者同樣有之。

　　面對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)，蓬鋼認(rèn)為，地產(chǎn)基金會(huì)盡量選擇“賠得起”的開(kāi)發(fā)商。

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