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開發(fā)商接盤房地產信托 多種渠道化解兌付危機

  編輯:海南房產網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:上海證券報  閱讀 682 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  雖然今年頭個房地產信托兌付高峰已在3月平穩(wěn)度過,但由于房地產調控未有松動跡象,各地銷售依然平淡,房地產信托面臨的兌付困境并沒有明顯改善。

  近日上實發(fā)展發(fā)布公告,擬收購華澳國際信托有限公司(以下簡稱“華澳信托”)持有的天津市中天興業(yè)房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“中天興業(yè)”)49.34%股權,收購價格為75845萬元。而就在一年前,華澳信托曾發(fā)行房地產信托產品為中天興業(yè)在天津的項目萊茵小鎮(zhèn)募資,今年4月該信托產品剛剛到期。

  業(yè)內人士分析認為,這極有可能是由于房地產信托到期無法兌付,轉由大股東開發(fā)商進行接盤。在房地產信托兌付危機遠未消除之時,到期信托正利用各種途徑應對兌付壓力,延遲較后期限的到來。

  大股東接盤到期信托

  上實發(fā)展的公告顯示,在此次收購交易之前,上實發(fā)展旗下全資子公司上海上實城市發(fā)展投資有限公司(以下簡稱“上實城發(fā)”)持有中天興業(yè)35.46%股權,華澳信托則占49.34%,上實發(fā)展持有15.2%。此次交易由上實發(fā)展全資子公司上實城發(fā)出面,收購華澳信托持有的中天興業(yè)49.34%股權,收購價格為75845萬元。交易完成后,上實城發(fā)將持有中天興業(yè)84.80%的股權,上實發(fā)展依舊持有中天興業(yè)15.20%的股權,上實發(fā)展及全資子公司將擁有中天興業(yè)全部股權。

  資料顯示,中天興業(yè)負責開發(fā)的天津萊茵小鎮(zhèn)項目位于天津市西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn),總占地面積為375960平方米,規(guī)劃總建筑面積483941平方米,地上建筑面約445569平方米,容積率1.185,用地性質為商住綜合。

  萊茵小鎮(zhèn)項目一、二期已經(jīng)完工并交付,目前開發(fā)的為項目三、四期,均已辦理預售許可證。項目三、四期部分可售住宅面積為311272平方米。目前項目仍有部分景觀位置較好的多層公寓及聯(lián)排別墅尚未開始銷售。

  記者在華澳信托公司官方網(wǎng)站上查得,其實早在2011年4月27日,華澳信托就曾發(fā)行過一支名為“華澳·長信8號-上實發(fā)展股權投資集合資金信托計劃”,公開募集7億元用于天津中天興業(yè)旗下萊茵小鎮(zhèn)項目的開發(fā)建設。該信托產品明確,信托期間為12個月,根據(jù)單筆認購資金金額的不同,年化收益率在6%-7.2%不等。

  “從時間上看,該信托產品是在今年4月27日到期,而這筆收購交易又恰好是在信托到期后不久完成;從金額上看,收購金額差不多正是信托產品的募集資金總額加上收益率,因此很有可能是信托產品到期無法兌付,無奈之下由大股東接盤。”一名業(yè)內人士分析認為,大股東接盤可以暫時應對兌付危機,但真正的壓力并未消除,要么靠降價推動銷售回款徹底解決問題,要么再發(fā)行新的信托產品把兌付壓力后延。

  多種渠道應對兌付壓力

  事實上,由于房地產銷售情況始終沒有好轉,通過正常的銷售回款方式實現(xiàn)兌付的困難正在加大,整個房地產信托行業(yè)的兌付危機并沒有真正解除。

  在2012年一季度結束后,房地產信托即將進入單季900億元的兌付時代。中金公司一份針對房地產信托專題分析報告顯示,2012年預計房地產信托到期規(guī)模2234億元,總還款額約2500億元;2013年預計到期規(guī)模2816億元,總還款額約3100億元。

  對于如此龐大的兌付金額,全國房地產投資基金聯(lián)盟會會長張民耕坦言,在目前房地產形勢下,信托產品正在運用各種手段應對兌付危機:有的通過發(fā)行新的信托計劃接盤,有的利用自有資金介入或資產管理公司收購,還有的通過基金公司接盤。

  中國信托協(xié)會數(shù)據(jù)顯示,2012年3月,38家信托公司共成立190只固定收益信托產品,納入統(tǒng)計的144只產品規(guī)模為254億元,環(huán)比增加94%,同比減少45.32%。其中,信托資金投向的行業(yè)為房地產業(yè),募集總金額為76.18億,較1月份翻番;單只產品募集規(guī)模的也為房地產類,平均募集金額2.46億元,較1月份增長31%。

  針對地產信托發(fā)行回暖現(xiàn)象,業(yè)內分析認為,一方面在持續(xù)調控下房企的現(xiàn)金流狀況進一步惡化,有較強的融資需求;另一方面,信托公司出于延后兌付時間的考慮,也加大了對房地產信托的投入;另外,還有部分產品提前終止,信托公司發(fā)行新信托接盤老信托。像上實發(fā)展接盤華澳信托的股權后,很有可能再發(fā)行新的信托產品募集資金。有信托行業(yè)人士表示,如果二至三季度房地產調控仍未明顯松動,房地產企業(yè)現(xiàn)金流將進一步緊張,在無法獲得大量信貸支持的情況下,信托資金仍是重要的輸血管道。

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