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房地產(chǎn)信托借力國五條脫困 政策松緊決定兌付壓力
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 472 次
無心插柳柳成蔭。剛剛推出不久的“國五條”,抑制房價(jià)的作用尚未顯現(xiàn),但房地產(chǎn)信托卻獲益匪淺。由于購購力轉(zhuǎn)向新房,大大推動了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行。
根據(jù)用益信托《2013年2月集合資金信托產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)》顯示,今年2月,房地產(chǎn)信托繼今年1月之后再度榮登榜頭。
不少業(yè)內(nèi)人士坦言,“國五條”的出臺在一定程度上更好地緩解了房地產(chǎn)信托的壓力,因?yàn)樵诜績r(jià)出現(xiàn)更高泡沫前,就幫助其回歸了理性,發(fā)行的信托產(chǎn)品也就更為安全,大大降低了兌付的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),由二手房轉(zhuǎn)向新房的購購力,也使得原本將在今年出現(xiàn)的高達(dá)3000億元集中兌付的壓力得到了大大的緩解。
地產(chǎn)信托借力激增
一直打算把現(xiàn)有兩居置換成三居的馬先生剛剛看房看了兩周,在他還對戶型和小區(qū)遲遲難下決斷的時(shí)候,“國五條”出臺了,“沒想到的是,政策還沒落地,房價(jià)就漲了”,馬先生告訴記者,此前被他列入計(jì)劃的一處三居至少比2月看的時(shí)候漲了10萬。更加意想不到的是,漲價(jià)的并非僅僅是這一家。“萬一政策嚴(yán)格執(zhí)行,那我還不如直接購新盤。”
用益信托工作室研究員徐穎風(fēng)在接受記者采訪時(shí),徐穎風(fēng)指出,一旦“國五條”嚴(yán)格落地,那么勢必有部分剛需會轉(zhuǎn)移到新樓盤上來,而為了規(guī)避20%的稅率,倘若投資客也轉(zhuǎn)移,那么新房需求的增加必然會帶動房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的增長。
實(shí)際上,根據(jù)用益信托的統(tǒng)計(jì),2月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品高達(dá)52款,募集資金162.95億元,占總成立規(guī)模的33.98%,不僅高于1月份29.49%的占比,更較2012年同期的22%-23%規(guī)模出現(xiàn)了顯著增加。而這也是房地產(chǎn)信托規(guī)模占比繼今年1月份后再次位列。
對此,信托專家孫飛坦言,出現(xiàn)這樣的情況也在情理之中,因?yàn)?ldquo;‘國五條’的推出雖然是為了抑制投機(jī)和炒作房價(jià),但某種程度上也促進(jìn)了新房也就是一手房的交易,從而加速開發(fā)商的資金回流和融資需求,而國家一直推進(jìn)的城鎮(zhèn)化的進(jìn)程也會為地產(chǎn)業(yè)帶更多的發(fā)展空間??峙陆衲?月起,地產(chǎn)信托產(chǎn)品將會增長更快,至少總量超越去年是肯定的。”
事實(shí)上,就在3月14日,住建部部長姜偉新在接受媒體采訪時(shí)還表示,“國五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行,在執(zhí)行過程中如果出現(xiàn)問題會再完善。孫飛認(rèn)為,“國五條”的嚴(yán)格執(zhí)行,或許會進(jìn)一步加快房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的推出。
眾所周知,目前國內(nèi)的房地產(chǎn)融資主要依靠信托和銀行,一旦調(diào)控趨緊,那么更具靈活性的信托產(chǎn)品就成為地產(chǎn)商的主要選擇。
和銀行相比,信托不但可以給開發(fā)商貸款,還可以股權(quán)投資的形式進(jìn)入開發(fā)商,可以以優(yōu)先購購權(quán)的形式,甚至可以做財(cái)產(chǎn)型的信托,這種特殊的優(yōu)勢,也決定了信托在房地產(chǎn)業(yè)的重要性。
然而接受采訪的多位人士都提出,如果“國五條”的執(zhí)行力度大,房地產(chǎn)信托自然會受到影響,項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也會進(jìn)一步加大。
?政策松緊決定兌付壓力
對于地產(chǎn)商而言,一邊是新地產(chǎn)信托產(chǎn)品的頻發(fā),另一邊卻面臨著集中兌付的風(fēng)險(xiǎn),資金壓力依然繁重。
中金公司曾預(yù)測,2013年預(yù)計(jì)到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模為2816億元,總還款額為3100億元。而這對于剛剛經(jīng)歷了2012年集中兌付壓力的信托公司來說,無疑是懸在心頭的一把劍。
清科研究員鄭知行在接受記者采訪時(shí)就指出,房地產(chǎn)信托今年整體的形勢要看“國五條”具體的落地執(zhí)行力度,如果真的卡得特別嚴(yán),切斷了資金來源的話,那么很可能就出現(xiàn)和2012年類似的情況,由房地產(chǎn)基金來接盤,畢竟目前還沒有出臺任何限制房地產(chǎn)基金的規(guī)定。
不過,盡管有超過3000億元的兌付壓力,但在徐穎風(fēng)看來,真正出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會并不大,“因?yàn)闊o論從誰的角度來說,都不愿意看到房價(jià)大漲大落,調(diào)控的手段也是為了更為溫和的上漲”,因此,地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)主要取決于“國五條”在各地具體的落地政策,但“只要不是按照目前公布的那樣嚴(yán)格執(zhí)行,那么今年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品順利兌付就沒有什么問題”。
而孫飛也表示,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不會也不可能出現(xiàn)行業(yè)性的違約。“因?yàn)橐话銇碚f,房地產(chǎn)信托的抵押率都在五成左右,也就是說只有房價(jià)跌了50%的時(shí)候才會出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。就算加上利息成本,那么也要跌幅達(dá)到40%,才會有兌付風(fēng)險(xiǎn)。”
但從目前看,跌幅達(dá)到40%的少之又少,迄今為止也只有溫州、鄂爾多斯這些高泡沫的地區(qū),一度出現(xiàn)過打三折叫賣的局面,“顯然,這些地區(qū)發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,除非是開發(fā)商資金鏈沒有斷,否則一定是高風(fēng)險(xiǎn)且無法兌付的。”
不過,即便出現(xiàn)項(xiàng)目的違約,信托公司和開發(fā)商依然可以通過展期、借新還舊、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式解決,當(dāng)房地產(chǎn)商確實(shí)不能按時(shí)兌付時(shí),信托公司可通過以自有資金兜底、出讓給第三方、出售抵押資產(chǎn)等方式償還投資者。“何況目前從國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢和城鎮(zhèn)化的趨勢來看,整個(gè)市場不會出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),反而是‘國五條’將泡沫擠壓掉以后,更有利于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的總量增長。”
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