今年仍是房地產(chǎn)信托的“多事之秋”：高達千億的兌付洪峰、一波緊過一波的監(jiān)管“緊箍咒”…… 尤其應(yīng)當警惕的是，一部分以投資企業(yè)股權(quán)為名，甚至名義上投資礦產(chǎn)、藝術(shù)品等，但資金實際去處仍是房地產(chǎn)開發(fā)。由于游離于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管之外，這類“隱形”房地產(chǎn)信托風險不容小覷。

　　據(jù)用益信托工作室估算，2011年、2012年、2013年集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模分別是544億元、1573億元、1974億元。2013年仍然是房地產(chǎn)信托的兌付高峰期。其中，2013年兌付頂峰在二季度出現(xiàn)，達1301億元。如果按照中金公司的統(tǒng)計，2013年的兌付規(guī)模更高，預計到期信托規(guī)模達2816億元，總還款額約3100億元。

　　同時，用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月新發(fā)行的信托產(chǎn)品平均預期收益率分別為8.18%、8.14%和7.87%，而去年同期的數(shù)據(jù)為8.61%、8.8%和8.71%。3月份發(fā)行的信托產(chǎn)品平均預期收益率則降至7.87%，創(chuàng)下2011年3月以來的新低，這也是較近兩年來平均預期收益率頭次低于8%。房地產(chǎn)信托的收益率普遍下滑，頹勢畢現(xiàn)。為了逃避監(jiān)管和降低發(fā)行成本，一些房地產(chǎn)信托開始“隱形”。

　　資訊數(shù)據(jù)顯示，今年以來成立的房地產(chǎn)信托共119款。但中國證券報記者查詢后發(fā)現(xiàn)，今年4月15日安信信托推出的“安信·新湖控股流動資金貸款集合資金信托計劃”并未在統(tǒng)計中。而這款產(chǎn)品是以信托貸款的方式為新湖控股有限公司融資2億元補充現(xiàn)金流。而新湖系正是去年房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的“大戶”—— 截至2012年末，新湖中寶共進行了32次股權(quán)質(zhì)押，其中有10次為信托融資。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，隨著限購、限價等房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施以及銀信合作叫停，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力越來越大，預計一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場不景氣狀況將持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題愈演愈烈。

　　為緩解房企缺錢的壓力，一些房企聯(lián)合信托公司發(fā)行“隱形”房地產(chǎn)信托。所謂“隱形”房地產(chǎn)信托是指這些信托為了逃避監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權(quán)質(zhì)押、特定資產(chǎn)收益權(quán)、礦產(chǎn)、藝術(shù)品為包裝，但實際投向領(lǐng)域卻是房地產(chǎn)。部分房地產(chǎn)公司通過改變標的物和取消房地產(chǎn)信托名稱等方式，實現(xiàn)曲線融資。

　　“隱形”房地產(chǎn)信托盛行的另一個原因是信托的融資優(yōu)勢。這種“隱形”信托的融資成本一般為15%，但房地產(chǎn)信托融資成本可能高達20%。相對較低的融資成本也是房企冒險的原因之一。

　　值得注意的是，這些“隱形”房地產(chǎn)信托打著其他信托的旗號，實際用于房地產(chǎn)，卻游離于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管之外，風險不容小覷，也為信托業(yè)的健康發(fā)展埋下了一定隱患。

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