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房地產(chǎn)超困難的時(shí)候到了?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 632 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在2011年較后的兩個(gè)月中,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一幕幕畫面格外引人注目:先是綠城集團(tuán)的破產(chǎn)傳聞,再是龍湖、中海、星河灣上海的樓盤突然降價(jià),幅度高達(dá)20%-40%。同期,北京、深圳出現(xiàn)降價(jià)樓盤,“降價(jià)潮”似乎頃刻漫卷一線城市。

  而此前讓公眾倍感撲朔迷離的有關(guān)樓市的政策風(fēng)向,近期終于塵埃落定。自2011年下半年以來,“住建部決定,部分政策或?qū)⑽⒄{(diào)”、“地方限購政策的實(shí)施細(xì)則可能會(huì)被允許調(diào)整”等消息曾不斷傳出。而11月6日, 總理在俄羅斯總結(jié):“(中國)房價(jià)總的形勢(shì)還處于僵持階段,但是這一個(gè)月來開始松動(dòng)?!边@是總理次明確提出“下調(diào)”房價(jià)。專家據(jù)此分析,政策風(fēng)向至此已經(jīng)十分明朗。

  主力資金流入個(gè)股(12/20) 某些股割肉出逃肯定后悔 突發(fā)暴漲很可能不期而至 股民福音:套牢股票有救了!

  這一切,似乎都是中國房地產(chǎn)行業(yè)“拐點(diǎn)”、“洗牌”的征兆。

  叫好、迷惑、猜忌、懷疑,甚至是更多的謎團(tuán):房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)到了嗎?此輪降價(jià)對(duì)2012年房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)影響幾何?地產(chǎn)商們今后將如何生存……

  對(duì)于這一連串問題,地產(chǎn)商、購房者、政府期待的答案,似乎永遠(yuǎn)是不一樣的。

  而大家共同的疑問是:房地產(chǎn)調(diào)控的大限到了嗎?

  降價(jià)潮真來了嗎?

  房價(jià),仍然是各方博弈的點(diǎn)。

  10月21日前后,大規(guī)模的降價(jià)頭先出現(xiàn)在上海。數(shù)據(jù)顯示:上海涉及大幅降價(jià)的樓盤有近10個(gè),多數(shù)折扣在7折上下,較低的跌至5.8折,每平方米單價(jià)下跌至少四五千元。

  反應(yīng)著市場(chǎng)預(yù)期的二手房價(jià)格也在松動(dòng)之中。據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的較新指數(shù)報(bào)告顯示:2011年10月,上海二手房指數(shù)13個(gè)月來頭次下跌。“上海的空氣遠(yuǎn)比外界想象的緊張。不少持有房子的人都急于出手?!笔袌?chǎng)人士對(duì)《英才》記者如此描述。

  然而,對(duì)于以上海為代表的一線城市降價(jià)潮,各方卻有著不同的看法。

  “上海降價(jià)潮反映出來的,是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體制的問題?!笔Y云峰認(rèn)為,中國的金融體系對(duì)需要長期融資的實(shí)業(yè)支持力度很弱。表象之一就是江浙地區(qū)的企業(yè)主們普遍使用房地產(chǎn)信用來進(jìn)行資金運(yùn)作。另一種現(xiàn)象是放高利貸者會(huì)將房子做抵押物,貸款進(jìn)入高利貸,用高利貸的利息支付房子的月供。這樣的結(jié)果就是 房地產(chǎn)吸納了大批資金。但是,由于調(diào)控政策,房地產(chǎn)信用在短期內(nèi)失效了。所以,很多人不得不從地產(chǎn)中把錢抽出來。在蔣云峰看來,上海房價(jià)下降意味著房地產(chǎn)信用的動(dòng)搖,而中國經(jīng)濟(jì)的——長三角地區(qū)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之受到影響。“金融體制存在的問題,在今年可能會(huì)顯現(xiàn)出來?!?/p>

  然而,北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉則提出了不同意見:“上海降價(jià)的樓盤,多數(shù)是利潤空間過大的高端樓盤。而蘇州、無錫、常州等地的房價(jià)波動(dòng)并不大。因?yàn)樘K錫常三個(gè)城市的土地供應(yīng)、商品房供應(yīng)量極大,歷年來房價(jià)漲幅都不是特別大?!痹谒磥恚L三角實(shí)體經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù),包括經(jīng)濟(jì)增速、企業(yè)利潤等都沒有異常,“江浙滬的確有人出了問題,但是因此懷疑整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì),就好比你看到一個(gè)人有腳氣,馬上就說這個(gè)人要死了?!?/p>

  一直以來作為地產(chǎn)商代表的任志強(qiáng),接受《英才》記者采訪時(shí)也不同意“降價(jià)潮”一說:“長三角降價(jià)了嗎?那些降價(jià)的區(qū)域是哪里?都不是核心區(qū),和 北京的大興、房山降價(jià)有什么區(qū)別。某些開發(fā)商的現(xiàn)金流的確有問題。但是,說全面降價(jià),現(xiàn)在還看不出來。說江浙滬的房地產(chǎn)信用崩潰,實(shí)體經(jīng)濟(jì)也出了問題,我不同意?!?/p>

  “無論房企和購房者如何博弈,都應(yīng)該只是本行業(yè)的問題。但現(xiàn)在,他們身上承擔(dān)了太多行業(yè)外的問題。目前中國還沒法把兩方面的問題分開?!笔Y云峰 說。事實(shí)上,房子本該只是普通的商品。即便它是一種資產(chǎn),其價(jià)格也仍然是由供求關(guān)系決定的。所有的因素,較終都要通過供求來產(chǎn)生影響。然而,由于我國的雙軌制——商品房和保障房并行的制度——尚未健全,房子的商品屬性部分地被剝奪了,房地產(chǎn)行業(yè)中夾雜了太多的東西,相比之下,房子的供求關(guān)系顯得沒那么重要了。但是,無論如何,地產(chǎn)商和購房者才是市場(chǎng)主體,如今,他們已經(jīng)做出了選擇?!捌鸫a,現(xiàn)在市場(chǎng)上體現(xiàn)出來的是供過于求?!笔袌?chǎng)人士表示。

  “當(dāng)前出現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整,除了政策調(diào)控的影響外,也是市場(chǎng)本身存在的回歸市場(chǎng)均衡狀態(tài)的力量影響的結(jié)果。所以,其他城市和區(qū)域隨后的相應(yīng)變化,就變得可以預(yù)期?!鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉告訴《英才》記者。

  誰是較危險(xiǎn)的公司?

  在“降價(jià)潮”之后,11月9日,一條“上市房企負(fù)債超萬億”的新聞再度攪動(dòng)了公眾的關(guān)注。身處市場(chǎng)一線的開發(fā)商們的境況,究竟如

  分析本次降價(jià)會(huì)發(fā)現(xiàn),在政策面前較先“hold”不住的并非中小房企,反而是大型房企。對(duì)此,有觀點(diǎn)認(rèn)為,降價(jià)之所以由大型房企開端,頭先是因?yàn)樗麄兊馁Y金安排周期比中小房企要長,在資金以及業(yè)績等方面計(jì)劃性更強(qiáng)。于是,在“政策短期內(nèi)不可能轉(zhuǎn)向”的判斷之下,大型房企決定先期降價(jià)以回籠資金。

  也有專家分析,大型房企仍然看多后市,所以及時(shí)回籠資金,以待反彈;或者將回籠的資金用于二三線城市的項(xiàng)目投入。“長三角的購購力強(qiáng),降價(jià)能夠取得實(shí)際效果——回款?!敝型堵?lián)達(dá)(北京)投資有限公司董事長楊少鋒認(rèn)為,這次降價(jià)正是房企走向成熟的表現(xiàn)。

  “形勢(shì)整體肯定比調(diào)控前難,資金整體都緊。但是,對(duì)房企而言,限購對(duì)利潤有一定影響,不影響生存。說到全行業(yè),其實(shí)沒那么恐怖。調(diào)控持續(xù)下去,情況會(huì)越來越差,但也死不了人?!比趧?chuàng)中國董事長孫宏斌告訴《英才》記者,如今融創(chuàng)中國較重要的工作就是保證銷售,因?yàn)槠髽I(yè)沒法在香港資本市場(chǎng)融資:“現(xiàn) 在什么也做不了。債市也關(guān)著呢,全世界都關(guān)著呢?!?/p>

  “現(xiàn)在,企業(yè)的現(xiàn)金流比較緊,但還沒有2008年那么緊。2008年1-9月,開發(fā)商的現(xiàn)金流——資金來源和投資的比例是1比3.2,現(xiàn)在是1 比4?!比沃緩?qiáng)總是習(xí)慣用數(shù)字說話。他認(rèn)為,開發(fā)商還沒有到較困難的時(shí)候?,F(xiàn)在真正可怕的是,“大家比較擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)更復(fù)雜的情況。如果再嚴(yán)重,預(yù)期就會(huì)變 壞了。政府再采取措施怎么辦?”

  實(shí)際上,若論2011年較受關(guān)注的房企,并非萬科,而是偏安浙江的綠城。頂著破產(chǎn)傳聞、“信貸危機(jī)”等不利傳言的綠城,在龍湖、遠(yuǎn)洋、綠地紛紛降價(jià)之后,第三季度并沒有降價(jià),仍是“較貴地產(chǎn)商”。孫宏斌坦陳,綠城這樣重視產(chǎn)品的公司出局“不公平”。在他看來,“綠城沒降價(jià),說明他們沒那么困難?!?/p>

  “我覺得綠城不是較危險(xiǎn)的,較危險(xiǎn)的大公司還另有其人。產(chǎn)品好反而被淘汰,邏輯上不是這樣的。”任志強(qiáng)認(rèn)為,對(duì)房企而言,節(jié)奏永遠(yuǎn)是較重要的。 “低潮時(shí)候購地,高潮時(shí)候賣樓。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)。節(jié)奏,好比跳舞,踩到點(diǎn)上永遠(yuǎn)能踩到,踩不到就永遠(yuǎn)踩不到,這就是房企真正的功力。”

  合理的房價(jià)是什么?

  調(diào)控的目標(biāo)是什么?

  實(shí)際上,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一在年中就對(duì)《英才》記者表示:“因?yàn)檎吲c執(zhí)行的背離,調(diào)控難以深入?!睍r(shí)至今日,“降價(jià)”果然仍是一個(gè)難以突破的節(jié)點(diǎn)。

  “坊間認(rèn)為,調(diào)控是有目標(biāo)的。某些人說,目標(biāo)是房價(jià)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上跌一半。紅頭文件說,房價(jià)漲幅要合理,防止過快上漲。合理是什么?過快是什么?沒有標(biāo)準(zhǔn)。某些地方政府說,房價(jià)上漲的速度和G D P的增速基本同步,那9%就合理;跟居民收入增長同步,那10%就合理;和通脹同步,5%就合理?!辩妭?duì)《英才》記者說。“目前,從全國的房地產(chǎn)均價(jià)來 看,同比還是上漲的,而環(huán)比是在下降。下降是不是比上漲更好?是不是更有利于中國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)增長?沒人知道?!?/p>

  實(shí)際上,地產(chǎn)商們對(duì)未來一樣有困惑。“G D P保八,是政府的底線。但是今年前三季度的GDP增長9%。這說明,GDP還不需要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)。這就不足以讓政府改變調(diào)控政策。”任志強(qiáng)說。但是,政策 沒有給市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期?!罢刂品績r(jià),不讓增速超過收入增長,我覺得是對(duì)的。但是,房價(jià)會(huì)涉及政治問題,因此市場(chǎng)對(duì)未來不好判斷?!?/p>

  沒有人否認(rèn),此次持續(xù)了近兩年的調(diào)控,已經(jīng)觸及到了制度問題。頭先,土地財(cái)政是一個(gè)老話題。調(diào)控許久,該制度仍是“我自巋然不動(dòng)”,所以,各地方政府仍然靠限購、限貸、限價(jià)等政策來調(diào)控市場(chǎng)。

  11月2日,珠海市出臺(tái)樓市雙限政策——限購和限價(jià),成為全國個(gè)正式“雙限”的城市。雖有珠海市市長表示,“在別人的眼里,房價(jià)過快增長, 政府可以賺大錢。在我們心目中并不這么認(rèn)為?!钡沃緩?qiáng)卻指出,“實(shí)際上,是他們無法完成省里下發(fā)的房價(jià)指標(biāo)。為了這個(gè),他們不得不限價(jià)。這都是政治問 題?!?/p>

  至于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì),更是一個(gè)老話題,地產(chǎn)商們依然認(rèn)定房地產(chǎn)是無獨(dú)有偶的支柱產(chǎn)業(yè),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)較后還是要靠房地產(chǎn)。只不過,“在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā) 展過程中,確實(shí)存在和地方利益不一致問題。但是,在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和國家經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)穩(wěn)定之間,后者顯然更加重要,大家要服從這個(gè)大局?!眲⒑橛癖?示。

  行業(yè)拐點(diǎn)是否到來?

  在2011年的這個(gè)冬天,再談?wù)搩r(jià)格拐點(diǎn)似乎已經(jīng)有些落伍,行業(yè)拐點(diǎn)是否真正到來,才是所有房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的問題。

  “無論從哪個(gè)角度看,調(diào)控都遠(yuǎn)未到可以放松的時(shí)候……制度改革還剛剛起步……如果放松調(diào)控,樓市還是會(huì)回到過去的軌道上,房價(jià)必然會(huì)大幅反彈, 甚至超出前一次的水平,堅(jiān)持兩年的調(diào)控將前功盡棄。”11月9日,《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)的文章再次說明了決策層看待調(diào)控的態(tài)度——先調(diào)控,再改革房地產(chǎn)制度。

  所謂改革,大部分人較先想到的,就是住房雙軌制。政府雖提出“一千萬套保障性安居工程”的目標(biāo),但事實(shí)是,雙軌制的改革進(jìn)度依然緩慢。

  “從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的邏輯來講,是比較混亂的?!辩妭ト缡钦f,“讓上帝的歸上帝,讓凱撒的歸凱撒。但是,

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